去年年底，王女士在全城看房。她萌生了一个想法：如果要花费数百万，每月还贷款 2 万元去买一套新房，那还不如去买一套地段好且总价便宜的老房子，这样就能好好享受当下的生活。之后，她迅速买下了抚琴的一套二手房，价格是 68 万元，单价仅为 1 万元/㎡。

成都的楼面地价正式达到了 4 万元/㎡，与此同时，有人能够以 1 万元/㎡的单价在成都市中心购置房产。

成都的市场变得魔幻起来。

走红的老房子：

成交周期缩短，价格重回2023年

孙先生因为从事中介行业，所以身边经常有人咨询房子的事。最近，他察觉到一个现象，即在二手市场上，50 ㎡左右且总价 60 万左右的房子数量越来越少。同时，2000 年以前的老房子，其在售的房源面积在逐渐变大。

感觉 50㎡左右的老房子正被越来越多的人所盯上。越来越多的人开始关注老小区，并且在老小区中，户型更小的房子越发受到青睐。

成都 2000 年以前的老房子方面，贝壳研究院西南分院拥有这样一组数据：

2023 年，这类老房子的成交套均总价是 91.746 万元。这类老房子的套均面积为 75.39㎡。这类老房子的均价是 12169 元/㎡。这类老房子的成交周期为 161 天。

2024 年，老房子成交的情况如下：套均总价为 86.22 万元，套均面积是 74.56㎡，均价为 11563 元/㎡，成交周期为 161 天。

2025 年一季度，老房子成交的情况如下：套均总价为 88.50 万；套均面积是 73.63㎡；均价为 12019 元/㎡；成交周期为 158 天。

从整体来看，2000 年以前的老房子呈现出这样的趋势：成交周期逐渐变短。在经历了 2024 年的价格低谷之后，今年的成交单价开始回升。

成都玉林的老房子

这类老房子此前在市场上成交一直较为困难。单价虽不高，但长期价格保持稳定，跌涨幅都很有限。然而现在，这类房子在整个市场中表现得很亮眼。大多数房子的价格仍处于回调期，而老房子的价格已经回到了 2023 年的状态，并且热度正在不断升高。

老房子的价值逻辑：

有人买来装理想的生活，有人盯上背后收益

是谁在买走老房子？

在社交平台上，爆改老房子的装修帖子吸引了大量流量。通过用较低的总价购买房子，接着进行一番爆改，就能够装下理想的生活。

一名资深经纪人介绍，买走老房子的人主要有以下三类情况：其一，是因为市中心的学区资源，打算用于小孩读书；其二，主要是买来自住；其三，是看中老房子的低总价以及高租金所带来的高回报率。

老房子所处地段有优势，能给年轻人带来更便捷的城市生活。所以，不少年轻人选择买下老房子进行改造后自住，这样成本不高，还能按自己需求改得很舒适。而买走老房子用于出租的投资者们，也盯上了年轻人群体，将房子改造后用于出租，使其成为年轻人在成都的第一站，这是一种被很多人忽视的优质投资。”这名经纪人这样介绍他的客户购买逻辑。

社交媒体上的“老破小”改造成为流量密码

关于老房子的投资逻辑，在社交平台上，有人算过这样一笔账：

一套总价 57 万元的老房子，加上税费和中介费后最终花费约 60 万。改造装修花费约 18 万。如今这套房子的月租金为 5450 元。按照这样的算法，他的投资回报率约为 8.4%。由此看来，实际收益已经是比较高的。

事实上，买老房子的人，还有另一种算账模式。

装修博主苏女士年初以 60 万元的总价买下一套二手房，首付还不到 10 万元，贷款 50 余万，贷款年限是 30 年，每月的月供大概在 2300 元左右。装修预计需要 10 万多一点。她预判这套房能租 4000 元左右。也就是说，这套房子前期她只需投入 20 万元，后期的租金不但能覆盖月供，而且还有盈余。

苏女士此前为小孩读书买下一套青二老房子并改造后在网上走红。基于此，她又买下第二套老房子，打算装修后出租。她表示现在住的这套房子有很多人愿意出高价租，所以准备再装一套总价不高但租金收入较为可观的房子。

苏女士改造后的房子

这类房子保证有稳定租客存在风险点。一位买了老房子的业主告知发哥，他更倾向签 3 年以上租赁合同，对租客而言，能长期不涨价，对自己来说，能保证有稳定收益。

经纪人告知我们，现在首付比例和贷款利率下调了。购买老房子用于出租，实际花费大概在 20 万到 30 万之间。目前二环内的老房子，单价大多在 1 万元出头。玉林部分外立面改造过的老房子单价较高，能达到 1.1 万元/㎡到 1.3 万元/㎡左右。

什么样的老房子更受欢迎？他给出了三个关键点：

1、生活配套方便，小区要有便捷的商圈，靠近地铁是首选；

户型方正且易于改造的房子，对于自住者而言，能够有更大的发挥空间；对于投资者来说，也能够有更大的发挥空间。

多数房子的总价在 50 万元到 70 万元之间。因为处于这一总价段的房子，能够较好地控制成本，并且大概的户型也在 50 平方米到 70 平方米左右，这样更有利于将空间利用到极致。

购买此类房子，这些问题需要注意

从表面来看，花费较低就能撬动一套房产，并且还能获得较高的收益，所以买老房子似乎在买房时是一个很值得的选择。然而，事实上，在购买老房子的背后，存在着许多需要注意的事项。

首先，老房子房龄较大，其内部线路和装修都已老化。这就需要考虑房子重装时会面临的问题。上述的投资，是基于“爆改老房子”之后能产生的收益。而如何在保证安全实用的前提下控制装修花费，这是一个考验。

其次，购买老房子后，需做好长期持有的准备。目前老房子的成交周期为 158 天，此时长不算长。然而，老房子的价值空间有限，很难通过降价来实现快速成交。

同时，花大概万元左右的单价就能买到地段比较好的老房子。不过这些房子没有地下车库，并且车位也很少，同时几乎没有绿化。所以要做好准备，可能几乎没有小区环境，停车也会比较困难。如果能买到经过改造后的房子，那么后期的居住舒适度将会大幅提升。

成都改造后的老小区

老房子的价格十分稳定。它的跌幅不大。这意味着它很难有涨价的空间。所以不适合抱着房产增值的心态买入。

主编：余鸽