《住宅项目规范》（以下简称“规范”）自2025年5月1日起正式生效。该规范系依据国家标准颁布。业界人士将其比喻为“政府将以往散见于众多文件中的强制规定，汇聚集成了一部独立文件”。

本规定明确了住宅建筑高层Ⅱ类（层数介于18至26层之间）的层高上限为80米，并设定了容积率的范围在2.4至2.8之间。此外，规范将住宅建筑的层数等级划分为五个类别，其中高层Ⅱ类属于层数最高的类别。

这是否预示着，超过80米的住宅将不复存在，我们即将与超高层住宅挥手告别？

实际上，这一“限制建筑高度不得超过80米”的规定，在2018年颁布的《城市居住区规划设计标准》中已有明确记载；该标准规定，对于19至26层的高层住宅，其建筑高度应控制在80米以内。

此后几年，“限高”越来越严。

2020年，国家发展改革委提出要求，原则上不允许建设超过500米的建筑，对超过250米的建筑新建实施严格限制，对于100米以上的建筑新建则需进行充分论证和集中规划布局。中小城市需严格控制超高层建筑的新建，县城住宅建设应以多层建筑为主。

多层住宅是指那些楼层数量在4至6层之间的住宅；高层住宅则是指楼层数量超过12层，且建筑高度不超过100米的住宅；而一旦建筑高度超过100米，则被定义为超高层住宅。

在2021年，相关规定变得更加严格，明确指出原则上不允许再建设超过一定高度的住宅楼，同时对于超高层建筑的决策责任，将实行终身追究制度。

《“十四五”新型城镇化实施方案》发布于2022年，其中明确指出“禁止建设高度超过500米的建筑”，去掉了之前“一般”这一限定词，这表明所有此类建筑的建设活动都将被全面叫停。

在众多新一线城市中，重庆、武汉、成都、西安、长沙等地的高层住宅小区数量显著，位列全国前茅。视觉中国/图

哪些城市超高层住宅最多？

贝壳研究院在2020年发布的《超高层住宅“画像”》显示，重庆、武汉、成都、西安、长沙等新一线城市在超高层住宅小区数量上名列前茅。其中，重庆以超过2200栋的数量高居榜首，而武汉则以接近1500栋的规模紧随其后，位列第二。

深圳这座一线城市尤其偏好高楼建设，其拥有近290座超过200米的高楼，位居全国之最。根据2025年2月的数据，深圳市内正在使用的超高层建筑数量已达到约1400栋。

在探讨超高层住宅居住感受的过程中，人们既能享受到充足的采光、良好的通风以及开阔的视野，却也无法避免面临缺氧、头晕等不适症状的困扰。

有居民反映，"居住在高楼，每逢强风天气，窗外呼啸的风声扰得人难以入眠。若电梯突然停电，还需攀登楼梯返回31层的住所。随着时间的推移，居住感愈发不安，对于火灾和电梯故障心生恐惧。"

那么，过去为什么会有这么多超高层住宅出现？

韩毓祥，一位资深投资人，此前在房地产行业拥有超过十年的工作经验，他指出，一个不容忽视的现实是，由于土地资源稀缺，开发商若想增加销售量，不得不提高容积率，而容积率与建筑的高度是紧密相连的。

南方周末记者了解到，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，部分城市为了满足发展需求，致力于打造具有标志性的建筑以推动地区经济增长。另外，一些城市由于受限于地理环境，不得不向高空发展，以重庆这座山城为例。

可以肯定的是，超高层住宅纷纷拔地而起的时代过去了。

近几个月来，各地陆续发布了相关规范。在江苏省，有明确规定指出，各地原则上不应再建设超过100米的住宅建筑，若确需新建，必须经过严格的重大行政决策流程。江西省则提出了具体要求，即住宅建筑的高度不得超过54米，并强调应以小高层和多层住宅为主。同样，山东省在其“好房子建设标准指引”中也指出，住宅建筑的高度不宜超过54米。

资深地产行业专家向南方周末记者透露，在经历了十余年的快速发展后，民众开始对超高层建筑的风险进行深思，特别是对火灾隐患保持高度警惕。目前，我国消防车辆配备的云梯最高可达101米，然而在实际扑救火灾的过程中，所面临的挑战是相当巨大的。

在低层建筑中，一旦消防车到达，救援行动可以迅速展开。然而，对于超高层建筑，作业场地有着特定的要求。消防车抵达现场后，必须完成固定平衡稳定装置、调试液压系统等一系列准备工作，才能进行高空救援。因此，从接到火警信息，将消防车开出，到在失火建筑周围完成救援部署，整个过程所需的时间更长。

国家消防救援局提供的数据表明，近期我国高层建筑火灾的发生频率逐年攀升。截至2024年的前八个月，火灾事件已累计达到3.6万起，这一数字已超过了2023年全年的总和。

韩毓祥指出，该规范的颁布具有明显的指引作用，表明政府不希望住宅建筑过高。这一点与今年房地产领域备受瞩目的“优质住宅”建设紧密相连。

卢文曦认为，尽管高层与超高层住宅难以完全消失，但它们将逐步退出历史舞台。他分析称，建造此类住宅，其钢筋和水泥的成本显著增加，经济效益大幅降低。此外，在高峰时段，电梯往往供不应求，部分对高度敏感的人士攀登至高层时会出现头晕症状，甚至能感觉到楼体的晃动，这些都严重影响了居住的舒适度。

或许你可以尝试制造，但你未必真的愿意那样去造。消费者普遍期望居住在舒适且安全的住所中，若建筑过高，得房率便会降低，这显然与追求高品质住宅的初衷背道而驰。

然而，本次规范的部分条款尚显不甚清晰。部分受访者表示，该文件仅提及至26层，那么超过26层的住宅是否可以建设？若可建设，是否将超越80米的最高高度限制？对此，亟需给出更为详尽的说明。

上述未透露姓名的专家同样存在类似疑虑，过去虽然设有高度限制，然而根据以往的经验，若想超越此限制，则需要逐案讨论，进行上报和审批，结果往往是所有人都能成功突破。

南方周末记者 梁婷