观点网 自上市以来，京城佳业的发展之路似乎并不平坦。

各大物业企业年度业绩陆续披露之际，京城佳业在 3 月 28 日公布了 2024 年年度业绩。公司整体收入表现良好，然而在溢利方面，其数据格外突出。

公告显示，2024 年京城佳业的总收入约为 19.84 亿元。2024 年的总收入与 2023 年同期相比增加了约 8.4%。京城佳业表示，集团管理规模持续扩大，从而带来了收入的提升。

2024 年，京城佳业达成新签面积大约 740 万平方米，并且与去年相比增长了约 35.2%；新签的合同额约为 6.96 亿元，相较于去年增长了约 22.2%。新增了 52 个全委物业项目，在这些新增项目中，有 49 个来自第三方，其占比约为 94.2%。

2024 年 12 月 31 日截止，京城佳业的在管项目面积大概是 4590 万平方米。其中，关联方北京城建集团及其合营企业或联营公司项目的在管面积大概为 2250 万平方米，占比约为 49.02%。而来自第三方的在管项目面积大概为 2340 万平方米，占比约为 50.98%。面积规模与去年同期相比，分别增长了约 3.9%以及 18.7%。

京城佳业在独立化转型的浪潮里，其在管项目有将近一半来自关联方。这很容易对公司本身造成反噬。

京城佳业不介意依靠关联方。其在年报中明确表示：凭借控股股东北京城建集团的全产业链优势，以及集团作为首都国有物管上市公司所具有的先发优势，来打造集团的“第二增长曲线”。

只是，这把剑有两面性。它一方面能够助力公司迅速扩大规模，另一方面又可能成为导致公司利润下降的重要因素。

年报表明，京城佳业 2024 年的毛利大概是 3.54 亿元，与 2023 年同期相比下降了大概 5.9%；其溢利大概为 8460 万元，和 2023 年同期相比下降了大概 26.9%；集团拥有人应占的年内溢利约为 7970 万元，相较于 2023 年下降了约 29.8%。

毛利、年内溢利及集团拥有人应占年内溢利出现下降的情况，京城佳业称主要原因在于物业管理项目的前期投入加大以及质量维护投入增多，同时集团对未收回的应收账款计提了相应的减值准备。

2024 年年末时，京城佳业的应收账款数额是 8.95 亿元，与去年相比增长了约 4.58%。在这 8.95 亿元的应收账款中，来自关联方的部分为 3.06 亿元，其所占比例约为 34.15%。而来自第三方的应收账款为 5.89 亿元，占比约为 65.85%。

期内，公司针对应收账款计提了减值拨备。此减值拨备金额为 1.95 亿元。2023 年的应收账款减值拨备金额是 1.37 亿元。两者相比，增加了 0.58 亿元。因为计提规模有所扩大，所以最终公司的应收账款余额约为 6.996 亿元。而上年末的应收账款余额比这要多，即较上年末有所缩减。

实际上，京城佳业在 2024 年接收了一批重资产，目的是为了加快回款。

2024 年 9 月，京城佳业的款项被关联方用车位进行了抵销，抵销的款项总计 758.1 万元。从账面价值方面来看，京城佳业在这次交易中获得了近六十万的收益。但实际上，对于物业公司来说，接收车位这种不动产项目可能会成为一种负担。

回顾近几年的业绩情况，能够发现，京城佳业的营收增长速度呈现出每年都在放缓的态势。

京城佳业 2022 年至 2023 年的年度业绩显示，其过去两年的收入分别是 15.67 亿元和 18.29 亿元，增速分别为 28%和 16.7%。到了 2024 年，京城佳业的收入增长开始进一步放缓，在报告期内记录到的总收入约为 19.84 亿元，与 2023 年同期相比仅增长约 8.4%。

从业务板块方面来看，京城佳业的收入来源于物业管理服务这一板块，也来源于非业主增值服务这一板块，还来源于社区增值服务这一板块。

2024 年京城佳业的收入情况中，物业管理服务的收入占比在不断上升。其物业管理服务实现的收入为 13.99 亿元，该收入占比达到 70.5%。与 2023 年同期相比，这一收入上升了约 23.6%。公司在管面积及在管项目数量的增长，也为这一成绩做出了贡献。

具体而言，物业管理服务板块的收入主要是由非住宅物业带来的。非住宅物业的收入约占总收入的 59.8%，达到约 8.37 亿元，与 2023 年同期相比，增长幅度约为 43.1%，增长较为显著。在住宅物业方面，其收入约占总收入的 40.2%，为约 5.62 亿元，与 2023 年同期相比，仅增长了约 2.8%。

非业主增值服务实现的收入约为 2.54 亿元，该收入占总收入的比例约为 12.8%，与去年同期相比下降了 29.3%；社区增值服务的收入约为 3.31 亿元，占总收入的比例为 16.7%，同比下降了 2.3%。值得注意的是，在 2024 年接收了一批停车位资产，然而公司旗下车位运营服务所提供的收入却不如 2023 年。

2024 年的毛利率较 2023 年同期下降 2.7 个百分点。

物业管理服务业务板块的毛利率是 14.6%，2023 年时是 19.4%；非业主增值服务业务板块的毛利率为 39.2%，2023 年是 30.5%；社区增值服务业务板块的毛利率为 15.1%，2023 年是 13.9%。

为了应对利润率逐渐下降的情况，物业费收缴存在困难，支出压力持续加大，应收账款一直处于攀升的状态等难题，京城佳业似乎下定决心要在多元业务方面发力，对新赛道进行布局。

从 2024 年来看公司的业务拓展情况，其选择的方向是高校赛道。 2024 年公司的业务拓展中，所选择的方向为高校赛道。 就 2024 年内公司的业务拓展而言，选择的方向是高校赛道。

2024 年，京城佳业在服务了北京大学医学部、清华大学水利系、北京服装学院这些项目之后。接着，又新中标了北京电子科技学院、北京政法职业学院、北京农学院等项目。并且，还从股东方受托管理了一批高校资源。

同年 6 月 21 日，京城佳业发布公告。公告披露，大股东北京城建集团新设立了一家公司。这家新公司的目的是接收多家目标高校后勤公司的部分股权。并且，京城佳业将被委托管理这些股权。此次涉及北京建筑大学、首都师范大学等 13 所高校，共 14 家目标公司的各 75%股权，已明确被纳入到本次无偿划转的范围。

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