与政府属下企业签订的“高富商业大厦”租赁协议，期限为20年，但租期尚未届满，文轩产业园公司因拖欠租金，遭到甲方提起诉讼。一审法院裁定，该租赁协议无效。追溯至2018年，双方达成此租赁协议，而近期由于经营初期遭遇困境，公司未能按时支付租金。2024年12月，法院作出一审判决，认定合同无效，主要依据是涉及的租赁物业缺乏不动产登记记录，且建筑物未获得建设工程规划许可证。

蔡先生负责人表示，违章建筑岂能轻易用于公开招投标长达20年？他在合同签署之前，察觉到许多关键信息被刻意隐瞒。不仅租赁物业的手续存在不完善之处，而且在2018年合同签订之前，城市规划已经明确指出，“高富商业大厦”属于将被拆除并重建的区域。

5月27日，万江外经公司向南都记者作出回应，指出在合同签订之际，该区域并未被纳入城市更新计划之内，因此并未发生任何关于隐瞒拆迁规划的行为。合同之所以无效，是因为租赁物并未获得合法的建设手续。在2018年的公开招标中，已经明确指出标的物缺乏所有权证和房产所有权证，投标人需自行承担由此带来的风险。

万江外经公司表示，文轩产业园公司目前尚有800万元的使用费未支付，因此该公司已依法采取维权措施。他们承诺将遵循司法裁决，同时亦愿意在合法合规的前提下，继续寻求协商调解的解决方案。

案涉物业。

纠纷：

租赁政府下属子公司物业20年

租期未到合同被法院判决无效

经过公开的招标程序，我们与政府部门下辖的子公司达成了长达20年的商业大厦租赁协议，然而，在运营不到10年的时间里，该租赁合同却遭到了法院的裁定，判定为无效。

蔡先生作为负责人指出，公司成功在2018年通过公开招投标赢得了“高富商业大厦出租”这一项目，并据此与对方签署了《租赁物业合同书》（编号为万外租赁（2018）0002号）。依据该租赁合同，租赁期限自2018年5月始，共计20年。租赁对象包括万江高富商业大厦及其地面建筑，总面积约为14109.98平方米。合同规定，每月租金为28.5万元，且每三年租金将递增5%。

租赁物业合同书。

合同出租方，即甲方，据天眼查信息显示，该公司目前注册名称为……；万江街道办事处是此公司的实际掌控者，持有全部股份，持股比例达到100%。

蔡先生指出，文轩产业园公司成功中标后，便投入了资金用于重新进行装修设计，将原先的旧厂房进行了改造，使之转变为一个融合科技文化、创意文化办公以及人才公寓等多种功能于一体的青年创新创业社区，即“龙文达双创港”。

5月12日，记者在园区内观察发现，众多楼层已迎来企业入驻。蔡先生透露，目前入住率已高达80%。

合同签署完毕后，由于疫情及其他因素的作用，公司面临经营困境，进而与外经公司在租金支付问题上产生了争议。

在租赁合同尚未届满期限之际，文轩产业园公司因未支付租金问题遭到万江外经公司的法律诉讼。到了2024年12月，东莞市第一人民法院经过审理后判决，认定该租赁合同无效，并指出涉及的租赁物业既没有不动产登记记录，建筑物也未获得建设工程规划许可证。

法院一审判决，（2024）粤1971民初15675-2号

法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定，指出若出租人未取得建设工程规划许可证或未依照该许可证的规定进行建设，与承租人签订的租赁合同将视为无效。据此，法院在一审中支持了万江外经公司关于要求文轩产业园公司返还物业的诉求。

在招投标过程中，蔡先生表示，尽管得知该物业缺乏房产证，但招标文件并未提及缺少规划许可证。他质疑，这样的违章建筑如何能够被用于招投标长达20年？他指出，在合同签署之前，许多关键信息被刻意隐瞒，不仅租赁物业的相关手续不完整，而且在2018年合同签订之前，政府已经对万江社区的城市更新进行了规划，其中涉及拆除重建的区域就包括了“高富商业大厦”这一物业。

早前张贴的城更规划。受访者供图

文轩产业园公司透露，目前该纠纷案件正处于二审阶段，他们还将承受投资上的损失。

回应：

招标时已写明租赁物建设手续不全

签订合同时该区域未纳入城更规划

5月27日，针对南都记者的提问，相关人员表示，在签订相关合同时，该区域并未被纳入城市更新的规划之中，因此不存在隐瞒拆迁规划的情况。此外，合同的无效性源于租赁物未能获得合法的建设手续，这一风险在招标阶段就已经被明确告知。回顾2018年的公开招标文件，其中已明确指出标的物缺乏所有权证和房产所有权证，投标人需自行承担相应的风险。

万江外经公司表示，截至目前，该公司已拖欠使用费达800万元之巨。尽管公司多次发出催款通知并进行协商，对方却始终未履行付款责任。因此，万江外经公司决定依法采取维权措施。

万江外经公司指出，2018年5月，《租赁物业合同书》得以签署；2020年1月，城市更新项目的前期服务商名单已对外公示；2023年1月，万江街道社区商住类更新单元的划定方案（经过调整）进行了批前公示；同年3月，关于该方案的批复也进行了公示。因此，万江外经公司并未存在隐瞒拆迁规划的行为。据相关介绍，城市更新的规划属于合同签署后政府的职责范畴，公司对此并无预知能力，也无法进行干预，并且公司并未对任何信息进行隐瞒。

在2018年的租赁物招标过程中，万江外经公司已在招标文件中明确指出：“该标的物缺乏土地和房产的所有权证明，投标人需自行承担由此带来的风险。”该公司进一步说明，作为一家专业的市场主体，他们对这一风险有充分了解，并主动参与投标和签订合同。依据《民法典》第一百五十七条的规定，合同无效时的过错责任需要综合考虑双方的行为来判定。即便知晓目标资产缺乏合法的产权证明，仍决定租用，那么对于由此产生的合同无效的后果，也必须承担相应的责任，并且由此产生的损失需自行负责。

据悉，东莞文轩产业园有限公司自欠租以来，万江外经公司已发出五次书面催促，并多次进行现场协商，然而该公司仍拒不解付款项。目前，一审判决已支持万江外经公司的诉讼请求，对方不服判决并提出上诉，案件已进入二审阶段。

万江外经公司表示，他们将遵守法院的裁决，并且乐意在合规的前提下，持续探讨并寻求调解的解决方案。

采写/摄影：南都记者 唐国轩 部分图片由受访者提供