2025 年一开始，房地产市场便承接了 2024 年四季度以来的稳定态势。从数据方面来看，以及从一些具体的市场现象来看，像深圳、上海等一线城市的楼市回暖情况较为显著。

2025 年政府工作报告再次提及“稳楼市”。这样一来，房地产行业所处的环境或许会迎来进一步的改善。

房地产在中国经济中处于支柱地位，所以楼市能够被视为经济运行的重要“风向标”。楼市保持稳定，对于市场消费信心的回暖以及财富效应的释放有着重大作用，这并非仅仅是单一行业的事情。因此，地产业的发展走向，是观测中国经济趋势过程中具有重要意义的一个环节。

当前阶段，房地产是否已经企稳呢？政策端针对楼市的回稳作出了哪些安排呢？房地产行业的投资者又应当如何采取行动呢？结合近期发布的工作报告以及新闻发布会的内容，本文将会对这些问题进行剖析。

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房企销售持续回稳，核心城市土拍火热

从 2025 年开始这一年来看，当前的地产行业在企稳方面取得了一定的成果。整体上依然存在“以价换量”的状况，然而房企积极的拿地意愿表明行业的谨慎心态有所缓解。并且销售数据的上升也证明，市场对于楼市依然有需求，同时信心也得到了增强。销量急剧下跌的过程基本上已经结束，房价距离均衡的位置又近了一步。

[id_81593[id_304505045]0]2024 年春节假期在 2 月，所以今年 2 月的同比增速表现很亮眼。整体来看，25 年春节过后的新房成交延续了 2024 年四季度以来的止跌回稳态势。

从城市能级方面来看，在 2025 年 1 至 2 月这段时间里，一线城市新房累计成交面积的同比增速是 16%，二线城市是-0.4%，三线城市是 6.9%，一线城市为新房成交提供了主要的增量。其中，深圳在 9 月 26 日政治局会议之后的回暖态势格外显著。深圳贝壳研究院进行了统计，到 2025 年 2 月末的时候，深圳新房住宅有可售房源 30385 套。住宅的去化周期缩短到了 8.9 个月，这两个数据都创下了近三年的新低。2025 年深圳楼市的开年，是近四年开局里表现最为良好的一年，仅比处于高峰期的 2021 年稍差一些。

另一方面，二手房的交易情况比新房更为火热。中信建投的研报表明，在 2 月，重点的 13 城二手房的成交面积达到了 1188 万平，与去年同期相比增长了 92%。1 月到 2 月累计成交的面积也是 1188 万平，同比增长 34%，相较于 2023 年同期增长了 24%，相较于 2022 年同期增长了 81%。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等这些核心城市来看，二手房整体的表现比新房要好。在 1 到 2 月期间，这六大城市的二手房成交套数，与去年同期相比，其增速都在 30%之上。

需要指出的是，销售数据亮眼是以“以价换量”为基础的。CRIC 数据表明，在 2025 年 1 至 2 月期间，百强房企的全口径销售金额为 4402 亿元，与去年同期相比下降了 3%，累计降幅相较于 1 月减少了 2 个百分点。2 月单月在 8 家主流房企当中，有 15 家企业的全口径销售金额是正的。其中单月突破百亿的企业有 5 家。怎样恢复这类企业的销售额增长，或许是下一阶段房地产行业的重要方面之一。

在拿地方面，百强房企 2 月新增货值的增速有所扩大。这表明房企对楼市的信心正在回暖。1 至 2 月，百强房企新增土地货值为 4379 亿元，同比增长了 11.3%。其中，2 月单月新增货值达到 1973 亿元，并且连续两个月同比实现了增长。由此可见，自 2024 年四季度末做出“稳楼市”的表态之后，房企拿地时谨慎的投资意愿有了好转。

02

聚焦两会定调，哪些政策动向推动楼市积极走强？

政府工作报告显示，房地产相关内容首次把“稳住楼市”写进总体要求。重点提到要持续用力促使市场停止下跌并恢复稳定，根据不同城市的情况制定政策来减少限制性措施，加大力度实施城中村和危旧房的改造，充分把刚性和改善性住房需求的潜力释放出来，盘活存量用地以及商办用房，加快构建房地产发展的新模式，建设“好房子”等方面。住建部在 3 月 9 日的民生主题记者会上，针对具体的执行措施做出了部分解答。

住建部部长倪虹在 3 月 9 日的记者问答中提到了稳住楼市的四项重点工作。其一为包交房；其二为加力旧城改造；其三为推进收购存量商品房；其四为推动“好房子”建设。在旧城改造方面，部长提出要将 2000 年以前建成的城市老旧小区都纳入改造范围这一具体目标。

wind 数据库援引第七次人口普查数据显示，全国在 2000 年底前建成的城镇老旧小区现存约 22 万个。这些老旧小区涉及的居民近 3900 万户。同时，根据中国城市统计年鉴，2000 年全国城镇存量住宅建筑面积为 44 亿平米，其中一线城市的存量住宅建筑面积在 5 亿平米左右。住建部于 2021 年发布通知称，在城市更新单元内，拆除面积不能超过整体的 20%。这意味着从理论上来说，最大拆除新增面积能够达到 8.8 亿平方米。并且，一线城市的旧城改造大概在 1 亿平方米左右。部分老旧小区在 2020 年后进行了改造及拆除。实际数量并非很多。然而，现存的估算范围能够为地产业提供足够数量的改造更新项目，从而拉动市场需求。

图表及上文数据均源自 windEDB 经济数据库。不同部门对“房屋竣工面积”的定义或许存在差别，部分历史数据或许会因后期普查结果而被修正，所以数据可能与实际情况有偏差，图中数据仅作参考，不构成任何投资建议。市场存在风险，投资需谨慎。

值得一提的是，在 2025 年地方两会的规划方面，有超过 70%（22 个）的省市明确提出了城市更新计划行动。然而，国金证券对各省市所披露的 2025 年老旧小区改造计划规模进行统计后发现，其规模有普遍的下降趋势。原本的规划中，各地拟将城中村的城市更新以及收储作为重点方向。本次住建部的表态超出了市场预期，或许能成为地产行业景气复苏的“意外惊喜”。

城中村更新是地产业企稳复苏的重要影响因素，房屋收储也是。从整体上看，旧城改造的落点是刺激市场的房屋刚需，城中村更新的落点也是刺激市场的房屋刚需。商品房收储的目的是推动房屋库存去化加速，收紧市场供给。两项工作短期内难以快速影响市场价格。然而，在政策持续宽松且居民预期改善的前提下，整体环境在 2025 年至 2026 年间逐渐落实价格触底的可能性不低。

03

当前阶段，投资者应该如何自处？

从宏观环境和行业趋势方面来看，房地产企业有企稳向好的较大希望。然而，若从投资者的角度出发，无论是股票投资者还是房产投资者，所需要考虑的事情都要更加深入且复杂。不同城市的景气修复情况可能各不相同，并且房企的股票估值还存在市场情绪、公司基本面、海外因素等多方面的考量。当前市场环境下，投资者需要保持理性进行决策，并且要依据自身所处的环境进行仔细思考。

2023 年起，“房住不炒”未再出现在政府工作报告中。这意味着中国房地产市场的供求关系已发生改变，“炒房”已无需再被提及。在人口持续老龄化的大背景下，当前房地产的市场需求主要以刚性住房需求和改善性住房需求为导向。对于刚性需求的购房者来说，当前阶段或许是一个值得关注的时点。

前文提到，不同城市的景气修复程度差异可能较大。对于人口正向流入且产业支撑强的核心城市以及都市圈来说，在当前地产政策持续宽松的情况下，房价或许会更早地出现拐点；而那些商品房库存高企、人口整体倾向流失的低能级城市，或许需要更长的时间来修复供需关系。政策提及的“好房子”试点项目，以及传统的“好楼盘”，比如学区房和近地铁圈房屋，它们相较于其他楼盘更受关注。

在房企股票相关的投资方面，依据笔者之前的统计，到 2 月 21 日为止，港股市场里市值超过 100 亿元的有 14 家，只有一家公司没有处于破净状态。经历了三年下跌之后，有些公司的每股净资产甚至是其股价的数倍。在 A 股层面，情况也差不多，除了资产特别优秀的国企公司，多数公司的估值已经处于底部。随着地价和房价保持稳定，对公司的估值产生的影响逐渐趋于稳定，那么公司的股价走势或许也将开始好转。

地产股票的投资如同购房一样，也得“具体情况具体分析”。在上述政策预期的情形下，一方面，那些拥有城中村改造经验的地方性国企可能存在配置价值；另一方面，产品力高且未出险的优质非国央企也或许有配置价值。而那些存在债务风险，并且其营收净利还尚未触底的企业，则需要加以警惕并回避。年报窗口期开始了，2024 年的公司业绩将要披露。到那时，房企过去一年的成绩会完全展现出来。投资者或许可以等到看到具体数据之后，再去考虑相关的配置。

04

写在最后

近年来在谈及地产行业时，大多数人包括笔者，都把改善产业前景的希望寄托在政策上。2025 年或许是新旧模式切换的年份，越来越猛烈的政策组合拳效应正在逐步释放。市场将如何作出回应，地产业能否真正迎来好转，进而成为扭转经济增速放缓的基石，这些都是笔者在 2025 年持续关注的事情。

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