来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

在 2024 年报披露临近之时，绿城中国的最高管理层有了重大的变动，这引发了市场的骚动，它的股价在早盘时跌幅超过了 6%。

3 月 27 日早上，绿城中国发布公告称，张亚东由于工作安排而辞去执行董事及董事会主席的职务。同时，绿城中国衷心地对其在任期间所作出的重要贡献表示感谢。

张亚东现年 57 岁。外界对他最大的印象是，在 2019 年接棒绿城创始人、一把手宋卫平之后，他从此前的绿城执行总裁晋升为“掌舵人”，完成了从执行者角色到战略制定者的转变。在短短几年时间里，他迅速提升了绿城的规模实力，使绿城成为头部房企。

张亚东在 2018 年之前，其最为显赫的职业履历是在大连官场。他曾官至副市长。之后他进入了中交集团。没过多久，他就被“空降”到绿城，担任高级职业经理人。

当时绿城只是处于中型房企的范畴。绿城的营收虽然有着不错的增幅，然而盈利情况却并不理想。这与宋卫平时代所秉持的“不惜成本打造，也不能丢掉口碑”的地产匠心精神有着很大的关联。

张亚东掌管绿城之后，2020 年遭遇了楼市三道红线的出台。楼市“限价令”等情况也出现了，这些引发了楼市迅速降温等不利后果。这使得主打品牌溢价的绿城受到了很大的限制，承受着极大的煎熬。

对此，张亚东展现出愈挫愈勇的精神，为绿城想出了一个办法，即采用“高周转”策略，促使豪宅也能够实现高周转。从 2021 年开始，背靠中交的绿城开始借助杠杆大力拿地，并且拿地成本持续上升。

2021 年，绿城新增拿地的平均楼面价为 9080 元/㎡。在该年末，总土储的平均楼面价是 7182 元/㎡。

2022 年新增拿地的平均楼面价达到了 14620 元/㎡。在该年末，总土储的平均楼面价上升到了 7582 元/㎡。

2023 年有新增拿地，其平均楼面价为 14231 元/㎡。到该年末，总土储的平均楼面价提升到了 7982 元/㎡。

2024 年开始后，绿城在上海、杭州、苏州、北京等核心城市表现得如同“地王收割机”一般。可参考《绿城狂飙了，楼面价 13.1 万/㎡，抢下全国“单价地王”》这篇文章。

克而瑞进行监测统计。看 2024 年房企新增货值的排行情况。其中，绿城的新增土储货值为 1147 亿元，在全国排第四位。而排在绿城之前的是中海、华润和保利。

绿城敢于如此“高举高打”，背后的策略是高周转。绿城 2024 年中报曾有相关内容写道，该年上半年新增项目从拿地到开工提速了 0.4 个月，达到 1.7 个月；经营性净现金流“回正”提速了 2.1 个月，达到 9.5 个月。

绿城这股拼劲儿的后遗症较为突出。去年上半年，绿城取得了约 695.6 亿元的营收。营收同比增幅为 22.1%，再创历史新高。同时，录得毛利率 13.09%，同比下滑约 4.32 个百分点。其中物业销售毛利率为 11.7%，同比下滑 4.3%。净利约 33.2 亿元，同比降幅达到 28.4%。

绿城近几年盈利持续下滑，然而绿城高管却享受着备受争议的“千万级”年薪。例如在 2022 年，张亚东的薪酬达到 1234.5 万元；在 2023 年，其薪酬达到 1217.1 万元。

今年 2 月，绿城发行了 5 亿美元高息债，年利率为 8.45%。这笔债用于直接置换即将到期的存量美元债。虽然此次发行被称作房企海外债破冰行动，但这个代价是否偏高呢？

如今张亚东辞去一把手之职，接棒的是 56 岁的刘成云，他来自中交系。刘成云曾先后担任中交投资副总经理等职务，还担任过中交城投董事长、总经理以及中交集团总经理助理兼上海振华重工董事长，从 2023 年 6 月开始至今担任中交集团党委常委、副总经理。

刘成云执掌下的绿城，未来会否继续“高举高打”？