“去库存”依然是今年房地产行业的一项重要任务。

2024 年 4 月 30 日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”。此后，各地纷纷推出相关政策。有的推出“以旧换新”政策，有的进行商品房收储，还有的发放“房票”。这些政策组合拳从供给和需求两端发力，助力楼市去库存。

克而瑞监测数据表明，在今年 1 月末这个时间节点上，重点 50 城新建商品住宅的狭义库存达到 31093 万平方米。与上一个周期相比，库存环比下降了 1%，与去年同期相比，库存同比下降了 11%。然而，像北京、广州、南京、武汉等这些包含在内的多个重点一二线城市，其新房的去化周期依然超过了 20 个月。克而瑞还表示，因为受到供应方面的制约，楼市目前仍旧处在去库存的周期当中。

《每日经济新闻》记者注意到，今年的政府工作报告再度明确提出了相关内容，即盘活存量用地以及商办用房，推动收购存量商品房，并且在收购主体、价格和用途等方面给予城市政府更大的自主权。另外，在今年各个地方政府的工作报告里，至少有 15 个省份提及了存量商品房和存量闲置土地回购等相关的内容。重庆等地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房的力度，以优化市场供应结构。

50城库存同比下降11%

当前，房地产行业已进入新一轮“去库存”周期。

2024 年 4 月 30 日召开的中央政治局会议首次提出了一个举措，即“统筹研究消化存量房产”。从那之后，陆续出台的一系列政策，基本上都是围绕着楼市的“去库存”这一目标来展开的。2024 年 5 月 17 日，央行作出宣布，设立 3000 亿元保障性住房再贷款，以此来支持各地收购已建成的商品房并将其用于保障性住房；10 月 17 日，财政部明确地表达了态度，将会推动利用专项债券去收购存量商品房，把这些存量商品房用作保障性住房。在这同时，许多地方也在对新房的增量进行控制，并且把重点放在存量的消化上。

在“严控增量、优化存量、提高质量”的政策基调的引领下，楼市库存持续呈现下行的走势。克而瑞进行的监测数据表明，到 2025 年 1 月末的时候，全国重点的 50 城新建商品住宅的狭义库存仅仅是 31093 万平方米。这个库存数据相较于上一个月环比降低了 1%，与去年同期相比降低了 11%，并且比 2024 年 9 月的最高点下降了大约 2305 万平方米。

从城市方面来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多个城市的去化周期依然超过 20 个月。其中，武汉的新建商品住宅狭义库存达到 1479.14 万平方米，广州的新建商品住宅狭义库存为 1463.17 万平方米。

成都的新建商品住宅狭义库存面积最高，达到 2240.67 万平方米。然而，成都库存面积高的重要原因是其郊区县项目去化困难。核心“5+2”主城区截至今年 1 月末的新房库存约为 425 万平方米，这是 2023 年 1 月以来的最低值。从近 3 个月新房的去化情况来看，成都核心“5 + 2”主城区的新房库存去化周期是 4.81 个月。然而，要是结合全成都的去化周期来考量，以 12 个月进行测算的话，去化周期为 18.8 个月。

克而瑞数据表明，2024 年全年成都新建商品住宅的成交面积大概为 1308 万平方米。因为新政带来利好，去年四季度出现明显的翘尾现象，其成交面积达到 353 万平方米，与上一个周期相比上涨了 27%。到了 2025 年，由于核心区高改项目的推动，在前两个月，成都新建商品住宅的成交面积累计已经超过 200 万平方米。这个认购率达到了近一年的次高水平。

由此可见，成都的库存面积相对来说是比较高的。然而，从成交量方面以及市场热度来看，成都（楼市）整体的活跃度依然处在二线城市的前列。克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在报告中做出了这样的表示。

重点一二线城市中，长春的去化周期为 36 个月，较高；北京的去化周期为 28.5 个月，较高；南宁的去化周期为 25.7 个月，较高。在这些城市中，长春是重点城市里唯一一个去化周期超过 30 个月的城市，这主要是因为整体销售下滑且前期供应较大等因素。北京的库存面积是 1184.77 万平方米，其去化周期达到 28.5 个月，主要是受郊远高库存板块的影响。

区域分化的情况下，整体市场进一步“止跌回稳”。各城市的低风险板块有希望率先进入平衡发展的新周期。克而瑞分析指出，对于那些明显处于高库存压力的板块，在化解库存以及稳定市场的基础之上，能够引导产业进行升级与转型，对城市功能布局进行优化，从而实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。

从土地端助力去库存

事实上，近年来地方政府也在有意识地从控制增量的角度平衡“供求关系”。

2024 年 5 月发布了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》。对于那些库存压力较大且去化周期超过 36 个月的城市，需要暂停新增商品住宅用地的出让。与此同时，要大力去盘活存量，坚决阻止存量土地出现不合理的增长态势。

与此同时，多城放慢了土地出让步伐。克而瑞监测显示，2024 年有 10 个城市的土地成交面积比 2023 年下降了超过 200 万平方米。其中，上海的宅地成交面积比 2023 年减少了 512 万平方米。像深圳、重庆、东莞等 7 个城市的宅地成交面积还不到新房成交规模的一半。这从实质上降低了长期库存规模，并且推动长期去化周期降低了 6 个月或者更长时间。

记者留意到，近些年全国土地的供求规模一直处于持续下降的态势。克而瑞的数据表明，相较于 2020 年的高点来说，在近四年的时间里，土地每年的成交量已经下降了超过六成，到 2024 年的时候，土地的成交量已经和商品房每年的成交量差不多了。重庆在 2024 年市区成交的宅地数量为 20 宗。这些宅地合计的成交建筑面积是 135 万平方米。此建筑面积仅为新房交易量的四分之一。同时，这推动了新建商品住宅广义去化周期下降了 9 个月。

值得一提的是，今年政府工作报告着重指出“要盘活存量用地以及商办用房，推动收购存量商品房，并且在收购主体、价格和用途等方面给予城市政府更大的自主权”。住建部部长倪虹也表明，今年地方政府专项债安排了 4.4 万亿元，其中一个被使用的方向为土地收储以及收购存量商品房。

3 月 11 日，自然资源部与财政部联合发布了通知。通知明确了地方政府专项债券可用于支持土地储备。通知要求各地必须优先把处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划。并且，对于确有需求的新增土地储备项目，也应当将其纳入土地储备计划。存量闲置土地包含企业因无力或无意愿而无法继续开发的已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，通过土地和房屋去库存的方式能够缓解供求关系，还能引导市场预期，推动房地产市场止跌回稳。他强调，在短期内，需要控制供地，以此来缓解供求矛盾，待市场稳定之后，再谋划未来的发展。

中指研究院进行了监测。到 3 月 10 日的时候，全国各地已经公示了拟使用专项债收回收购存量闲置土地的情况。这些土地的总量已经超过 300 宗。拟收储的价格大约为 500 亿元。涉及的省份有广东、四川、吉林、江西等。在 2 月底，广东已经发行了超过 300 亿元的专项债，用于回收存量闲置土地。

中指研究院分析指出，预计未来各地会加快对拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单进行公示。同时，各地也会加快专项债的发行节奏。特别是“自审自发”试点地区，其发债节奏可能会更快。这些举措将在推动房地产市场止跌回稳中逐渐发挥效用。

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每日经济新闻