问：开发商新房开始卖车位，自住用，买还不是不买？

如果不是必须买到最好的位置，那么购买的时间越晚，价格就会越便宜。价格便宜得令人震惊！

粗略测算一下，近 5 到 8 年的次新小区车位价格普遍有很大折价，折价幅度高达 50%。并且关键在于，这些车位还很可能存在有价无市的情况。

先来看下2025年最新的车位价格摸排：

以上统计的项目分布在郑州市的各个方位。这些项目多是 2016 年之后建成的次新小区。之前车位价格大多是 12 至 15 万一个，而目前的均价在 4 万到 7 万之间，并且这还没包含交易折损！

二手房vs二手车位，这其中有很大的不同。

二手房处于开放市场，其面向的是整个郑州的市场客户，市场价格较为透明。

二手车位处于封闭市场中，其面向的对象仅仅是小区内部的业主，并且这些业主一定是自住型的业主。

二手车位的交易数量比较小，其流动性非常低。与之对应的价格体系不够透明，并且一旦进行交易，折损的情况会更加严重。

车位之所以封闭，是因为最小单位并非小区，而是楼栋。如果车位离楼栋太远，客户会觉得即便买了，其意义也不大。

目前市场上各小区最新的车位价格情况是，开发商会对库存车位进行价格促销，而他们锚定的就是这个价格。

从以上情况来看，郑州现在买车位的话，有很大概率是赔钱货，并且赔的金额还不少。

讲到这里时，肯定有不少朋友不认同。他们大声呼喊，我们小区的车位价格一点都不低廉！例如在郑东新区东外的学区房阿卡迪亚，如今车位依旧是一“位”难求，其价格自然不算便宜。

这里边最核心的一点是小区的建设时间！

目前小区车位价格贵的情况多发生在更早之前的老小区。因为在建设之初，车位数量过少，这就导致了车位供不应求的局面，进而使得车位价格居高不下。特别是那些处于成熟区的老小区，这种现象表现得尤为明显。

香港的房产投资存在一个投资流派，该流派专门对车位进行投资。其本质是对高容积率的投资，因为土地面积较少，所以天然的车位存在不足的情况。

但是如果在郑州搞车位投资，老婆本都要赔没了。

2016 年的《郑州市城市规划技术管理规定》非常重要，该规定在开发商开始建设之时，就明确规定了车位建设数量的要求标准。

目前依据郑州新房小区的面积以及车位配比要求的状况来看，车位配比的最低数值已经不再有小于 1.2 的情况了。这意味着如果小区有 1000 户，那么最少会有 1200 个车位。像那些大面积的改善型小区，1：1.5 的车位配比是很常见的，甚至 1：2 的车位配比也属于正常情况。

这样的改革到来后，最直接的影响体现在 2016 年之后新开发的小区上。这些小区从建设一开始，车位数量就非常充足。

我们之前说过，车位的市场具有相对封闭性。买车位的只能是本小区的常住业主。所以，车位的数量从一开始就决定了小区的供需关系。

二手房小区可能会因为人口的变化、城市经济的发展以及市场行情供需关系的影响而发生极大的变化。然而，车位的供需关系在新房规划确定的时候就已经决定了。

一个小区的房子交房后，业主入住率通常不会达到 100%。而且有些业主可能没有车，所以车位的购买率更不可能是 100%。即便在理论上车位购买率达到 100%，实际上也会有 20%的车位空余。

房子本身有建筑成本，车位同样有建筑成本。有一部分车位在建成之后，是注定卖不出去的，也注定会赔钱。

在这样的背景之下，很多开发商是很清楚的。他们知道肯定有一批车位卖不出去，是赔钱的货。甚至在交房之后过了 8 年或者 10 年，都依然没有人购买。

那么开发商如何利益最大化？

在最想拥有车位的业主身上实现车位利益最大化，在最需要车位的业主身上实现车位利益最大化，在最急于购买车位的业主身上实现车位利益最大化。

一般车位的销售有4个时期：

1、交房前一年；

2、交房前后；

3、交房后一年；

4、交房后三年；

交房前一年，也就是在期房阶段，车位销售价格肯定是最高的。大家思考一下，没交房就急于购买车位的客户，要么是自住的，要么是车位需求特别强烈的，要么是对位置要求特别高的。这部分客户往往能够获得足够的溢价。开发商最主要的就是抓住这一机会。

这个时候的车位价格一定要定价足够的高！

① 把最好的位置卖到最高的溢价，实现利益最大化；

更聪明的开发商还会采取内部操作的方式，将一些位置还不错的车位锁定住；

这批客户能够买走一部分车位，这些车位位置较为一般，并且价格也不是特别便宜。