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最近，无锡梁溪区有了新政并正式官宣。这项新政在全国范围内属于首创，是“共有产权商品房”。共有人只需出一半的钱，就能购买一半的产权。并且在 6 到 10 年后可以进行回购。这无疑意味着“花 50%的钱，却能够享受 100%的居住权”。

要知道，共有产权房，其实大家都很熟悉。

2007 年时，为解决既不符合廉租房条件又买不起商品房的“夹心层”群体的住房问题，提出并试点了共有产权房的概念。购房者和政府共同持有产权，以此来减轻购房压力，未来购房者能够购买政府持有的产权。

这类房源属于政策性商品住房，它处于基本住房保障和市场化商品住房之间，购买和出售都有一定限制。

南京的秦淮区有观泓雅苑，在当时，这里是南京一次非常成功的共有产权房试点。

项目处于楼市最为艰难的时期，观泓雅苑达成了“三开三罄”这一令人惊叹的成绩，先后总计有 11905 人次参与到抢房行动中！这简直可以称作创造了楼市的神奇传说。

可见这类房源在市场上是非常受欢迎的。

2023 年 7 月 18 日，南京市住房保障和房产局官网发布了一则公告。该公告是关于《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》的。此办法向社会公开征求意见。

内容十分细致，一共三十一条，包含总则、规划建设、供应管理、交易管理、监督管理、附则这六章。对共有产权房的供应对象、筹建方式、面积标准、定价机制、供应方案、交易限制等方面，都做出了极为明确的规定。

看点如下：

适用范围：本市主城六区，包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区。这些区域范围内的共有产权住房，其规划、筹建、供应、使用、退出及监督管理适用本办法。

共有产权住房项目的建设用地，会被纳入全市每年的住宅用地供应计划之中。

按照“限房价、竞地价”的原则公开出让住宅用地。在宗地出让方案中，限定保障对象所持的产权份额。明确套型面积、交付时间、销售方式、销售价格。同时明确公有产权人以及公有份额的持有方式。还明确相关税费缴纳等内容。

面积标准方面，共有产权住房的户型设计要做到功能布局合理。单套户型的建筑面积需能有效满足居住需求，并且以 90 平方米以下的中小户型面积为主。如果是面向人才和多子女家庭供应的，面积标准可以适当放宽。而对于存量住房转用的情况，不受前面所说的套型限制。

关于房源定价方面，销售价格要以略低于周边那些同品质、同类型的普通商品住房实际成交价格的标准来进行核定，并且要上报给市人民政府并获得其同意。

保障对象首次购买时，其产权份额比例在 50%至 80%之间。在定向供应人才的项目里，人才持有的共有比例能够适当地降低。

7、关于供应对象！按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则！

税费缴纳方面，保障对象需缴纳共有产权住房个人产权部分的契税。按照谁使用谁承担的原则，保障对象要全额缴纳房屋完全产权建筑面积所应付的专项维修资金以及物业管理费用。

本市户籍取证需 5 年限售，非本市户籍取证需 8 年限售。各类人才和定向供应群体的限制增购年限可放宽至 3 年。取得完全产权的共有产权住房满足限制交易年限后，可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房。

转让价格方面，政府持有的产权份额在进行转让时，其价格需不低于市场指导价。而这一市场指导价是由公有产权人委托第三方评估机构来进行评估的，并且每年会公布一次。

此外，《办法》对特殊情形处理进行了公告。

发布一则《梁溪城发集团“共有产权商品房”申购公告》消息，推出完全市场化的“共有产权商品房”，这是具有创意的，也具有借鉴意义。

笔者获悉，只有在梁城美景开发的锦尚天华、望山樾、玖礼檀樾、溪上月、云上诗悦（指定户型）、熙悦春秋（指定户型）、诗语溪境（指定户型）这 7 个楼盘，市民才能够申请“共有产权商品房”。并且，梁溪城发集团指定主体会与购房人一同持有该商品房的产权。

政策细文重点：

共有人的出资比例不低于 50%，他们能够享受整套住房的业主使用权，同时也需要承担整套住房的业主义务。

共有人需在该商品房网签备案之后的 6 年到 10 年这个时间段内，把“共有产权商品房”进行一次性完整的回购。

回购方式：在进行认购时，共有人需要从以下这些方案里自主挑选出一种方案，此方案将作为共有期限内的最终回购方案，具体方案如下：

方案1：按该商品房网签合同价格回购；

方案2：按回购时商品房评估价格回购。

交易产生的税费及维修基金等费用，共有人和共有公司需按各自持有产权比例来承担；交付之后，整套商品房在使用过程中产生的物业服务费、水电费及相关维修费用等，全部由共有人 100%承担。

在共有产权期限内，需要缴纳共有公司持有的产权租金。该租金的具体金额需由第三方评估公司进行确认。

“共有产权商品房”重磅发布。这意味着购房者的资金门槛进一步降低了。它完全是以商品房的性质，在全国范围内属于首创之举。

举了例子之后，就能够明白什么叫做“花 50%的钱，却能享受 100%的居住权”。

假设房子的总价是 200 万，公司拥有其中的 50%，也就是 100 万，个人也拥有 50%，同样是 100 万。整个房子的租金假设为 4000 元。

用共有商品房流程来购买房子：个人需拿出 100 万，其中首付占 15%，也就是 15 万，需贷款 85 万，贷款期限为 30 年，这样算下来每月月供约 3600 元；同时还要分摊租金 2000 元，两者相加，每月为房子总共要支出 5600 元。

按照正常购买流程的话，总价是 200 万，首付为 15%，也就是 30 万，贷款期限是 30 年，每月的月供大约是 7200 元。

对比之下可以看出，共有商品房的优势体现在，买家的首付资金有所减少，每月支出的成本也降低了，这意味着买家的总投入成本变低了。剩余资金需在 6 至 10 年还清，倘若买家资金状况良好，能够一次性将这部分钱还清。

6 - 10 年之后到期若还不上余下资金，据目前无锡媒体消息，听闻可在到期后对剩下部分再做贷款。此时会牵扯到对赌协议以及买家对未来市场的判断：若市场下行，且选择按 6 - 10 年后的评估价，就会赚；若市场上行，选择现在的备案价，也会赚，反之则会亏。

由此看来，大家觉得这种“共有产权商品房”怎么样？