我的二手房店铺的负责人向我透露，从本月份起，他已经不止一次遇到这样的情况：

这个房子得房率多少？

得房率？75%

房子得房率砸才75%？

问题关键这是东区的二手房，不是新房！！！！！

我在东区从事二手房业务已有十年光景，同事曾向我提及，他最近时常感到一种幻灭般的错觉，仿佛看到了太奶的身影。二手房客户们开始频繁地询问得房率，这让他感到极不适应，因为在过去的十年里，无论是询问何种问题，他都未曾遇到过有人询问得房率的情况。

这背后，[100%得房率]如同病毒般迅速蔓延至郑州市场，先是新房市场被其感染，紧接着二手房市场也未能幸免！客户们面对动辄100%、120%得房率的宣传，甚至开始出现免疫力下降的现象！

前天，我陪同一位客户前往某个项目参观房屋。销售员自豪地宣称，我们项目的得房率超过了90%。这本来是一个极具吸引力的卖点，然而，客户随口问了一句：“现在不都是100%的得房率了吗？”

我能感觉就那一刻，置业顾问脑细胞梗阻了！

一句话绝杀！GAME OVER！

在我国的科幻巨著《流浪地球》里，有一句极具冲击力的台词：起初，无人对这场灾难给予关注，然而，当灾难与每一个人紧密相连时，人们才恍然大悟！

四代宅的兴起，最初并未引起市场从业者的广泛关注，然而，就在近两个月的时间里，它如同核弹般，对郑州房地产市场产生了巨大冲击。

什么是四代宅？这是一个头疼的问题！

郑州市可以说没有一个四代宅，也可以一大堆都是四代宅。

第一代住宅是茅草房

第二代住宅是砖瓦房

第三代住宅是电梯房

第四代住宅是垂直绿化建筑高层

2017年，清华大学建筑设计研究院精心打造了一个名为“空中城市森林花园”的四代住宅模型。该模型巧妙地将独立住宅、传统的街巷建筑以及四合院的空间布局相结合。在城区内，它采用了垂直的布局方式来构建高层建筑，甚至配备了可以直接抵达单元楼层的便捷交通系统。

这样的先锋设计在国外和国内都颇受欢迎，然而，当涉及到城市建设的宏大构想时，实施起来往往更加困难。在成都，就出现了七一城市森林花园这样的典型案例，它充分展示了这一设计理念的落地效果。

高空垂直绿化、土地承载能力、建筑结构负荷、承重能力、排水系统、安全风险、消防隐患等问题众多，因此四代住宅的设计理念持续缩小范围，不断演变。即便如此，时至今日，国家仍未制定出四代住宅的统一标准。

北方四代宅的显著特征逐渐转变为挑高至6米的宽敞露台，且户外空间全数赠送。[露台]这一元素已成为四代宅不可或缺的组成部分。随着建筑新规的逐步放宽，高赠送与宽敞露台相结合的模式在北方地区迅速流行开来！

西安位于我们隔壁，其四代宅的建造时间比郑州提前了一年。在当前的市场销售排行中，位列前十的项目中，有九个属于四代宅类别。

在成交与溢价的双重推动下，加之今年郑州实施的新建筑规范为市场操作提供了机会，郑州市场正迎来一波四代住宅的强势涌入。

由于四代宅缺乏统一的标准，我决定将郑州地区的四代宅产品划分为两大类：一类是配备了露台的四代宅，另一类则是未配置露台的类似四代宅。这两类住宅的共同显著特点是拥有极高的得房率。

这幅图展示了米宅郑州与郑州楼市共同统计出的郑州地区市场热度最高的四代住宅以及类似四代住宅的项目。

目前市场上有三种不同的产品形态，这可以比作新房市场的三代住宅与二手房市场的三代住宅，相对的则是新房市场的四代住宅！

由于各自的利益关注点各异，相互间的指责较为频繁。北方地区风力强劲，尘埃较多，若不开窗，四代宅实际上并无太大实用价值；再如，四代宅若比作超级玛丽，那么隔壁的房屋……

然而，除了户外露台的使用之外，它还能显著扩大居住空间，并带来前所未有的居住感受。仅就得房率而言，四代宅对周边的新房和二手房市场产生了巨大的冲击。

我们举个最简单的例子

此乃位于信达棠樾七里的四室户型，面积达128平方米，包含四间卧室，得房率高达100%，客厅的开间宽度为5.6米。相较之下，我们了解到，常规的四室户型通常面积为145平方米，客厅的开间尺寸通常在4.3至4.4米之间，而得房率通常仅为75%。

隔壁盛澳金尊府的二手房中，最划算的140平方米四室户型，其单价为15070元每平方米，总价高达210万元。通过一番数字的对比，便能明显感受到当前这一价格水平所带来的巨大冲击力。

该房源面积为128平方米，拥有100%的得房率，每平方米售价为16000元，总价为205万元，客厅的开间宽度更是达到了5.6米。

盛澳项目占地140平方米，其得房率达到了75%，单价为15070元每平方米，总价为210万元。然而，其套内面积仅有105平方米，导致套内面积的单价高达20000元每平方米。此外，客厅的开间宽度为4.4米。

这个数字换算细细对比下来，就能感受[核弹级]的市场杀伤力！

盛澳金尊府的二手房价格高吗？显然并非如此。与往昔相比，与那些没有四代同堂居住的住宅市场相比，当前的价格实际上非常低廉！

信达棠樾七里的价格是否显得过于低廉？虽然其首次开盘的价格并不高昂，然而，仅从单价来看，信达的价格已经明显超过了周边二手房的水平。

价格昂贵，却兼具高性价比，这两个看似矛盾的词汇竟然不可思议地结合在一起！经过一串复杂的数字运算，竟然将周边的二手房市场搅得人心惶惶，仿佛都陷入了抑郁的情绪之中！

像这样的案例不要有太多……

高铁东站华润润府二期

北龙湖金茂璞逸云湖

高新区正弘序

高新区高新华曦府

金水区金投天宝府

金水区中海峯境叁號院

惠济区招商嵩云序

中原区龙湖中原颂

中原区中原华曦府

二七区亚星观樾

……

随着新一代住宅大量投放市场，追求[100%得房率]已成为基本策略。然而，对于同等价格的老产品来说，其75%得房率与100%得房率的新产品相比，价格上就高出25%。

郑州市今年迎来四代住宅升级的关键时期，与市场上的新房和二手房相比，相关产品可能包含众多提升要素，如：升级卷帘门、卷式铝板外墙、增设会所、优化功能区域、打造架空层、设计下沉式庭院、美化景观以及增设露台等。

但最容易量化、客户最容易感知的指标就一个：得房率。

计算房屋套内面积的单价正成为购房者必备的技能，而三代同堂的住宅在同一个市场中交织，实在难以断言究竟哪一类的房价更高！

2025年我们对郑州市场的判断是三条线

1、新房四代宅

2、新房三代宅

3、二手房三代宅

当这三条线汇聚于同一市场，最直接的影响便是原有的价格体系遭受颠覆。购房者面临抉择，犹豫不决，在此过程中，各个楼盘小区开始重新定位自身角色，探寻在市场食物链中的地位。随之而来的是价格的重新设定，经过一年的努力，整个市场价格体系得以全面重塑。

这些大量存在的老旧三代住宅新房、二手房，都将不可避免地沦为重新评估定价过程中的牺牲品。

诺兰导演的2023年作品《奥本海默》描绘了第一颗原子弹的诞生历程，其中那些既含蓄又狂放的台词，我至今仍记忆深刻：世界正迅速转变，你的时代已经到来！