深圳房价泡沫挤完了吗？

深圳房价下跌空间还有多大？

深圳是全国房地产市场的引领者，投资需求强烈，对其房价泡沫展开研究与测量意义重大。

在此之前，我们已经分别对北京的房价泡沫情况进行了探讨，也分别对上海的房价泡沫情况进行了探讨，今天我们要来解读深圳的相关状况。

我们先逐一分析三个细分指标。

深圳房价收入比28倍

首先看深圳的房价收入比。

深圳房价收入比在2020年达到最高，这一比例高达40倍，当时它在全国处于最高水平，在全世界也是如此。

2021年，深圳房价收入比降至39倍，同年4月份，深圳房价开始转跌，该年房价收入比略有下降。

2022年到2024年期间，深圳的房价收入比迅速下滑，到了2024年，该数值为28倍 ，这一数值比2016年到2023年时低，却比2010年到2015年时高 。

深圳房价收入比最低的年份是 2012 年，仅 17 倍。

目前的 28 倍，仍居全国最高。

许多网友看到了28倍这个全国范围内的最高数值，便觉得深圳的房价存在着很大的泡沫 。

但老杨并不这么认为！

过去我曾多次提醒各位网友，房价收入比指标不怎么适宜在不同国家间作对比，也不怎么适宜在不同能级的城市间直接作对比，最好的分析办法是开展城市自身的纵向对比。

为此，我们构建了房价收入比指数。

2024年，深圳的房价收入比达到了28倍，其房价收入比指数为-18 。

负值表明它低于过去多年的历史平均数值，在2016 - 2022年期间该指数呈现为正值，这意味着房价收入比存在被高估的状况，在2011 - 2015年该指数是负值，并且这个负值显著超过了2024年 。

深圳房价收入比最低的时期不是当下，而是在2012年到2014年这个阶段。

借助指数化对比，我得出这样的看法，当前深圳的房价收入比，已不存在被高估的情形。

以深圳的一个三口之家购买 100 平米均价户型作为例子，依据深圳的人均可支配收入来计算，得出需要 28 年。

这个数据看起来很离谱，深圳外地人所占比例很高，有许多外地人在深圳买房，他们的资金一部分来源于外地父母，并且这部分资金没有被统计在深圳官方数据里。

这种现象在高等级城市普遍存在，深圳尤为突出。

深圳租金收益率为1.5%

接着看第二个指标 —— 租售比（也叫租金收益率）。

回顾过去十几年，深圳租金收益率最高的年份是2013年，该年的租金收益率为3.5% 。

2015 年大幅降低，主要原因是深圳房价涨幅远超房租涨幅。

2021年第一季度，深圳的租金收益率仅为1%，该收益率达到了历史最低水平 。

此后至今呈震荡式小幅回升，目前为 1.5%。

与历史较高的 3.5% 相比，降幅明显。

直观来看，目前深圳的房价水平相比租金水平偏高。

经过指数化处理，深圳的租售比指数显示，2016年至今该指数均为负值，这表明租金收益率相较于历史平均水平偏低 。

今年3月份，该指数是-67，这表明，从租金收益率指标这个角度来讲，当下深圳的房价相较于租金略微偏高，存在高估的情况 。

从周期波动看，深圳房价跌透了

第三个指标是房价的周期性波动指数，这是老杨独创的指标。

我是中国房地产短周期理论的创始人，我研究了过去多年房价周期性波动的原理和规律，之后创新推出了该指数，该指数用于衡量在某个时间段内房价在周期波动中处于低估还是高估状态。

过去十年，大部分时间段深圳房价处于高估状态。

从2015年下半年起至2024年上半年，深圳房价周期波动指数一直为正值，其最高峰出现在2016年四季度，次高峰出现在2021年第一季度。

2014 - 2015 年上半年房价处于低估状态。

本轮自2024年10月份起，房价波动进入负值区间，处于被低估状态，今年3月该指数为-46，此数值低于2014年12月份的-75 。

深圳房价泡沫挤完了

把房价收入比、租售比、房价周期波动指数这三个细分指标综合起来，按照不同权重进行综合，这样就能得出衡量深圳房价泡沫的最终指数 。

从相关图表能够知道，自2015年7月起，深圳房价出现泡沫，在2016年9月曾一度冲高，最高值为263 。

之后在调控政策影响下，深圳房价出现盘整，泡沫指数略有回落。

2019年下半年房价迎来一波上涨，一直持续到2021年一季度，此次上涨的最高值低于2016年的高点。

在2020 - 2021年一季度这个时间段，深圳的房价泡沫指数，相比于北京和上海，是更高的。

此后深圳开启挤泡沫过程，到2024年10月时，深圳房价泡沫最终被挤完，房价泡沫指数进入负值范围 。

今年3月份的数值为-20，这个负值明显比2014 - 2015年上半年低。

目前深圳房价泡沫已经不存在，房价处于被低估的状态，不过低估程度比2014年到2015年上半年要小。

在过去的几个月里，深圳房价的整体态势是呈下跌趋势的，不过不同的板块以及房源是存在差异的。

从房价泡沫指数的视角出发，深圳房价目前已不存在高估的情况，尽管其仍然具备继续下跌的动力，然而下跌的空间相对较小 。

4月初开始，中美经贸摩擦产生影响，这种影响对深圳冲击较为明显，深圳是全国外贸第一城 。

不过，深圳房价泡沫已经被挤完，即便面临外贸冲击，后续深圳限购政策如果取消，综合这些因素，对深圳楼市也不必过于悲观。

未来两三个月，建议密切关注深圳核心板块的购房机会。