我国楼市，目前面临着怎样的困难、问题和症结？

房地产市场实现止跌回稳的关键是什么？

今天，我们从房地产的内部和外部两个层面进行剖析。

内部最大利好是跌透了

从房地产市场运行的内部角度来看，目前最大的利好在于，房地产市场已经经历了四年的下跌，并且基本上已经跌到了合适的位置。

很多城市的房价下跌了 30%-40%，房价泡沫已经挤完。

这并不是凭感觉的观点，而是有数据为证。

根据我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#数据可知，当前全国 50 个大中城市总体的房价泡沫指数是-58。这意味着泡沫为负值，并且已经连续一年处于负值区间，也就表明没有泡沫了。

房地产市场历经全面且深度的调整之后，当下已进入到一种阴跌且筑底的阶段。

从内部动能来看，继续往下跌的空间比较小了。

内部最大利空是信仰转变

从房地产内部去看，当下最大的利空情况是人们对房价所秉持的信仰出现了极为巨大的变化。

在过去的十几年时间里，人们普遍认为房价会上涨，并且会一直持续上涨。甚至有一些知名的大 V 和专家宣称，一线城市的房价将会永远上涨。

那些年，老百姓们都相信房价会一直涨。

有些地区的房价经历了过去四年的深度下跌，并且已经跌了五六年之久，其房价甚至已经下降了一半。

在目前这个时间节点，很多普通民众不再相信房价会涨了。

他们认为当前不会出现上涨的情况，并且在未来的一到两年时间里也不会上涨。同时，在未来的五年乃至十年的时间里，依然不会有上涨的趋势。原本对于房价上涨的信念，已经转变为了对房价下跌的执着念头。

很多人认为目前我国的房价与当年的日本相似。1991 年，日本的房价泡沫破裂。之后，日本的房价持续下跌了 18 年。

同志们，当年日本的房价下跌经历了 18 年之久。这 18 年并非 4 年，也不是 10 年。并且，在这 18 年中，房价累计下跌的幅度达到了 70%。

如果我国有 90% 或者 80% 的民众都认为房价还会持续下跌很多年，那么很多人就不会愿意去购买房屋了，因为他们觉得只要有房子可以居住就已经足够了。

第二套不买，第三套更不买，投资房、度假房、养老房通通不买。

所以说，当前在中国的房地产市场内部，最大的阻力是人们的看跌预期，最大的利空也是人们的看跌预期。

从内部进行观察，要尽快让房价停止下跌，这是能够破解大多数人看空态度的最为有力的手段。

外部最大利好是政策很宽松

讲完房地产内部，我们再来看看影响房地产市场的外部环境。

从外部环境方面来看，当下最大的利好之处在于政策处于非常宽松的状态，涵盖从货币领域到财政领域，以及房地产领域的诸多政策。

目前政策的宽松程度比 2016 年的三季度要大。至少可以表明，从 2011 年开始到现在，这是政策面最为宽松且最给力的时期。

甚至可以将其与 2008 年底至 2009 年期间为应对国际金融危机而采取的货币大宽松举措相提并论，也可以与财政放松的情况相提并论，还可以与 4 万亿刺激计划以及信贷和税收大幅放松的情况相提并论。

过去的很多年里，我们一直说中国的房地产市场属于政策市。于是，就有很多人提出疑问，既然当前的政策层面是如此宽松的状态，那为什么楼市还在下跌呢？

这个问题很实在，却又很复杂。

外部最大利空是经济偏弱

这涉及到房地产外部环境中的一个重要利空。经济的活跃度处于偏低的状态。

2020 年疫情爆发以后，我们在经济方面面临着不少麻烦事。

进一步聚焦于居民部门的收入以及收入预期方面，与之前相比，其数值下降幅度较大，强度也变弱了许多。

各位想想，如果很多人的收入降低了，那么他们的购房能力可能会下滑。如果很多人丢了工作，他们的购房能力也会受到影响。即便当前有工作且收入未降，但如果他们预期未来几年收入会降或会失业，那么他们的购房意愿就可能不足。

从外部来看，阻碍房地产市场止跌回稳的最大阻力就是这个因素！

那么，外部的利空如何化解呢？

需要做两件事：

一件事是，进一步加大宏观经济政策、房地产政策的宽松力度。

另外一件事是进行等待。等待那些逐步累加的政策利好能够传递到经济领域当中，也等待这些政策利好能够传递到居民的收入之上，通过这样的方式来把利空给化解掉。

有个好消息是金融环境转暖

外部环境方面存在小的利好消息。金融环境在持续改善，并且近期出现了拐点。

我们先来看一张图，此图是我们全国房地产市场监测系统中的重要指标，即金融环境景气指数。

指数包含八个细分指标，其中部分细分指标属于整个全社会的金融环境，部分属于房地产融资环境，将这两部分综合起来就形成了这个综合的指数。

该指数具有鲜明的周期性波动的特征。

近两个月指数翻红了，进入到正值区间，也就是景气区间。

2021 年下半年到今年一月份这段时间，金融环境景气指数呈现负值。这表明金融环境处于不景气的状态。

与近期相类似的时间节点和阶段有两个：

2023 年 3 月份是一个时点。在这个时点，疫情刚刚爆发，货币开始快速宽松化。金融环境也从不景气的状态进入到了景气的区间。

2014 年底是另一个时点。2014 年下半年至 2015 年期间，全国经济增速出现下滑。楼市处于比较低迷的状态。货币政策较为宽松。信贷方面比较给力。这些因素最终使得金融环境指数脱离了负值区间，并进入到正值区间。

通过上图的量化分析，我们能清晰看到，当下整个金融环境已进入到景气区的初期阶段。

金融环境景气指数是一个指标。这个指标介于政策环境指数与实体经济、股市、楼市之间。

金融环境指数翻红，这表明在过去的两三年间政策逐渐放松。这些政策涵盖经济、股市、楼市等方面，它们逐步累加的力度已达到一个拐点。从下往上穿过零之后，其对房地产市场的利好以及推动作用会较为明显。

回顾历史规律可知，金融环境景气度翻红之后，在 2020 年的二季度到 2021 年的上半年这段时间里，楼市出现了一波行情。

2014 年底、2015 年初金融环境指数翻红了。之后，房地产市场逐步进入到复苏回暖的周期。

所以说，这是我国房地产市场外部环境当中的利好消息。

我们的宏观经济政策进一步放宽，同时楼市政策也进一步放宽。这推动了金融环境向上攀升。金融环境的向上攀升进而对房地产这个资金密集型的产业产生了持续有力的推动。这种推动会让房地产市场出现止跌回稳的情况。

朋友们，耐心一点。