4 月 22 日，东莞市住建局的官网发布了《关于调整我市普通住宅价格标准的通知》，此通知被称作“通知”。记者获悉，一类标准所涵盖的镇街有 6 个，二类标准涵盖的镇街也是 6 个，三类标准涵盖的镇街为 13 个，四类标准涵盖的镇街有 9 个，镇街的分布情况较为均衡。从价格标准方面来看，与上一期标准相比较，一类镇街的价格标准上升了 300 余元；二类镇街的价格标准下浮了约 4000 元；三类镇街的价格标准也下浮了约 4000 元；四类镇街的价格标准下浮了约 1500 元。

东莞中心城区高楼林立。南都资料图

需要指出的是，普通住宅标准主要是用于对房地产开发企业销售普通住宅以及其他类型的房地产（包含非普通住宅）来征收土地增值税的。目前来看，普通住宅标准对于个人购买和销售商品住房（包括二手房）在契税、增值税方面，以及在银行按揭、公积金贷款等方面都没有产生影响。

6个镇街进入一类标准

通知称，依据各园区、镇街普通住宅在 2024 年下半年的平均交易价格情况。按照单套住房建筑面积来计算，东莞适用土地增值税免征政策的普通住宅，其实际成交价格依据园区、镇街被划分为四类标准。

松山湖高新区属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）；滨海湾新区属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）；东城街道属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）；南城街道属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）；长安镇属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）；万江街道属于一类标准，价格标准低于 38996 元/平方米（含本数）。

二类标准涵盖莞城街道，还有虎门镇，以及寮步镇，也包含凤岗镇，再有厚街镇，以及塘厦镇，其价格标准是低于 31900 元/平方米（包含本数）。

三类标准包含大岭山镇，还有黄江镇，以及茶山镇，再有清溪镇，接着道滘镇，加上高埗镇，还有大朗镇，以及东坑镇，再有横沥镇，接着石碣镇，还有石龙镇，以及樟木头镇，还有沙田镇，价格标准是低于 24073 元/平方米（包含本数）。

四类标准包含中堂镇、常平镇、桥头镇、企石镇、石排镇、谢岗镇、洪梅镇、麻涌镇、望牛墩镇，其价格标准是低于 18048 元/平方米（包含本数）。

通知表明，该标准从 2025 年 3 月 1 日开始（依据商品房买卖合同的签订时间来确定）在整个城市范围内进行统一施行。

有利于稳定企业和市场预期

记者从政策解读中得知，东莞的普通住宅标准是这样的：其一，小区的建筑容积率需在 1.0 以上；其二，单套住房的套内建筑面积要在 120 平方米以下；其三，单套住房的建筑面积需在 144 平方米以下；其四，实际成交价格要符合已公布的同类园区、镇街的价格标准。

目前，普通住宅标准对于个人购买商品住房（含二手房）这一行为，以及个人销售商品住房（含二手房）这一行为，在涉及的契税方面没有影响，在涉及的增值税方面没有影响，在涉及的银行按揭方面没有影响，在涉及的公积金贷款方面也没有影响。国家、省有相关文件精神。普通住宅标准主要是用于房地产开发企业销售普通住宅以及其他类型房地产（包含非普通住宅）时征收土地增值税的。在取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，适用土地增值税免征政策的普通住宅标准会继续执行。也就是说，纳税人建造普通标准住宅并出售，如果增值额未超过扣除项目金额的 20%，那么就会继续免征土地增值税。东莞需要制定普通住宅标准，该标准要适用于土地增值税免征政策，这样才能保持政策的延续性。

政策解读表明，东莞对普通住宅标准的调整重点在于价格标准的调整，其调整原则是每半年进行一次。上一期价格标准在 2025 年 2 月 28 日到期。此次调整依旧分为四类标准，依据各园区、镇街 2024 年下半年普通住宅的平均交易价格情况以及房地产市场趋势的变化，对园区、镇街（以下简称“镇街”）的分类和价格标准进行了优化调整。

从镇街分布方面来看，一类标准对应的镇街有 6 个，二类标准对应的镇街也是 6 个，三类标准对应的镇街为 13 个，四类标准对应的镇街有 9 个，镇街的分布情况较为均衡。从价格标准角度来看，和上一期标准相比较，一类镇街的价格标准提升了 300 余元，二类镇街和三类镇街的价格标准都下降了约 4000 元，四类镇街的价格标准下降了约 1500 元。

记者将上一期价格标准进行对比后发现，长安镇以及万江街道从原来的二类提升到了一类。凤岗镇、塘厦镇、寮步镇、厚街镇、虎门镇这几个镇街从原来的三类提升到了二类。黄江镇、高埗镇、道滘镇、沙田镇、清溪镇、茶山镇、石龙镇、樟木头镇、石碣镇、东坑镇、横沥镇这 11 个镇街从原来的四类提升到了三类。

政策解读表明，第二、三、四类价格标准出现了下降的情况。然而，由于分类标准得到了优化，大部分镇街都进入了上一个类别。正因如此，实际适用的价格标准反倒有所提高。总体而言，这有利于新旧标准之间的衔接，也能够稳定企业和市场的预期。

采写：南都记者黄慧萍