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文/观察员老王

经历了一个成色十足的金三之后，四月份的楼市老王并不乐观。

一方面，新房和二手房中，质价比高的好房子已经被大量消耗掉了。其价格在逐渐上升，次新房的价格上涨速度甚至比新房还要快。

一方面，今年五一将会正式发布住宅的新国标。另一方面，市场上的观望情绪变得更加浓厚了。

马上就会有更好的房子了，我现在买房是不是有点冤大头？

今天，我们展开说说。

新标准中，很多是“旧规”

如果依据新国标来建造房子，那么我们的高层住宅会呈现出何种模样呢？老王也展现出了新的潮流姿态，向 D 君询问了相关情况，而 D 君给出的我的概念图是这样的：

新标准之下，造型并没有很颠覆。因为我们用新标准去套现在的高标准住宅时，会发现没有太多新东西。

住宅的层高由 2.8 米提升到了 3 米，净高从 2.4 米提升到了 2.7 米。这样做增加了室内的净高空间，改善了通风和采光情况，并且层高的提升还预留出了空间给现代设备。

青岛近两年上市的新房，大多已经达到了该标准，并且许多改善住宅的层高达到了 3.15 米。

但是，我们需思考一个问题：一栋楼的总高度保持不变，倘若单层层高有所增加，那么随之而来的就是户数会减少。那么，最终会是谁来购买这些房子呢？

大家长期以来比较关注噪声扰民问题，针对此，新标准对住宅的噪声限值和隔声限值提出了新要求。新标准围绕噪声限值，一方面重点规定了影响睡眠的建筑设备结构噪声限值，例如电梯的噪声；另一方面规定了卫生间排水的噪声限值。

很早以前，同层排水就已是高端住宅的标配。在新标准实施之前，于张村河、闫家山推开的绿建三星标准住宅，实现了在楼板之间添加隔音棉，以及采用系统窗进行降噪等品质细节。

推广智能安防系统，将其应用得以推广；推广能源管理系统，使其应用得以推广；预留全屋智能接口，为解决地域性居住问题做准备。

在高品质的住宅里，智能家居系统早已全面展开。然而，老王觉得全屋智能家居存在着优点和缺点。一键关灯以及让小度打开窗帘，这确实很方便。但是，传统按键操控也并非困难到难以接受的程度，并且还更加方便。

关键在于，如今精装售后尚未完善，而这些智能家居的售后保障制度更是处于空白状态。一旦出现故障，尤其是故障引发事故时，责任问题仍需扯皮。

当然有新东西，比如采光标准提升了，还有适老化也提升了，这些确实是依据居民对住宅的需求进行了修订。

但是，我们仔细分析后可以得出这样的结论：新标准并未在各个方面都有颠覆性的指标提升，并且 70%的修订内容在高品质住宅中早已开始实施。

换句话说：你只要预算够，现在可以买到远超新标规定的好房子。

很多人说，未来的房子有这样一些特点：层高更高，阳台更宽，赠送面积更多，会有挑空的客厅，甚至还有第四代住宅，而这些特点正是我们所看重的。

2023 年，老王前往北方第四代住宅推行最早的西安进行了全面的考察。因此，对于这个期许，他很有发言权。

阳台突破？前提是价格

2024 年 3 月，青岛市发布了《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》。此规定指出：住宅阳台的进深尺寸从最大 1.8 米调整为最大 2.1 米。同时，封闭阳台按照一半来计算容积率。

从政策层面上，打开了阳台面积增宽的空间。

但是，我们研究新规实施后的情况，会发现青岛上市的一些初级改善产品。其中，开发商把阳台增宽的极限值为 1.8 米。并且，有的楼盘还设计了很多全赠送的飘窗，以此来代替阳台。

明明是一个大卖点，为什么开发商不拉满？

最大的问题还是在于成本和采光束缚。

阳台进行加宽操作时，需要对悬挑梁以及楼板的配筋等承重结构进行加强。并且，随着阳台面积的扩大，所需的钢筋用量会增加，同时混凝土的用量也会随之上升。

大家有没有想过一个问题呢？阳台外探得太宽了，这会对楼下的采光产生很大的影响。很多处于高容积率地块的低楼层，其采光可能无法达到国家标准的要求。

阳台的问题，实际上也是第四代住宅的标志，即露台，同样有着一个矛盾的问题。先不考虑实不实用，最为关键的是露台对采光会产生影响。因此，在西安的刚需区，我们是看不到四代宅的，而四代宅都是在他们的豪宅区以这种建筑制式来呈现：

双层挑空，还有露台。业内人士都明白，这种既有双层挑空又有露台的房子，其房价会达到一个特定的水准。

所以，当卷无可卷之时，我们在青岛能够见到四代宅，并且这些四代宅大多集中在豪宅区。城阳等地或许会有一两个项目进行这样的尝试，但在普通的改善区则较为困难。

老王要提醒那些心怀对美好生活向往的朋友们：你们期望入手高品质住宅的心情，我完全能够理解。然而，一些理想化的设计一旦付诸实际，必定会由于各种复杂的因素而有所减损。

最近五年，在青岛，500W 以内的房子，很难出现具有颠覆性的产品。

双轨制下，走对每一步

在这样的市场之下，很多朋友说了：

买不到让我满意的房子，我就不买了。

宁缺毋滥的态度是值得赞赏的。老王想要和大家说一说一个正常的资产配置节奏。

对于每天上班通勤需一小时、孩子即将上学、一家三代挤在一套二厅这些有痛点需求的刚需来说，你得首先明白一点：

在预算有限的情况下，你当下无法买到完全令你满意的房子。当新标准开始实施且建造成本升高之后，你仍然买不到合适的房子。

年轻人若觉得压力大，便可以选择不生孩子；开发商倘若觉得开发成本高，就可以决定不盖房子。大家瞧一瞧，青岛的土地拍卖呈现出何等凄惨的景象。

开发商不拿地，何来更好的房子？

当下的中国楼市呈现出明显的双轨制趋势。在一座城市中，开发商纷纷争抢着去拿优质的土地，然后建造高端住宅，并以高溢价进行销售；而在城市之间，北上深杭这些城市的土地依然保持着火热的销售态势，其他城市的情况则参差不齐。

对于追求品质的改善族来说，真正该做的事情是购买一套房子。这套房子能够解决现实中的痛点，并且未来有利好能够落地。先把现实的问题解决掉。在居住问题得到解决之后，在职场的关键时期要努力工作，多多赚钱。等过了八到十年，自己入手的房子流通性依然很好，同时自己手里也有了一笔钱，这样就可以从容地实现改善梦想。

所以，不要轻易相信传闻就妄下结论。要清晰地看清当下的情况，深入地思考明白未来的走向，然后做出理性的选择，这是最为重要的。

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