位于顺德容桂幸福社区立新南路十五街一巷13号的那栋老自建房, 只有短短一层。这房子在9月份进行了第二次拍卖，最终敲定的成交价格是44.87万元。它的最初起拍价是39.8万元, 一共有4个人报名参与。在这13轮的加价过程结束的时候, 最终的成交价比第一次拍卖时未能成交的价格还要低4.83万元。

这套房子的不动产权证号是粤（2021）佛顺不动产权第0047551号, 它的建筑面积有83.09平方米, 独用的土地面积占了85.78平方米, 土地的用途定的是城镇住宅, 房屋性质属于国有划拨。

第一次拍卖的时候, 没有人去报名参加。到了第二次拍卖的时候, 价格降低了接近10万元, 这才有人愿意接盘。

价格低廉算是其中一个原因, 房子现有的状况也非常清楚, 它只有一层楼高, 从图片上看, 不具备直接入住的条件, 如果想要进行装修的话, 就需要从头开始重新做, 要是打算推倒然后再重来的话, 还得先咨询规划方面的情况。

国有划拨不等于宅基地。法院公告写得很直白, 过户后办出让按佛府〔2018〕23号执行, 返算公式是（划拨性质房地产成交价－地上建筑物评估值）÷60%, 再和基准地价、机构评估价比对, 取高者作为土地市场价格, 出让金按土地市场价格40%计收。最终金额以核定为准。

这套算法被放置于44.87万元成交价格之上的时候, 不能只去计算房屋本体的价值。假设地面的建筑残值是非常不高的, 那么土地返算价格就会占据大的比重, 再去乘以0.4的系数, 补交地价可能就不是小数点了。

如果是走村改居验证换证的路线, 或者是按照顺发〔2001〕13号转化为国有的另一套口径, 原村民80平方米以内的面积是按照基准地价的0.08来计算的, 超出的部分是0.8的比例, 非原村民或者是已经享受过优惠的整宗土地都是0.8的比例。

关于13号具体的走线是哪一种情况, 需要根据证载备注内容、是否存在验证换证的状况以及买受人的身份进行综合判定, 不能直接套用单一的比例。

容桂管理所办理过户业务也是有提前要求的, 相关公告明确指出的内容是, 如果房屋存在违法建设并且这种情况会导致无法进行登记, 或者不符合不动产登记的相关规定, 那么转让登记这一项工作有可能办不下来, 老式的自建房最容易遇到这类问题, 因为早年间有过加建行为, 还有墙体占用巷子、邻居共用墙体的现象存在, 导致建筑图纸和实际状况对不上号, 所以在补缴地价的这个环节之前，必须得先让自然资源所的人员去检查一遍才行。

窄巷实际上是另一个摆在面前的现实问题, 以立新南路十五街一巷为例, 巷子到底有多宽, 这直接决定了材料能不能运进去以及消防车能不能开进来, 如果只是做内部的翻新工作, 那泥瓦工、水电工还有门窗的安装队伍进场施工的话, 其实不太存在什么大问题；但是如果要选择推倒以后重建, 那就得看控制性详细规划的指标要求还得看退让距离滴水高度还要得到邻居的签字同意才行, 至于说到2025年顺德这个地方曾经因为上级系统的一些原因而暂缓对部分个人住宅协议出让补地价的处理方式还有一些通过出让途径取得个人住宅规划许可的事情当时也暂停核发了。

对于这样类型的业务, 其办理过程并非仅仅是通过提交相关材料就可以立即获取证明文件的, 所以在整个购房预算的计算过程中, 应当把涉及到的时间成本也一并地考虑进去。

在同一个区域里面进行比较价格的时候, 也千万不要只是单纯地去看每一平方米的单价是多少。如果按照建筑面积是八十三点零九平方米来计算的话, 四十四点八七万元的总价折算下来的价格大约是一每平方米五四百元；如果按照宗地面积是八十五点七八平方米来计算的话, 折算下来的价格大约是每平方米五二百元。

至于容桂中心区域的二手住宅它的挂牌均价样本数据会比刚才说的数据更高一些, 但是这个更高的价格是因为这些房产具有商品的属性, 它们是适合居住的, 并且要么是有完善的小区环境, 要么就是至少已经完成了完整的报建手续。

在第1层这个位置, 如果是老式的自建房的话, 就需要额外去缴纳那个补交地价的钱, 还需要支付翻新费用, 如果是要选择重新建设的话, 那么还会涉及到设计方案制定、办理报建手续、处理违规问题以及协调邻近住户关系等等这些方面, 所以最终真正能到手的实际价格, 肯定会出现大幅度的上涨情况。

法拍房在交易过程中, 其实还隐藏着好几笔看不见的额外开销。拍卖公告仅能说明产权转移的事宜, 却无法保证所有的历史欠费、房屋清场问题以及与周边的邻里纠纷能够得到彻底解决。

如果房屋的东南侧与邻近住户的住宅墙体相连, 且在后期需要进行改门或改窗、做防水及排水等施工操作, 那么都必须事先取得邻居的确认, 假如没有提前沟通, 导致施工进行到一半时被提出异议, 那么就会让工期和成本彻底陷入不可控的状态。

第一次拍卖的时候价格是四十九点七万元, 结果没有一个人报名。第二次把起拍价降到了三十九点八万元, 最后用四十四点八七万元给成交了, 这就说明买家不是那种脑子一热就乱冲的糊涂人。

一共有四个报名的人, 居然敢连着加价十三次, 他们看得上容桂幸福社区这个位置的原因是这里离幸福综合市场不远, 离百昌商业城也不远, 离白马商业城同样距离很近, 周边的生活配套设施已经非常完善了, 手里独用的这块土地面积有八十五点七八平方米, 在老城区里面来说这个大小不算小。

那些还在犹犹豫豫的人, 他们其实也一直在盯着另外一面不放过, 那一方面具体表现为一层、老掉牙了、空间窄小、土地是划拨性质的、将来有可能要补缴大笔的土地出让金、想要进行重建的话审批流程充满不确定性, 总之情况并不明朗。

在2026年9月的时候, 相关部门发过一份征询文件。这个文件提议, 要把“村改居”原来那些村民住宅用地里头的某些部分拿出来。这部分拿去之后, 就按照土地管理法里面关于宅基地的规则来管理了。那个征询的时间段, 是在9月18日一直到9月29日这一阵子。

这类政策调整会影响到以后补办手续、转让还有报建的各种标准口径问题。所以在打算竞拍之前, 你还是去打个电话给容桂自然资源所和属地农业农村窗口的好。这么做的话, 肯定比光看那个拍卖页面的信息要管用得多。

买房的人要是只是为了自己住, 同时也愿意接受把老房子翻新整修的话, 拿出44.87万元, 再加上自己能承受的地价补足款, 在容桂的中心地段弄到一块单独使用的土地, 还是有进行操作的空间的。

要是指望着补清土地出让金之后, 马上就能把旧楼推倒重建新的楼房, 然后再找个高价卖出去变现, 那你得先问清楚三件事情: 第一, 原来的证件是不是已经验证过了并且换了新证；第二, 补交的这部分地价走的是二十四号文件里的返算方法, 还是乡村改为城市社区的政策里的那个优惠办法；第三, 因为巷子比较窄, 这样的条件能不能满足重建时需要预留的距离规定以及消防的安全要求。

这三件事如果没有得到明确答复, 就算是出价给得再低, 你也绝对不要去签合同。

你看样式这件事, 并不只是在于看看房屋破损不破损的。你要带着一份不动产权证书的复印件去, 然后询问容桂管理所在转移登记方面是不是存在受到的限制的情况；同时要询问住建部门里面关于自建房窗口的地方, 翻新和重建分别是需要什么样的材料的；还要问法院那边有没有租赁、欠费还有清场等方面的说明。

四十四点八七万元这一个数字, 仅仅是说它是拍卖成交的那个价格, 并不是说你住进去就需要付款的那个价格。