7月15日，国家统计局公布2026年上半场楼市“成绩单”。

商品住宅在一线城市的销售价格, 其环比是呈现上涨状态的, 在７０个城中, 新房环比上涨了的城市有２０个, 这是自２０２５年５月以来数量最多的情况, 之于二手房方面, 北京、上海、广州、深圳环比分别上涨了０．１％、０．４％、０．４％、０．３％, 一线城市已经连续多个月整体处于向上态势了。

两天前, 也就是7月13日, 国务院印发了《扩大消费“十五五”规划》, 在“促进大宗耐用商品消费”当中的第一条写进了“更好满足住房消费需求”, 并且在国家战略层面首次提出了“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。

连着另一个信号加以观察: 党刊中的《求是》杂志, 在最近半年的时间里有过四次发声, 关于房地产以一种较为系统的形式展开谈论: 在1月的时候有提到名字为《改善和稳定房地产市场预期》篇章呈现, 到了3月便是《持续做好稳预期工作》的相关发声, 6月出现了《以更大力度提振消费》的相关内容, 而到7月则有《充分挖掘和释放投资潜力》, 都是关于同个房地产领域。

半年以来, 核心城市数据率先变动, 《求是》连续刊发四篇文章确定基调, 《扩大消费“十五五”规划》铺就道路, 这三者一同出现, 在将近二十年的时间里都不多见。

三件大事叠加，对普通人来说，这套组合拳到底意味着什么？

北上广深领涨

一线领涨，但各有不同。

上半年, 北京二手房成为主角, 6月网签数量为16618套, 上半年累计网签93583套, 同比增长5.7%, 较近5年的的同期创下新高, 价格自4月开始连续3个月呈现小幅上行态势, 新房价格环比6月微微下跌0.3%, 是四个一线城市里唯一一个出现下滑状态的, 呈现出典型的“二手先企稳、新房还在磨”结构, 置换链条从下往上进行托举, 刚需为先开始变动, 改善随后进行接力。

超预期的情形是, 6月二手房网签数量为25158套, 连续4个月保持在2.5万套之上, 上半年累计达到14.7万套, 这一数据创下了近5年同期的高位, 从这些数据能够看出上海的韧性；有明显迹象表明, 改善客群正在加速进入市场。在新房端, 10万+/㎡项目的占比有所上升, 虹口、杨浦千万级新房成交面积同比上涨约30%, 土地拍卖中, 还出现了溢价率为40%的地块, 这一系列现象都显示出房企对下半年楼市走向持乐观态度。

广州自3月开始, 一二手价格呈现出连续的态势, 这种态势持续了4个月, 并且是环比回升的情况, 在国家统计局所采用的口径范围之内, 它属于少数“连涨”的样本。

深圳的弹性是最大呈现状态的, 其中上半年一, 二手住宅网签数量为47378套模样, 这种数量相比上期涨了10%, 在6月这个单一月份的网签数量是8878套, 此数量创造了近6年相同时间段内的最高记录水平点, 4•29新政所处位置是分水岭的地段标识, 此城市南山的优质豪华房屋地段好多回都出现了当日售罄即“日光盘”情况, 到了6月更是三次刷新楼层价格记录, 超出原本价格的比例高达150%, 这样的情况迎来了上半年深圳楼市时段里最为显著高光的时候时刻, 然而可惜的是, 外围市场依旧依靠降低价格达到换取出售数量的模式, 与上述情况形成了极为强烈明显的对比反差。

整体来看，核心城市在分化中占优，呈筛选式修复特征。

“十五五”消费规划：拼出一条政策链

同市场保持同步的情形之下, 党刊《求是》, 在半年相继连续发布四篇文章, 进而再次给市场注入强心针。

1月, 《求是》提出这句话, 先给出了这样的定性, 称房地产业是国民经济的重要产业, 是居民财富的重要来, 明确了房地产具有金融资产属性。

3月着重强调了“持续做好稳预期工作”, 点明了“体感温差”, 提出要更具力度、更为精准地稳定楼市。

经6月明确, “以更大力度提振消费”, 首次提出“加快修复居民资产负债表”, 防止资产价格下跌, 又防止消费信心负向螺旋。

7月, 《求是》进行了第四次发文, 文中指明要“充分挖掘和释放投资潜力”, 这一要求落实到城市更新方面, 落实到“好房子”方面, 落实到基建投资方面, 最终形成闭环。

先是承认行业所处地位, 接着稳定预期, 然后提升消费, 最终归到投资方面的着手点, 进而形成一连串连贯的定调。

然而, 在7月13日的时候, 《扩大消费 “十五五” 规划》 得以出炉, 进而在此基础上, 把这条关乎政策的链路构建成一个颇为完整的闭环。

住房被归入“大宗耐用商品消费”, 且列为首位, 汽车及家居消费也被归入其中。

规定“优化保障性住房供应, 依据城市具体情况相应增加改善性住房供应, 使租赁市场实现规范化”。

执行“房屋品质提升工程”, 推动城中村改造, 推进危旧房改造, 开展老旧小区改造, 支持居民进行自主更新, 助力适老化升级, 支持智能化升级。

清理那些进行优化的消费领域之中不合理的限制性相关措施, 这被市场广泛地解读成限购以及限贷等方面仍然存在着可以进行优化的空间。

这对于市场而言, 意义是极为深远的, 政策不会采取那种大水漫灌式的以往路径, 然而也不会致使核心资产价格持续下跌, 其目标在于结构修复。

以往借助“投资属性加上杠杆扩张”来拉动行业, 当下依靠“消费属性、存量提质伴随城市更新”托住增长。中指研究院、清华大学五道口等诸多机构进行测算, “十五五”时期城市更新直接投资规模大概在12至15万亿元, 每年平均能够撬动2.5至3万亿元, 是替代传统开发方式的全新增长极；“好房子”建设在“十五五”期间规模约为3.5至5万亿元, 每年平均规模在7000亿至1万亿元, 全方位升级住房品质。

三个底层增加楼市变量

行业巨变已是不争的事实，普通人还应看到三个底层变量。

库存曲线显示出两极分化的态势。6月末之际, 全国商品房待售面积为76315万㎡, 与去年同期相比下降了0.9%, 并且已经连续5个月处于下降状态。在一线核心区域, 库存情况呈现偏紧的状况, 其中上海新房库存去化周期仅仅为8.4个月, 远远低于一线13.3个月的平均水平。然而, 普通二线城市以及三四线城市的库销比却超过了3年，高库存所带来的压力依旧表现得十分突出。

处于待修复状态的居民资产负债表, 当下居民部门杠杆率大约为59%, 此杠杆率已回落到自2020年第二季度以来的最低水平, 然而其仍处于三十年以来的高位, 提前偿还贷款以及预防性储蓄的现象依旧普遍存在着。《求是》在6月发布的文章已然将这一点清晰地挑明, 房价处于持续下行状态会对消费信心产生压制作用, 反过来又会拖累国内需求。将楼市维持稳定状态, 实质上就是为消费提供兜底保障。

仍旧还是在出清房企端, 上半年同比开发投资是比例为负的百分之十八, 新开工比例为负的百分之二十三点四, 土地市场呈现核心地块热、远郊流拍这样的一种常态, 供给端收缩发生, 反过来给房地产核心市场的房屋土地价格进行托底这一动作, 但是难以撑起全方位全面性的回暖状况局面。

对于普通人来讲, 这意味着不可以再运用2016年、2020年的那种眼光去看待市场, 并且也不能够全然忽视信号, 要将决策放置回到自身的现金流、家庭周期以及城市能级当中, 这比去押注任何一轮“普涨”都更加靠谱。