周女士透露，目前她面临无法获得房产、首付款逾百万无法追回，且信用记录受损的困境。她表示，即便愿意支付违约金，开发商亦不愿退还剩余房款。这一事件发生在2021年5月21日，当时周女士在湖北汉川市的“天屿湖”项目订购了一套别墅。销售员曾承诺协助办理按揭贷款，若无法办理则可退房退款。

“天屿湖天宫岛”楼盘。受访者供图

协议中明确规定了这一点。然而，由于按揭未能成功办理，我依照协议提出退房并要求退款，对方却以辞职为由，让我去联系开发商，随后还将我拉入黑名单。周女士透露，她在2025年2月对开发商提起了诉讼，要求退还购房款。近日，她收到了汉川市人民法院的判决书，但遗憾的是，法院驳回了她的诉讼请求。

法院指出，在《定购协议》中关于“退房款”的条款系预约合同的一部分，然而自《商品房买卖合同》签署之后，买卖双方的权利与义务已发生变动，原预约合同的相关条款对双方当事人已失去法律效力；办理按揭贷款并非开发商的法定责任，周女士未能按时支付购房款项已构成违约行为，因此她不享有解除合同的权利。

百万首付买别墅

按揭失败要求退房退款被拉黑

周女士提及，在2021年5月，她收到了“天屿湖天宫岛”项目销售人员的电话推荐，随后便决定前往实地查看。

周女士表示，一栋双拼别墅的价格高达三百多万元，而她当时在武汉已经拥有了数套房产，因此她担忧自己名下尚有贷款，这可能会影响到办理按揭贷款。销售员王某提出建议，让她将老房子进行抵押，这样抵押所得的款项足以支付首付。开发商詹总承诺能够协助她解决银行按揭的问题，若按揭无法成功办理，她可以选择退款并退回房屋。

周女士提供的聊天记录揭示，在2021年5月18日，她支付了124万元的首付款，其中包含2万元的定金。随后的半个月里，周女士屡次询问“银行的进度如何”。到了月底，王某告知她，“明天我们将签署合同。合同签署后，银行将取走一份，需经过审批，放贷亦需一定程序”。

数月之后，周女士持续追问：“银行的状况如何？”“若再不给予答复，我就不打算继续了。”“我打算退房，不再需要了。”而王某则多次回应：“请稍等，银行审批需要时间。”“今年的银行审批非常严格。”“詹总也在催促行长审批。”等等。

王某将李经理的联系方式转给了周女士，周女士告知李经理表示办理困难。她询问詹总是否有解决之道，若无法解决，则要求退款。随后，周女士遵照指示重新提交了相关材料，并持续跟进按揭贷款的办理进度。

周女士与开发商詹总聊天记录（受访者供图）

2021年11月，王某宣布了离职的消息，紧接着詹总提及他打算前往银行，并表示对王某的事情非常关注。随后，周女士依照王某的指示再次提交了按揭贷款所需的文件，却被告知需要转至另一家银行进行办理。

自那时起，这样的状况持续到了2023年7月22日，王某无奈地表示，自己已无力回天，“既然贷款无法批准，按照常理，售楼部理应退还你的款项。”

销售员与周女士聊天摘录（受访者供图）

周女士回忆说，詹总当时确实告诉她审批无法通过，可以选择退款。随后，双方发生了争执，王某甚至将周女士从好友列表中删除。

在上述时间段内，周女士与詹总的对话中，詹总反复提及“已经与行长交流，希望尽快批准贷款”“刚刚向行长汇报，力求将您的贷款提前发放”。然而，最终詹总将周女士从好友列表中删除。

退款条款已无约束力

法院一审判开发商无办按揭义务

周女士所提供的资料表明，在2021年5月3日，她与对方达成了《天屿湖国际休闲社区订购协议》的签订。该协议中规定，买方承诺在协议签订后不得更换或退回所购房屋，且需在7天之内全额支付购房款项。此外，协议的备注部分特别指出，若出现任何变动，买家有权进行退房或换房操作。

《商品房买卖合同》补充条款（受访者供图）

在双方签订的《商品房买卖合同》中规定，购房者在合同生效后需向银行申请185万元的按揭贷款，且购房者已充分了解银行及公积金管理机构对按揭贷款申请的具体要求和所需提交的材料。由此，若因购房者自身原因导致无法办理按揭贷款，责任应由购房者自行承担；在按揭审批额度不足或未获审批的情况下，若购房者于审批结束后15日内未能全额支付剩余房款，将被视为违约，并需按照规定时间段支付相应的违约金。

《商品房买卖合同》中明确规定，若购房者在无力全额支付房款的情况下导致合同终止，需向卖方支付相当于房屋总价10%的违约赔偿；此外，若购房者在完成银行按揭手续前提出解除合同，已缴纳的款项将不予退还。

补充协议附于合同之后，规定若购房者在180天内未按照规定足额付款，则卖方有权单方面终止《商品房买卖合同》，已交款项将不予退还，房屋所有权将转归卖方，购房者需无条件协助完成交易取消的相关手续，并承担所有相关费用。

周女士之所以将老宅抵押并支付了首付，是因为售楼部曾保证“如有变动可退可换”，并承诺协助她办理银行按揭贷款。

5月15日，汉川市人民法院作出一审判决，否决了周女士要求退还购房款项、支付资金占用费用、违约金以及兑换活动券的请求。

《定购协议》内容（受访者供图）

法院判定，《商品房买卖合同》系合同双方真实意愿的体现，具备法律效力，双方当事人理应严格履行合同。《定购协议》内“如有变动，可退可换”的条款，属于预约性质，自《商品房买卖合同》签订之日起，买卖双方的权利与义务已由前者进行调整，故此预约合同的相关条款对双方不再构成约束。周女士夫妇对于按揭贷款的还款方式有自己独立的决定权，这并非开发商应尽的职责。由于周女士未能成功联络到贷款银行，导致她无法及时筹集到购房款项，从而构成了违约行为。根据法律规定，她因此不具备解除合同的资格。

开发商曾被起诉11次

律师：买房人要格外注意权益条款

周女士透露，她向开发商提出过，可以依照合同约定支付违约金来解除合同，或者将已缴纳的首付款进行转换，用以购买开发商旗下其他价格更低的楼盘，然而这些提议均遭到了开发商的拒绝。

5月21日，记者成功联络到了“天屿湖”的詹总。他回应道：“让她提起诉讼吧，毕竟她购房资金不足，这才出此下策。”紧接着，他结束了通话。

天眼查的数据表明，这家独资控股的企业及其关联公司，在过去的近8年间，共计48次被法院认定为被执行对象，同时，还有3次遭遇了法院发布的消费限制令。

自五年前至今，天屿湖公司遭遇了11起涉及商品房销售合同的诉讼，其中在10起案件中，法院对原被告双方的部分诉求给予了支持，而在另一起案件中，原告选择了撤回诉讼。

肖应欢律师，来自湖北赋兮律师事务所，对此指出，依据相关法规，后续签订的合同内容能够涵盖先前签署的条款。在本案中，购房合同对双方的权利与义务进行了调整，原先的承诺协议已被新的条款所取代，“法院的这一判决是合情合理的。”

肖应欢告诫购房者，须将此作为警示，对口头承诺务必保留凭证，并判断其合法性。对于违法的承诺，即便有书面确认，也无法获得法律支持。若后续合同对先前条款有所调整，必须单独核实。新合同签订时，还需明确前约的有效性。

肖应欢指出，周女士在首次诉讼中的主张未能得到法院的支持，主要原因是诉讼立场存在失误。“她应当对诉讼策略进行适当调整，先提起解除合同的诉讼，随后再提出追讨剩余房款的要求，并且必须承担相应的违约责任。若她以合同内容为依据提起诉讼，直接要求收回房款，法院同样会依据合同内容作出裁决。”

肖应欢指出，购房者在遭遇不可抗拒的意外状况时，确实可能无法继续执行购房合同，但他们依然拥有法律所赋予的解除合同的权利。若合同条款仅片面保护开发商的权益，而忽略了购房者权益的平衡，那么此类合同的有效性，便有必要在法庭上进行深入讨论。

编辑 唐维灿