北京二环内即将迎来新项目，大吉巷或许会成为新地标。3 月 17 日，北京商报记者前往大吉巷进行走访。经查看，目前该项目的外立面已基本建造完毕，正在开展内部装修工作。据项目的相关负责人称，项目的招商率已经达到了 85%，并且是以“博物馆+商业”作为项目的主要特色。北京大吉巷是中海环宇商业自持的重资产项目，它是“巷”系产品线的首个商业项目，同时也是中海环宇在北京的首个高端商业项目。在业内人士的观点中，北京大吉巷若想凭借高端商业在北京市市场中占据一席之地，就需要着重去思考怎样形成具有独特性的自身商业模式，以便针对区域客群进行覆盖面的扩大。

预计4月开业

城市更新项目的看点转移到了西城区骡马市大街。中海商业有一个新项目叫北京大吉巷，目前其外立面已基本建造完毕，正在进入内部装修阶段，并且该项目预计在今年 4 月会正式对外营业。

北京商报记者得知，北京大吉巷包含商业、商办、文保以及公园这四个部分。其中，文保区是北京大吉巷很有“非标”特色的重要部分。这里有 1 处是北京市级（省级）文物，即康有为故居。另外还有 3 处是普查登记在册的文物，分别是米市胡同 29 号院的楼房、《每周评论》的旧址以及观音院过街楼。

北京中海大吉巷项目的相关负责人高洋介绍说，在文保区内有 6 个院落被打造成了博物馆，这些博物馆供消费者可以免费进行参观游览。“博物馆+商业”这种模式让北京大吉巷成为了西城区的特色商业项目，并且北京大吉巷还将把自己打造成为合院式街区商业。目前，北京大吉巷被定位为“城市文化会客厅”。它的总体量是 36 万平方米，其中商业面积为 8 万平方米，城市森林绿地为 1.2 万平方米。

当下，北京大吉巷的招商工作已初步形成了一定的样子。高洋指出，北京大吉巷的品牌招商比例已经达到了 85%。该项目总共覆盖地上一层和地下两层。餐饮业态在项目中成为主要的营业业态，其占比能够达到 60%。零售业态的占比是 25%，配套商业的占比为 15%。预计将会引入 130 多个品牌。其中非遗艺术品零售空间将引入全国首店品牌，包括中式米其林茶点“诸如是”的全国首店、“瑅瑚小馆”的全国首店、赏味贵州酸汤牛肉火锅“山夏间”的北京首店、黑珍珠“有雲”的北京首店。

布局高端商业

从引入的餐饮品牌能看出北京大吉巷定位高端。餐饮品牌有雲，还有诸如是等，这些多是黑珍珠或米其林餐厅。山夏间以及有雲的客单价大多在 200—300 元。并且在品牌层级上多为各类首店。高洋明确表示，北京大吉巷周边主要是高质量的写字楼。这里有着较为充足的办公群体以及住宅客群。并且项目周边不存在丰富的商业配套。从项目所引入的品牌来看，在一定程度上，北京大吉巷可以被称作是中海环宇商业旗下的高端产品。

高端商业项目需要具备购买力的客群。北京大吉巷从地理位置方面来讲，是地铁 4 号线和 7 号线的地铁上盖项目。在 5 公里的范围之内，覆盖了金融街、西单、王府井、崇文门等诸多商圈。其周边拥有中国联通的写字楼，还有中国太平金融中心，以及国家新闻出版署等多座写字楼。北京大吉巷周边住宅均价在 13.8 万左右。

中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅直言，北京大吉巷有着高端化的定位。这种高端化定位体现在其“博物馆+商业”的模式上，该模式对于北京商业来说较为独特，并且与周边目标消费群体的消费能力是相契合的。然而，要判断北京大吉巷能否被称作高端商业项目，还需要看其在零售、生活配套等各个方面业态的招商能力。

需要注意的是，北京大吉巷是中海环宇商业的首个“巷”系列产品，并且是中海集团自持的重资产项目。中海集团在北京除了有北京大吉巷之外，还有安贞门环宇荟、石景山环宇荟以及瀛海环宇坊等商业项目。其中，环宇荟主要是针对商务白领进行配套，属于具有社交属性的购物中心；环宇坊则更侧重于社区商业配套，其定位为家庭型购物中心。北京大吉巷是中海集团在京的首个“非标”商业项目。

发力个性化消费

2024 年 6 月，西城区陶然亭地区发布了《建设“美好陶然”三年行动计划（2024 年—2026 年）》。该计划指出，凭借大吉历史文化集聚区、陶然亭公园、北昆国际文化艺术中心、湖广会馆这四个文化阵地，推动周边文娱业态得以升级，促进消费体验得到提升，推动文商旅实现融合发展。对《每周评论》旧址、康有为故居等进行活化利用，从而形成特色文化消费场景。

袁帅直言，要结合周边区位的特色。北京大吉巷需要进一步强化项目的特色与差异化。这种强化不能仅仅局限于餐饮领域，还应该拓展到零售、娱乐、文化等多个业态中，从而形成多元化的消费体验。北京大吉巷是定位高端的商业项目。它在品牌层次方面难以与北京 SKP、三里屯太古里、国贸商城相提并论。然而，它可以凭借项目独特的区位属性，着力于个性化消费，以满足周边客群对高品质生活的追求。

北京商业快速发展，当下高端商业项目已经形成了独特的竞争优势。其中，国贸商城拥有较多的高端生活品牌，引进了高端珍珠品牌御木本，还有全国首家的阿玛尼咖啡以及 BIRKENSTOCK 勃肯等品牌；在餐饮方面，引进了莉莉海棠、蟹仙画苑等品牌。北京 SKP 更侧重于品牌的多元化，借助引入不同层次的品牌来扩大客群覆盖范围，联合 SKP - S 进行双馆联动，引进了昂跑等运动品牌，从而丰富了品牌矩阵。三里屯太古里北区也会引进蒂芙尼、LV 路易威登和 DIOR 迪奥的独栋门店，其首店、旗舰店的标签较为明显。

可见，北京大吉巷若要在高端商业领域实现突围，就必须去寻找自身具有差异化的特点。中国企业资本联盟的副理事长柏文喜明确表示，今后北京大吉巷能够通过把更多的个性化品牌以及小众潮流品牌引入进来，对区域内的文化资源进行更深入的挖掘和利用，以此来提升该项目的文化内涵以及吸引力。

北京商报记者王思琦胡静蓉