很多非房地产行业的普通人，他们不太了解上海市场，很容易就把“上海的房子”和“豪宅”划等号。

上海的高端市场在全国范围内具有引领作用，一直具有强劲的韧性，各大媒体宣传中经常出现与上海豪宅相关的新闻。

然而从上海的整体市场方面去看，豪宅以及顶豪市场仅仅是其中的一个部分罢了，在上海还存在着数量众多的普通购房者。并且，从整个市场的角度来看，普通购房者才是处于主要地位的。

CRIC 数据表明，从 2017 年开始到现在，上海一手房和二手房成交套数的比例一直维持在 1 比 3 左右，这意味着每卖出 1 套一手房，就会有 3 套二手房成交。从成交套数方面来看，二手房的成交套数占了绝大多数。与此同时，尽管一手房时常会出现较高的成交价格，然而上海二手房的平均每套总价一直保持在 300 多万元每套，在 2025 年的第一季度，上海二手房的平均每套总价为 352.56 万元每套。

从整体市场的角度来看，在上海买房的大多数是 300 万左右的二手房。

从成交方面来看，这个价格段的二手房主要有市区的“老破小”以及郊区相对较大和较新的项目。在这些二手房中，“老破小”从 2024 年开始成为年轻人所喜爱的。

上海的房地产市场较为成熟。一直以来，在市场成交方面，二手房一直是绝对的主力。而新房成交规模占比，一直都在 30%左右。

从历史数据来看，2017 年到现在，一手房成交套数在上海一二手房整体规模中占 24.62%。2022 年至 2023 年期间，因“三价就低”以及一手房集中供应等因素的影响，一手房成交套数占比有所回升。其余时间，一手房成交套数占比基本都在 25%以内。

从成交价格方面来看，2017 年到现在，上海二手房的套均成交总价一直处于 300 多万这个范围。在 2025 年之前的 3 月，其价格达到了最高值，套均总价为 352.56 万元。

这一数据与网络上的诸多信息以及对上海市场不熟悉的网友们的“直觉”存在较大差异。对于很多非房地产行业且对上海市场不太了解的普通人而言，上海仿佛“遍地是豪宅”“动不动就千万起步”“连一个卫生间都买不起”……

很多人对上海市场存在误解，这种误解主要是受上海中高端新房市场的影响。上海的商品房市场发展得比较早，如今的上海新房主要是以“改善型”需求为主，并且其中还有不少“再改”需求以及“终改”需求。

CRIC 数据表明，从 2017 年开始到现在，上海的一手房套均成交总价大多处在 600 万之上。在这些年份里，2025 年的前 3 个月价格是最高的，套均总价为 956.17 万元每套。上海的新房市场受到供应结构的较大影响。2024 年开始到现在，高端项目集中进入市场，并且其中有很多个核心区域风貌的别墅项目。这些因素推动了整个一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

从二手房角度来看，上海 500 万元/套以下的成交占比超过 80%；300 万元/套以下的成交占比超过 60%；200 万元/套以下的成交占比超过 30%。并且 2024 年至今，500 万元/套以下的成交占比呈下降态势，200 万元/套以下的占比有一定上升态势。

这表明上海二手房成交呈现出两端的趋势。其一，较高总价的成交占比在上升；其二，200 万以下的低价房源成交占比有所提升。并且，这与近年来整个市场房价下行有着较高的关联度。

从面积段方面来看，自 2017 年至今，在上海二手房的总成交里，面积小于 90 平方米的房源所占比例约为 70%。进一步细分到不同的面积段来看，面积在 70 平方米以下的占比约为 40%，面积在 50 平方米以下的占比约为 18%。

2025 年前 3 月上海二手房成交的情况中，50 平方米以下的房源占比约为 16.57%。这意味着从 2025 年开始到现在，每卖出 6 套二手房，就会有 1 套是 50 平方米以下的“老破小”。

从具体成交方面来看，在 2024 年全年成交的前 20 个项目里，只有中远两湾城和仁恒河滨城的套均总价比较高。其余的房源大多是总价在 300 万元/套以下的，并且建筑年代是在 2000 年之后的郊区房源。这些房源中大概有一半的面积是小于 70 平方米的。

我们集中到上海的静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇这些核心区域之后，建筑的年代发生了明显变化，房源的面积也出现了明显变化。

除了中远两湾城之外，大部分建筑的年代处于 1990 年前后。套均面积大概在 50 平方米左右。上海外环内的大部分“老破小”都具备这样的特征。

谢先生居住在共康四村。他的小区在“上海核心七区 2024 年二手房成交 TOP10”里位列第三。该小区 2024 年二手房成交达 142 套。

首先，在上海人眼中，我们小区不属于静安区，而是属于彭浦新村，属于老闸北。这是性价比高的主要原因之一，虽说被称为静安，但与老静安还是存在一定差距的，因为我们已经出了中环。不过，周边的各种设施还是比较方便的，去市区的很多地方都很近，这算是一个优势。我们小区的流动性一直都很不错，这并不是近几年才出现的情况，而是一直以来都很好。我们是“美丽家园”小区的示范单位。与边上的其他老小区相比，我们的改造可能稍微好一些。谢先生告诉我们，这几年共康四村的价格跌了很多，尤其是在 2024 年，价格明显下跌。他还说，主要还是实惠。

CRIC 数据表明，2021 年开始到现在，共康四村的成交均价有变化。之前是 41782 元/平方米，现在跌至 34386 元/平方米。跌幅达到了 17.7%。同时，套均总价也发生了改变，从 212.89 万元/套降到了 184.04 万元/套。

一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。

谢先生家在共康四村。目前，一套面积约 53 平方米的一居室整租价格大概是 3500 元/月。该套房子的成交价为 182.41 万元/套。租金回报率达到 2.3%，并且已经超过了四大行的定期存款利率。

贝贝在 2025 年买入“老破小”。她不准备结婚了，因为她已经 35 岁，算是大龄剩女，至今未找到合适对象。所以她用父母原本准备的“嫁妆”买了一套杨浦“老破小”。她一个人住不需要太大的房子。市区热闹人多，各种配套齐全，出门溜达啥都有，看病上班都很方便，这给她带来很大的安全感。

中国统计年鉴的数据表明，2020 年在全国范围内，家庭户的数量接近 5 亿户。其中，“一人户”家庭的数量超过了 1.25 亿户，并且这一数量占全国户口总数的 25%。

除了人口老龄化的原因以外，还有一个重要因素，那就是选择独居的中青年人数越来越多。“老破小”具有总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便等特点，成为了像贝贝这样独居人士的选择。

关于房屋质量和居住环境的问题，贝贝告知我们：其一，在购买房屋时她会提前进行考虑；其二，像共康四村这样属于上海“美丽家园”建设的小区正在日益增多，未来的“老破小”或许会与之前的“老破小”有着很大的不同。

*本文受访者皆为化名

需要注意的是，在整理数据期间，我们发现 2024 年 5 月是个重要节点。“527 政策”对非沪籍单身人士购房有利，购房的区域扩大到了外环外（崇明区除外）以及外环内的二手住房。（详见：新“沪九条”以稳定上海楼市的预期）

此后上海二手房成交有了显著提升。2024 年 5 月成交 17099 套，到 6 月提升到 23906 套。接着整体市场开始调整，在“929 政策”之后，上海二手房成交套数整体进入“2”字头。2024 年 10 月至 2025 年 3 月，除春季那段时间外，其余各月都在 2 万套以上。

在这样的背景之下，上海的“老破小”迎来了一波行情。然而，从各个年度的面积段以及总价段进行细分可以看出，上海二手房市场中“老破小”所占的比例依然呈现出下降的态势。

近年来，整体来看，真正能保持正常交易价格及流动性的房子，大多首先满足“适合居住”这一先决条件。所以在选择入手之前，首先要考虑是否真正符合“自住”需求。