如今，有不少地产家族已经来到了家族第三代的交棒阶段。例如，陈曾熙家族拥有嘉里集团和恒隆集团这两大地产集团。

但经济周期持续下行，奢侈品市场的复杂性加剧了。地产业面临的冰冷并非短期内形成的。家族继任计划面临多重挑战。郑裕彤家族的长孙郑志刚曾遭遇突然辞任并全面退出家族业务的情况。放眼整个市场，新掌门人上任后，无论是要力挽狂澜还是破除旧习，都需要细心甄别，进行逆风作战。

3 月，前亚洲首富、新鸿基地产的创始人李兆基离世。香港地产界有一家老牌家族企业，那就是李兆基创建的。他凭借地产而发家。他的家族拥有恒基兆业，该企业旗下最新的地标建筑是香港中环的 The Henderson，在内地的零售物业包含恒基名人购物中心、北京环球金融中心等商业综合体。

2019 年，李家杰是李兆基家族第二代成员之一。李家诚也是李兆基家族第二代成员之一。他们联席出任恒基兆业的董事局主席职位。他们联席出任恒基兆业的董事总经理职位。

这似乎再次向我们提示，中国商业地产的巨轮正步入不可逆转的新周期。中国零售生态面临着洗牌，与此同时，家族在代际交替，新世代消费族群以及年轻家庭的消费观念和价值诉求在不断地迭代更新。在这背后，既有海内外品牌与集团的共同陪伴见证，也有它们的转型升级。

仅从 2024 到 2025 这个时间之交的零售业革新方面来看，上海梅陇镇广场发布了结业的消息；北京三里屯太古里进行了升级改造；上海芮欧百货以及新世界大丸百货迎来了 Gucci、Moncler 等品牌的闭店热潮；阿那亚项目宣布进入上海北外滩区域；全球店王的位置从北京 SKP 更换为南京德基广场。

根据最新可采集到的数据统计，2023 年全球有 59 家百货商店。这些百货商店的销售额平均下降了 1.6%。IADS 把这一数据变化归罪于“巨大的市场不确定性、缓慢的经济增长以及不利的利率环境”。负销售趋势与 2021 年和 2022 年的增长形成对比，这两年是新冠疫情后的高峰。零售业的增长在放缓，这是不争的事实。焕新的势头势如破竹，同样不可阻挡。地产业作为城市生态的主要构成部分，其转型升级意味着中国城市将有崭新样本，也意味着海内外时尚奢侈品牌将有未来商业容器。

二、三代地产业接棒者

在逆流中寻找“中兴”之道

市场环境迅疾变化，似乎无人能阻挡业绩数据下行。家族交棒后刚上任的地产家族“新贵”，也面临着极具挑战性的宏观局势。

2020 年 5 月，新世界发展的创始人有长孙，此人是郑志刚，他出任新世界发展执行副主席兼行政总裁。4 年后，郑志刚不再担任新世界发展总裁一职。他的副手马绍祥接替了这一职务。与此同时，郑志刚辞去执行副主席一职，改任非执行副主席。并且，郑志刚也辞去了新世界百货中国的相关职务。

2024 财年，新世界发展的亏损额接近 200 亿港元。这是新世界发展 20 年以来首次出现年度亏损的情况。集团的核心经营利润处在 65 亿港元到 68 亿港元的范围之内。与上一年相比，该利润下降了 18%到 23%。有消息曾指出，新世界发展旗下的零售项目 K11 打算出售位于香港尖沙咀的商场 K11 Art Mall 。据传，收购方是某一方，且其打算出价约 90 亿港元。

嘉里集团和恒隆集团这两大地产集团的所有者是陈曾熙家族。他们已将权力宝座平稳地交接给了第三代。其中，长孙陈文博从父亲陈启宗手中接过了权力。今年一月，陈启宗正式宣布退休并辞去了集团董事长等职位。随后，陈文博被任命为恒隆集团及恒隆地产董事长。

恒隆在 3 月底发布的业绩数据表明，整体营业利润相比去年同期下降了 12%，达到 68.26 亿港元，归属于母公司的净利润同比下降 43%，为 16.13 亿港元。刚上任不久的陈文博在《致股东函》里诚恳地说，奢侈品消费的降幅较为严重，特别是在一线城市。恒隆在上海的商场，即上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场，其租户零售额显著下降了大概 20%。然而，包括上述两座商场在内的整体高端商场销售额的降幅较为温和，为 15%。

郭得胜家族旗下拥有香港国际金融中心 IFC、上海国金中心、南京国金中心，还有上海环贸 iapm、北京环贸 apm 等商场。该家族的交班曾出现“混乱”状况，郭氏家族二代在接班之际，三兄弟曾产生争端。如今，郭得胜家族目前依旧由二代掌控权力，但三代已逐渐步入权力中心的舞台。现任掌门人郭炳联的两个儿子在公司担任执行董事职位。二代中尚在世的郭炳江，他的儿子郭基辉也担任执行董事。已故长子郭炳湘的儿子郭基俊出任非执行董事职位。

接班人迟早要接过接力棒。然而，当下全球房地产市场都处在痛苦加剧的低迷阶段，他们所面临的问题会更加复杂且艰巨。以内地地产项目而言，去年，碧桂园处于濒临破产的境地，二代杨惠妍表明态度称“家族会竭尽全力支持公司”；在几乎相同的时间，融创在全国 22 个城市拥有 35 个商业项目，并且放出消息，董事长孙宏斌的长子孙喆一接任融创北京区域总裁，与融创的老将荆宏一同工作，融创中国在 2024 年亏损 257 亿元；而拿下北京 Solana 蓝色港湾以及蓝色港湾五棵松购物中心的万达，逐渐不再受王健林的影响，在此之前，王思聪低调地出现在万达文旅项目中。

区域与经营灵活性兼备，

地产业接班人的韧性生长与价值重构

接班人们在周期中见识到了真实商业世界的残酷性，外界对他们并不苛求能够超越父辈的高度。孙宏斌在 2017 年有对万达的“世纪大收购”；碧桂园早年进行过激进扩张；王健林在 H 股和 A 股有反复拉扯的行为；长江实业的李嘉诚近日深陷“卖港”风波。过去几年，处于转型窗口期的商业地产集团，对于形势的判断，有的传统，有的激进，这或许是其陷入危机的关键因素。

二代及三代们刚刚接班，扭转乾坤不是短期内能够做到的事情。危局如累卵，需要家族一起坐镇。与“接班”相比，二代们集体从低调转变为高调，更像是一种表态，即集团会持续生存下去，会关注中国市场发生的深刻变化，并且会布局长期主义。恒隆二代接班人陈启宗表示，做生意不存在免费的情况。若要获得更长远的策略优势，就必须承受短期的财务压力。

过去几年相比，地产一代在中国一线城市扎根力度很大。接班人参与家族经营后，商业地产集团们把视线拉长且拉远，不仅关注本土新一线、二线城市，还将目光投向海外市场，积极拓展那些拥有较高可支配收入且有强大消费意愿的本土客群以及海内外旅游客群。

长江实业的李嘉诚，当下委任了长孙女李思德担任长江实业旗下的 Express Motor 董事，将精力集中在欧洲业务上。从其业绩数据能够看出，集团在欧洲市场的收益竟然达到了总额的一半。近些年来，李嘉诚家族的“长和系”较多地关注欧洲市场，该家族在欧洲市场的收益甚至占据了总额的一半。

恒隆离开上海，在大连、天津以及无锡这三座城市的业绩很不错。大连恒隆广场在过去一年里，租赁收入增长了 8%，销售额增长了 3%。天津恒隆广场的租赁收入增长了 12%，销售额增长了 8%。即将建成的杭州恒隆广场也受到了很多关注。

今年数据呈现“惨败”态势，而新鸿基地产营收实现微增。其主要增长得益于商场的节日活动和优惠策略。新鸿基的财报表明，在 2024 年圣诞期间，因商场的节日活动和优惠策略，包含本地及韩国明星活动，还有逾 10%的年度增长推广费用，新鸿基旗下 15 大商场在圣诞期间的人流及生意额有 15%的增长。

恒隆地产的陈启宗在将接力棒交给儿子之际，在他最后一封股东信里表明，在大约 20 年的时间里，中国成为了世界各地资金的投资热门之地。中国那看似无比巨大的市场，对资本以及人才都有着极为强大的吸引力。这种纷纷前往、追逐的情绪在很大程度上是依据实实在在的经济增长。如今的大环境下，企业在维系自身生存的同时，对战略的精准性和灵活性提出了更高的要求，而不再是像上一个二十年那样进行激进扩张。因为存在着已知或未知的诸多风险，企业不应该贸然进行扩充。企业应该安稳地度过接下来的数个年头，然后再看那时的世界会变成什么样子。放过一个机会，总比失去整个生意要好。

谨慎前行就能够行稳致远，或许这是地产接班人们下一步需要考虑的事情。

撰文Lenu Ming