4月25日，四川省政府正式对外公布《关于调整普通住宅与非普通住宅界定标准相关事宜的通告》。

原文如下：

四川省政府发布通知，就撤销普通住宅与非普通住宅的划分标准相关事宜进行说明。

川府规〔2025〕2号

各市（州）人民政府，财政厅、住房城乡建设厅、四川省税务局：

为深入贯彻党的二十届三中全会精神，确保房地产市场持续稳定发展，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其执行细则，以及《财政部税务总局关于推动房地产市场平稳健康发展的税收政策公告》（财政部税务总局2024年第16号），特此通知以下事项：

一、全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其施行细则的明确要求，对于纳税人所建造的普通标准住宅，若其出售时符合以下三个条件，且增值部分不超过扣除项目金额的20%，则可继续享受土地增值税的免税待遇。

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；

（三）实际成交的房价未超过同等级别土地上的住房平均交易额的1.2倍。

各市（州）之前依据规定所确立的标准若与本通知规定不符，需由相应市（州）政府决定是否维持原执行。若决定继续实施，则市（州）政府应将此决定抄送至财政厅、住房城乡建设厅以及四川省税务局。

本通知自发布之日起正式实施，其有效期限将持续至2029年12月31日。自2025年1月1日起，直至本通知实施之前，有关普通住宅与非普通住宅的区分标准将予以取消，所有相关事宜将依照本通知的规定执行。

这一新政策与往昔有何差异？调整后的政策实施又将产生哪些变化？对此，四川省财政厅的相关负责人进行了详细解读。

01 以前的政策是什么？

据悉，2005年，国务院办公厅转发了建设部等相关部门发布的《关于稳定住房价格工作意见的通知》（编号国办发〔2005〕26号），旨在提升普通住宅的供应量。该通知明确指出，对普通住宅和非普通住宅实施差别化的管理措施，并赋予各省份根据容积率、每套住宅的建筑面积以及实际交易价格等要素，自行设定普通住宅标准的权力。

依据国家规定，四川省对于普通住宅的界定具体包括以下三个标准：住宅小区的容积率需达到1.0及以上；每套住宅的建筑面积不得超过140平方米；实际交易价格需低于同等级别地块上住房的平均交易价的一倍减去20%。换言之，所谓普通住宅，主要是指那些能够满足基本居住需求的住宅，其价格水平与居民的购买力相匹配，适合大多数家庭进行居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更高的价格。

自实施对普通住宅与非普通住宅的分类管理制度以来，我国政府已对普通住宅在税收政策上给予了特别的优惠扶持。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的相关条款，对于建造并出售普通住宅的纳税人，只要其增值部分不超过开发成本费用的20%，即可享受土地增值税的免税待遇。

02 为什么要取消普通住宅和非普通住宅标准？

党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中明确指出，允许部分城市对普通住宅与非普通住宅的界定标准进行取消。为了贯彻党的二十届三中全会精神，国家相关部门已经明确提出了具体要求，即对各类购房的限制性政策进行调整或予以取消，这其中包括了普通住宅与非普通住宅标准的取消。解除各种约束性政策将助力房地产市场的稳定增长，有助于改善房地产市场的供应结构、塑造市场乐观预期，推动房地产市场实现止跌回升，进而推动形成房地产发展的新格局。基于这一背景，《通知》明确指出，全省将统一取消对普通住宅与非普通住宅的区分标准。

03 取消后税收优惠政策如何执行？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确指出，享受土地增值税免征优惠的是普通住宅。然而，若取消普通住宅与非普通住宅的区分标准，那么税收优惠政策的具体实施办法将如何确定呢？

2024年11月，财政部与税务总局联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（该公告简称为《公告》），其中明确指出，对于已经取消普通住宅与非普通住宅区分标准的城市，仍需延续土地增值税的免征优惠政策，同时赋予省级政府权力，以明确该政策的具体实施细则。

四川省财政厅有关负责人指出，与过去相比，我省的土地增值税相关政策措施并未发生任何调整。在普通住宅标准被取消之前，符合该标准的住宅可享受土地增值税的豁免；自取消普通住宅标准之后，《通知》中规定的三项免税条款与四川省原有的普通住宅标准完全吻合，对于此前各市（州）依据规定所确立的条件与《通知》不符的，赋予了市（州）人民政府决定是否继续实施的权力，从而确保了四川省房地产企业在土地增值税方面的税负保持稳定。

某房地产开发公司所建住宅小区，其建筑容积率超过1.0。在土地增值税清算过程中，若该小区内某套住宅的建筑面积小于140平方米，且成交价格未超过同等级别土地上住房平均交易价格的1.2倍，那么，若该住宅的增值额不超过开发成本费用的20%，则该住宅在以往年度可免缴土地增值税。自《通知》发布以来，这一免征政策依然适用。

除此之外，依据国家相关法规，高档住宅、私人别墅以及休闲度假村等，均不适用于前面提到的免征土地增值税的优惠政策。

04 新政对居民购房和房地产企业是否会有影响？

省财政厅有关负责人指出，鉴于前后政策的标准完全相同，这不会对房地产企业按照规定享受土地增值税的免征待遇造成影响，进而有助于保持房地产企业的税收负担稳定。

省财政厅有关负责人指出，鉴于一般民众在买卖房产时无需缴纳土地增值税，此次政策调整旨在为房地产开发商享受优惠政策提供依据，且不会对购房者的经济负担造成影响。

此外，《公告》中明确指出，针对个人购置的作为家庭唯一住宅或第二套住宅的房产，若面积不超过140平方米，将按照1%的税率征收契税；而面积超过140平方米的，则需分别按照1.5%和2%的税率进行契税的征收。

在个人出售住房的增值税征收问题上，四川省依然坚持实施“个人若购买并持有住房超过两年（包括两年）后对外出售，将不予以征收增值税”的相关政策。