在2026年6月的时候, 有1290万高考考生步入了考场之地, 这个具体的数字, 相较于2025年而言少了45万之数, 并且呈现出连续两年下降滑落的态势。

换个角度把镜头拉得更远些: 今年高考人数所对应的是在2007年到2008年期间出生的数量超过1600万的新生儿；然而在2023年到2025年这几年, 出生人口的数量分别下降到了902万、954万以及792万, 按照18年的教育周期来进行推算, 可以得出在2036年至2041年期间高考人数将会直接下降到800万到900万这个量级。

高考考生人数会面临那种具有真正意义的“腰斩”情况, 这意味着, 而这引发的不只是教育界的相关问题, 还对楼市拉起了“长期警报”。

人口下滑

“学区房”先动

过去二十年里, 学区房出现暴涨情况, 其背后的逻辑仅仅只有区区一个, 那便是孩子数量众多, 学位处于稀少状态, 并且家长甘愿投入大量金钱。然而现如今, 这三个方面的要素都正在逐渐地削减。

据官方数据表明, 2023年的时候, 全国出生人口跟2016年的峰值（1786万）相比较, 减少幅度大约为49%。紧接着, 类似“南京有学校12个班削减一半”, “广州越秀好多所幼儿园撤销班级”, “上海松江好多所学校合并后安排就读”这样的新闻, 我们陆续听闻。

在这样一种趋势的情形之下, 学区房的价格松动已然难以被抑制住。比如说, 对口是中关村三小的位于北京海淀万柳板块的蜂鸟家园, 在2021年价格所处于巅峰的时候, 一套面积为44㎡的住房成交价格达到了985万, 其单价达到了22.4万/㎡, 然而到了2023年末的时候, 同类房源已经出现了成交价格为617万的情况, 单价更是跌至了11.9万/㎡, 据了解该小区后续价格会延续下行的趋势, 到2025年四季度小区整体累计跌幅将要达到约43%。

深圳八卦岭有个叫“丹枫白露”的地方, 曾经有一套面积是30㎡的老旧且破损的小房子, 能卖到单价14万多每平方米, 到了2024年至2025年期间, 这个小区部分房屋的成交单价已经跌破4万每平方米, 跌幅超过了60%。

杭州那个被称作“学区神盘”的文鼎苑, 其历史上达到过的最高单价, 曾经突破了12万每平方米, 从2023年开始, 这个小区的价格持续出现回调, 到了2026年, 主流的三房成交单价, 已经在4.3万至4.7万每平方米的范围之内, 保持了稳定。

这一个个案例, 着实忍不住让人感慨一声, 逻辑确实产生改变了！特别是跟着多校划片以及教师轮岗这样的政策广泛得以普及, “买房并不等同于能够进入名校”已然渐渐确立起来。再加之出生人口数量大幅减少, 人数变少了, 直接就把学区的“稀缺性”给消除掉了——学位或许会从争抢转变为挑选, 如此一来学区房又有什么价值存在呢?

“伪学区房”在三四线城市, 那是愈发危险的, 它那儿没有顶级教育资源的护城河, 还面临着生源大幅减少的状况, 而“溢价清零”仅仅是时间问题了。

考生数“腰斩”

购房主力军更少了

眾人皆知, 年齡介於二十五歲至三十五歲之間, 因著結婚生子以及改善居住環境（不想再租房）的緣故, 向来都是購房的絕對主力軍。

到了这个年纪, 通常是在大学毕业之后, 就要准备安家落户啦, 有的人是依靠工作几年所积攒的积蓄, 有的人则是靠着家里给予的支持, 然后就会开始思索买房这件事情。

假设人口数量减少, 考生数量同步减少, 那么相应地毕业生数量必然会减少。由于毕业生数量减少, 未来处于适龄阶段的购房人群就会持续收缩。数据表明, 在2026年一季度, 年龄在30岁以下的购房人群占比仅仅只有18%, 但拿该数据与七年前的35%一比较, 差异相当明显, 呈现为大幅缩水状态。

特别需要着重指出的是, 当下人们结婚的年龄变得越发往后延迟, 目前全国初次结婚的年龄已然推延到了29岁（在一线城市超过了32岁）, 这所表明的是, 婚房的需求也将会出现推迟的情况甚至是数量减少。

那些被称作北上广深的大城市, 每一年都会吸收数量众多来自全国范围的毕业生, 所以楼市的支撑力量相对而言会更强一些。然而大多数的三四线城市, 特别是那些存在人口净流出情况、没有高校、也没有产业的城市, 在未来楼市当中“无人接盘”的这种困局, 可能会显得更加明显。

当楼市逻辑大变，就需要做好准备适应新的楼市生存法则。

举例来说, 于当下买房的时候, 就得思索好几个关键要点, 比如说, “远离那种纯粹以学位为卖点的老旧破败小户型房屋”, 仅仅去锁定处于一二线城市的顶级双优学区房, 什么叫作顶级双优学区房, 即顶级小学与顶级初中搭配上较新的房屋, 与此同时, 还必须要考虑房子所具备的“自住属性”, 这是为什么, 因为部分学区房出现“投资溢价归零”这种情况是大概率会发生的事情。

假设能够给全国范围购置房产, 那么首要去瞅城市的“人口留存力”, 当中有些称得上高考大省的, 仅仅是考生数量再多然而人却留不住之地的, 那样便是不属于楼市方面呈现强劲态势的城市, 那些既不存在高校、又不存在有着产业支撑、并且人口处于向外流亡状况的城市, 差不多能够免去思索投资事宜了, 除非是本身存在自然而然那种居住需求的情况, 不然的话类似这类城市的二手房于未来极有可能碰到即便有价格却无市场交易的局面。

总之, 接下来, 承接后续的年轻人或许会越来越少, 房子也日益愈发回归到“居住的本质”。所以, 不应当对附加在教育、投资方面的暴利抱有心存幻想。

楼市是不会消失不见的, 可是那般“闭眼去买、随意上涨”的时期, 正着随着考生数量的“大幅减少”而依次告别退场呢。