观察每年春季的楼市行情，能够预判全年走势。因为有“一年之计在于春”这样的说法。

要把握全国楼市的走向，就需要重点关注一些具有引领作用的城市，比如上海、深圳、杭州等。

今天，我们着重剖析上海楼市的交易量。

上周处于今年的第 11 周，同时也是春节过后的第六周。在这一周，上海二手房的网签量达到了 6628 套，并且这个数量仅比第 9 周稍微低一些。

这一交易量比 2023 年“小阳春”的交易量要高。

上周六这一天尤其特别。二手房网签量达到了 1473 套。这一数量创下了近几年楼市在每周交易中的最高值。

本周的前四天，其成交量比上周的前四天稍微多一些。按照这样的推算，在本周（也就是节后的第七周），成交量将会与上周持平，或者比上周稍微多一点，同时也存在很小的概率会超过节后第五周的高点，从而创造出节后反弹的周度新高。

根据当前交易量的走势来进行推算，3 月整月的网签量大概能够达到 3 万套。3 月全月的网签量，从当前交易量走势来看，基本上可以达到 3 万套左右的水平。

这里的 3 万套二手房数据是全口径的，其中既包含住宅，也包含非住宅。如果仅仅计算住宅的话，网签量预计能够达到 2.6 万套到 2.7 万套之间。

目前，上海市二手住宅成交量的一个重要界限是 19000 多套。这个界限被称为“荣枯线”。

近几周，上海二手房交易量环比有大幅增长。同时，与去年同期相比有显著增加，与前年同期相比也有显著增加。并且，关键在于大幅超过了“荣枯线”。

在过去楼市较为平稳的那个时期，当交易量连续三个月超过了“荣枯线”的时候，房价就会出现上涨的情况。

当前楼市正处于房地产泡沫破灭后的深度调整阶段。病势来得迅猛，如同山倒一般；病去得缓慢，犹如抽丝一般。

在见底复苏时，需要有成交量堆积，且这个堆积的数量要比之前多年短周期波动中的数量更大，持续时间也要比之前多年短周期波动中的持续时间更长。

老杨估计，成交量连续超过“荣枯线”的时间达到五个月左右的话，房价就会在全市范围内开始总体止跌并上涨。

去年九月底新政出台后，从月度走势方面来看，上海楼市交易量有明显反弹。十月份、十一月份、十二月份这三个月，交易量连续超过“荣枯线”。今年一月份和二月份，交易量又重新回落了。

但依当前趋势来看，我预计三月份会持续超过“荣枯线”。我预计四月份也会持续超过“荣枯线”。我预计甚至五月份也会持续超过“荣枯线”。

这意味着在未来两到三个月，上海房价整体将止跌！

从较长的时间跨度去看，3 万套的交易量。它基本是处于楼市繁荣期的水平。

上海楼市在 2021 年下半年开始大幅降温，这与全国许多地区的情况相似。

2021 年 7 月之后，上海楼市月度成交量一直未突破 3 万套。去年 12 月份成交量达到最高，超过了 2.9 万套。

3 万套的交易量意味着上海楼市已经走出了过去几年的深度调整期。它已步入了新一轮楼市周期性向上的通道。

建议各位有购房需求的小伙伴，不要对上海楼市持过度悲观的态度。如果有购房的打算，就应该赶紧行动起来。

尤其是市区的优质房源，价格已经止跌微涨中……