共有产权房热，其实是切切实实的刚需热。

低门槛

深圳新一批共有产权房配售正式出炉。

配售的均价是 23795 元/平方米。

其中，2 房户型的总价区间大约在 135.53 万到 169.42 万之间；3 房户型的总价区间大约在 188.79 万到 230.15 万之间。

目前项目的状态为现房状态。项目建设已接近完成，外立面的装修也已大致完成。

根据开发商对外宣传的口径，首付约21万起便可上车。

从当前深圳的首付最低比例方面来看，首付比例为 1.5 成。在未计算各种税费等费用的情况下，其首付金额的区间在 20.33 万到 34.52 万之间。

这样的上车门槛，放在任何一个城市，都算是比较低的。对于深圳暂未购房的群体来说，确实是相对比较友好的。

并且相比深圳普通住宅价格，也便宜近半。

以鸿荣源珈誉府普通住宅以及周边二手房为例。

今年 2 月 20 日获得预售批准的珈誉玖玺 10 栋，其中有 207 套普通住宅，面积在 75 到 94 平方米之间，备案的平均价格约为 52028 元每平方米，总价的范围约在 379 万到 522 万之间。

二手房普通住宅方面，次新小区万丰海岸城小区去年 11 月至 12 月成交的单价处于约 4.3 万至 5.2 万每平的区间；中粮凤凰里小区 12 月成交了 3 套房源，其单价区间在 3.9 万至 4.8 万每平；华强城市花园三期在 10 月至 11 月成交的房源单价水平处于 4.1 万至 4.3 万每平的区间。

据了解，这将是开发商最后一批共有产权住房配售。

去年，鸿荣源珈誉府有两批住房，每批都有上千套，这些共有产权住房在两天时间里迅速被售罄。

去年深圳共有产权房有配售的情况。预计这一批次的房源进行配售时，去化情况不会太差。

居住为首

去年共有产权住房的目标家庭中，有 11430 户家庭在选房过程中落选了。

去年 11 月，珈誉时尚花园共有产权房（珈誉府五区 9 栋）进行了配售，共配售 1729 套房源。配售的均价为 23740 元/平方米。其中 346 套约 88 - 89 平方米的三房在一天内售罄，1383 套约 68 - 69 平方米的两房在两天内也全部售完。

2 房的总价处于 144.8 万到 169.76 万这个区间。有 3700 户家庭参与了选房，当第 3182 户家庭选完最后一套房源后，2 房的选房结束。3 房的价格是 205.75 万到 226.48 万。有 1400 户家庭参与了选房，740 号家庭选完最后一套房源后，3 房的选房结束。

去年 12 月底，珈誉府未来花园共有产权房（珈誉府六区 16 栋）配售了 1030 套房源。配售均价为 23795 元/平方米。其中 326 套约 87 - 90 平方米的三房全部售完。704 套约 67 - 70 平方米的两房（包含 30 套无障碍户型），售出了 675 套。两房的普通户型全部售完。所有普通户型的房源都售完了，即全部日光。加上无障碍户型，其去化率也高达 96%。

2 房的总价处于 139.23 万到 169.46 万这个区间。有 1999 户家庭参与了选房活动。第 1445 户家庭完成了对最后一套 2 房房源的选取。3 房的价格在 205.65 万到 231.49 万之间。有 1300 户家庭参与了 3 房的选房。933 号家庭选完了最后一套 3 房房源。

在两天内，这些共有产权房全部售罄。

所以，共有产权房热销的背后，是上万户刚需家庭在等待。

这与市场上那种认为共有产权房因产权原因而客户群体小的论调是相互分离的。

选房速度相比普通商品房要快得多，选房体量相比普通商品房也要快得多。

鸿荣源珈誉府的普通住宅，2023 年 6 月有 816 套首批房源入市，历经 616 天，至今还有 96 套普通住宅未售出。2024 年 3 月又有 1067 套普通住宅入市，距离开盘已 371 天，仍有 193 套普通住宅未售。

2023 年到 2025 年 2 月期间，鸿荣源珈誉府有 5834 套普通住宅入市。这些普通住宅的去化率约为 73.57%。

鸿荣源珈誉府配售的两批共有产权房，对比之下，它们的房源数量都超过了千套，并且都在两天内快速售罄，其去化速度明显要快很多。

更重要的是，共有产权住房，将金融属性几乎完全剥离掉了，仅仅保留了居住属性。

根据《深圳市共有产权住房管理办法》，购买共有产权房时可以向银行抵押。然而，共有产权住房购房人的产权份额不得进行抵押。

购房人不可以将共有产权住房用于经营性用途。购房人不能擅自进行互换、出借、出租、转让、抵押等行为。对于转入年限有这样的约束，即购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房。

共有产权住房可以实现完全的封闭流转。自签订买卖合同之日起满五年后，就能够将所购的共有产权住房转让给符合条件的对象。

在深圳的住宅户型方面，算不上特别突出。其得房率约为 74.76%。并且在《深圳市共有产权住房管理办法》里，对共有产权房改变使用功能、改建、扩建等问题进行了约束。

在这样的背景之下，这侧面证明了深圳以居住为首要需求的刚需群体规模非常大，并且他们对住房的要求容易得到满足。

购买条件和门槛很低，周边有一定成熟的地铁交通，还有学校教育以及公园等基本配套，能够尽快交房且无需重新装修的住宅，实际上依然存在着非常大的购房需求潜力。

原以为共有产权房不好卖，结果都悄悄卖光。