近几年，市场的分化状况变得更加严重。改善型楼盘以及高端改善型楼盘销售情况火热。联排这类产品以及叠排这类产品等低密产品不断地涌现出来。

特别是在去年杭州发生“10.9 新政”，此新政取消了限价政策之后，杭州的市场中出现了高层与联排相结合、高层与叠排相结合等“高低配”的现象，并且这种现象又重新出现了。

城市核心区域通常有更多高端低密需求。与高层住宅相比，联排、叠排等低密产品能够卖出更高的价格。

开发商没有了限价的束缚，会通过“高低配”这种规划方式，甚至是极限“高低配”。他们会拉高高层的容积率，利用低密产品来提高溢价，以此扩大货值，从而实现利润的最大化。

近期，杭州有多宗宅地已经出让或者正在挂牌，这些宅地在出让条件中都出现了新的规定，极限“高低配”的情况被停止了。

01

一季度新盘公示：

高低配项目不断涌现

浙报传媒地产研究院进行了统计，在 2025 年的一季度，杭州市区出让了 32 宗涉宅地，这些涉宅地的总出让建面大概是 203.5 万㎡，总成交金额大约为 595.1 亿元。

这 32 宗涉宅地里，有 17 个项目已经完成了公示。并且，在今年的一季度，还对 13 个计划在 2024 年拿地的项目进行了公示。

今年一季度共有 30 个项目进行了公示。其中，规划“高低配”的项目有 13 个。“高低配”项目占一季度公示项目总量的比例约为 43%。

这些高低配项目里，有很多容积率超过 2.5 的项目。像国泰世纪新街项目，它规划了 2 幢高层以及 10 幢叠排；滨江房产市北项目，规划了 6 幢高层和 4 幢叠排；英冠世纪城南项目，规划了 3 幢 20+1F 高层和 3 幢 5F 联排；滨江房产湖墅项目，规划了 7 幢高层和 6 幢叠排。

容积率2.7的望阙南项目，也规划了7幢高层和2幢叠排。

金沙印象城南项目，其容积率是 2.0 。然而，可建面积仅仅约为 1.6 万㎡。就是在这样的条件下，“硬生生”地挤出了 1 幢 4 层的联排以及 2 幢 17 层的高层。

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图源：杭州规划和自然资源局

02

杭州出台新规：

极限“高低配”被叫停

近期，杭州的运河新城、三塘、大江东、湘湖新城、下沙工业区等这些已经出让或者正在挂牌的多宗宅地，在它们出让的时候，其规划条件里都出现了一条新规定。

“建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1。”

按照 3:1 的要求，若地块的容积率为 2.5，那么无法通过“极限规划”来实现高层+联排或高层+叠排这种落差极大的搭配，而最多只能做到高层+洋房。

此外，杭州近期有很多宅地明确规定不得建设别墅类（合院、双拼）产品。同时，这些宅地还规定层数不小于 4 层，且大于（不包含）两联排。当然，在这些宅地上可以开发叠排，也可以开发 4 层三联排等。

有不少地块设置了最低和最高建筑高度。比如，4 月 1 日出让的宁波城建投资集团三塘项目规定，其建筑高度最低为 12 米且最高为 27 米；4 月 1 日出让的远东宏信大江东项目规定，其建筑高度最低 12 米最高 24 米等。

03

极限“高低配”均好性差

或将绝迹

极限“高低配”的项目呈现出不伦不类的状态，其中最大的问题在于对均好性造成了破坏。

就好像在高铁二等座车厢中放置了几张类似商务座的椅子，然而却依旧按照商务舱的票价卖给了你。

从居住品质方面来说，极限“高低配”不会提升居住品质。从居住舒适度方面来说，极限“高低配”不会提升居住体验，反而会使居住品质和居住体验下降。

在容积率已确定的情况下，在极限“高低配”的楼盘里，高层的容积率被提高了，密度也增大了，这会影响居住的舒适度，高层的部分存在吃亏的情况是很明显的。

低密区看似占了便宜，然而因其纯粹性低，所以感受也不好。它面临着阳光被遮挡的问题，同时私密性还会受到高层俯视的影响，存在诸多弊端。

高层业主在对小区公共设施方面，可能与低密区业主存在较大分歧；在绿化维护方面，可能与低密区业主存在较大分歧；在安保等级方面，可能与低密区业主存在较大分歧；在物业费用方面，可能与低密区业主存在较大分歧，甚至可能引发业主纠纷。

在土地出让时，事先约定建筑高度最高部分与最低部分的高度比例，能够有效规避风险；规定建筑的最低高度和最高高度，也可以有效规避风险。

排屋与洋房等组合且高差≤3:1 的“高低配”会继续存在，然而极限“高低配”的项目将会不再出现。

这是对购房者价值观的一次教育。之后，人们或许会更加注重均衡性，也会更加注重均好性。