近日，“把 2000 年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围”登上了微博热搜。

一时间，网友们纷纷展开议论。他们在思考，是不是 2000 年以前建成的小区都属于老旧小区呢？老旧小区到底有着多大的规模呢？老旧小区有没有可能会被拆迁呢？

实际上，2020 年国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。当时就提出，到“十四五”期末，要结合各地实际情况，努力争取基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。今年是“十四五”规划的收官之年，这也就意味着基本完成改造 2000 年之前建成的城镇老旧小区的工作已经进入到了收尾的阶段。

记者发现，多地已经将 2005 年以前建成的老旧小区纳入城市更新改造的范围之内了。

老旧小区改造并非是“大拆大建”。通常情况下，需要拆除重建的城市棚户区，是不会被纳入老旧小区改造范围的。而且，在城镇老旧小区改造过程中，严禁出现随意拆除老建筑、让居民搬迁以及砍伐老树等行为。

专家测算：涉老旧小区规模达66亿平方米

3 月 9 日，党组书记、部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上作出表示。他称要下功夫实施一些惠民生、促发展、防风险的更新项目。2000 年以前建成的城市老旧小区都需纳入改造范围。并且要因地制宜地实施改造。同时鼓励地方去探索居民自主对老旧住宅进行更新改造。

他话音刚落，“2000 年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造”这个词条就冲上了热搜，并且引发了网友的热议。大家都在关注“老旧小区”究竟该如何进行定义，同时也在思考 2000 年以前建成的老旧小区到底有多大的规模。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进向记者表示，该研究院对 1980 年以来全国房屋竣工面积的历年数据进行了统计。统计结果显示，在 2000 年及以前竣工的房屋规模占当前存量房屋总规模的 9%，其建筑面积大约为 66 亿平方米。

实际上，老旧小区的更新并非新概念。从 2017 年开始到现在，“老旧小区改造”已经历经了“试点启动”“顶层设计”“全面推进”这些阶段。“改造 2000 年以前建成的老旧小区”这一举措最早在 2018 年就已在相关政策中被明确提出。

2017 年 12 月，住建部在厦门召开了老旧小区改造试点工作座谈会。会议选取了广州成为城镇老旧小区改造的试点城市，同时选取了厦门成为城镇老旧小区改造的试点城市，还选取了长沙成为城镇老旧小区改造的试点城市，以及沈阳成为城镇老旧小区改造的试点城市，还有宁波成为城镇老旧小区改造的试点城市等，一共 15 个城市。

2018 年 4 月，住建部等三部委联合印发了《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》。此通知明确了多项顶层设计。其中明确了老旧小区认定的主体标准，即城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前，且公共设施落后，影响居民基本生活，同时居民改造意愿强烈的住宅小区。

2020 年 7 月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。该意见再次明确，老旧小区的定义为“城市或县城（城关镇）中建成年代较早、存在失养失修失管情况、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全且居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”。同时，意见还提及要重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。

这份指导意见确立了一个目标。到“十四五”期末，要结合各地的实际情况。并且要力争基本完成在 2000 年底前建成的需改造的城镇老旧小区的改造任务。

“十四五”规划的最后一年为 2025 年。这意味着“改造 2000 年之前建成的城镇老旧小区”这项工作已接近尾声。

在一些地区，房龄达到 15 年的房子算老了。在一些地区，房龄达到 20 年的房子算老了。严跃进这样说道。

记者发现，很多地区已经把 2005 年建成的老旧小区纳入了改造范围。例如在 2020 年 3 月，山东省印发了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，该方案提出，到“十四五”期末，在确保完成 2000 年前建成的老旧小区改造的基础上，努力争取基本完成 2005 年前建成的老旧小区改造任务。2020 年 11 月，宁夏住房和城乡建设厅曾有表示。在 2025 年前，宁夏要全部完成 2000 年底前的老旧小区改造任务。并且，拟将 2005 年底前建成的需要改造的老旧小区全部纳入改造范围。

住建部在 2023 年发文指出，各地能够结合地方财政的承受能力。将那些建成于 2000 年底之后且在 2005 年底之前的住宅小区纳入改造范围。

老旧小区改造绝非大拆大建

“新一轮拆迁潮可能又要来了”——近期这样的言论频现网端。

严跃进对记者表示，老旧小区改造绝不能被简单地理解为拆迁，这是一种错误的解读。当涉及到拆迁情况时，会将其单独列为“城中村”，通常不会将其称作老旧小区改造。

严跃进指出，老旧小区改造在多数情况下意味着进行外立面的翻新工作，以及加装电梯，还有对供水供电的管网进行翻新等改造和修缮方面的工程。

老旧小区改造并非“大拆大建”，这在正式文件中也已有涉及。

2018 年住建部等三部委联合印发的《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》明确，已被纳入城镇棚户区改造计划，打算通过拆除新建（改建、扩建、翻建）来实施改造的棚户区（居民住房），还有以居民自建住房为主的区域以及城中村等，这些都不属于老旧小区范畴。四是加装电梯等。

2012 年 12 月，住建部等三部委共同印发了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》。此通知中提出了“2 个严禁”：一是严禁把不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入到改造计划当中；二是严禁以城镇老旧小区改造作为名义，随意对老建筑进行拆除、让居民进行搬迁以及砍伐老树。

华福证券的地产首席分析师陈立向记者表明：城市更新并非是大拆大建。其主要是以“微改造、提升功能”为重点，只是针对那些危房或者是无法进行修缮的建筑才会进行拆除。

其三是公共服务设施，涵盖建设无障碍设施、适老化设施、卫生服务站以及便民快递收取点等。

毫无疑问，老旧小区改造会带来增量市场，并且会催生新兴业态，还能形成多层次的经济拉动效应。根据我们的报告《城中村改造可以拉动多少投资与销售》进行测算，新增 100 万套城中村改造能够带来 7697 亿元的投资，以及 3.48 万亿元的商品房销售额。如果改造分 5 年完成，那么年均能够拉动 1539 亿元的投资和 6956 亿元的销售。陈立表示。

会出现许多新产业。像那些符合老旧小区改造需求的加装电梯企业可以得到发展。适老化公共设施也能得到发展。儿童活动场地配套企业同样能得到发展。很多企业已经将目光瞄准了这些方向。严跃进表示。

中国政府网公布的数据显示，从各地的摸查情况来分析，老旧小区改造能够拉动投资达到万亿元级别。建材行业、建筑装修行业、物业管理行业以及通信设备等行业都将从中获益。外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模将会得以扩大。

(本文来自第一财经)