十年，存在一个轮回 ，于二零二六年的春天 ，这位跨越了半个世纪经济周期的 ，被称之为“华人商界老船长”的人物 ，携带超过四百亿港元现金 ，重新返回地产赛道 ，这所带来的示意便是 ，在李氏家族的财务模型内范畴 ，当下土地以及资产价格 ，已然步入“合理回报区间”。

那么，这一回“周期之王”的回归，到底释放了什么样的信号呢？中国房地产市场最黑暗的时刻真的已经结束了吗？

市场见底的三大信号

李氏家族的回归，市场的第一反应是，房地产见底了吗？

判定房地产市场是不是企稳，成交量向来是最为敏感且最为领先的风向标。3月份，重点城市的二手房市场给出了一份让业界振奋的成绩单。在之前的文章里，我们已分析过，不但北上广深四大一线成交量创了新高，成都、西安、南京等强二线城市同样出现了明显的情绪修复，这些城市的成交放量，实际上是压抑已久的刚性以及改善性需求正在集中释放。

全国范围的数据同样传达出积极迹象，3月，20个重点城市二手房成交面积达1797万平方米，与上月相比增长117%，和去年同期相较猛增 28.6%，新房成交面积为1133万平方米，较上月环比增长89%，同比增长12.4%。

民生银行首席经济学家温彬作出分析，这般成交量的回暖并不是偶发的状况，而是需求端逐渐修复的必然结局，经历了长达四年时间的调整，积压下来的购房需求已然到了不能不释放的一个临界点，到了这个时候就没有办法再压啦！

可是，成交量呈现回暖态势的另外一面，是价格方面出现了分化的表现凭据中原地产给出的数据，截止到2026年1月，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市的二手房价格跟2021年的历史高点相比，依旧处在深度调整的区间里其中，北京二手住宅价格相较于高点下降了38.3%，上海下降了39.6%，广州下降了40.4%，深圳下降幅度是最大的，达到了44.3%四大一线城市的房价都已经回落至2016年的水平了。

这种“量先于价”的修复模式，在房地产市场的历史周期里并非罕见的情况，以日本房地产市场当作例子来说，它在1991年泡沫破灭之后，同样历经了成交量率先回暖、价格渐渐企稳的漫长进程，美国次贷危机后的市场修复，也体现出类似的规律，成交量是市场情绪的晴雨表，而价格是最终确认底部的标志，这表明当前市场或许正处于从“量变”到“质变”的临界点之上。

倘若讲成交量是市场见底的具有前瞻性的信号，那么政策的支撑以及资金的支撑，这两者，一起为底部的确认提供了牢固坚实的基础。

从政策层面来看，2026年的楼市政策已然造就了一种历史上都极为少见的宽松的格局情形了。在需求端方面，首套房子的首付比例最低是向下降低到了15%，二套房子的首付比例则下降到了20%；首套房贷的利率已然步入到了“2时代”，处在主流地位的城市房贷利率已经降低到了3%以下，而公积金贷款的利率更加低，低到了2.6%。在上海，购房社保的门槛已经被缩短到1年，在北京五环以内则降低到2年，超过一百个城市已经取消了限购限贷的政策。

供给端的政策扶持同样力度极大，“三支箭”政策全面扩充容量，白名单机制开始落地施行，为项目融资给出两层保障。深圳进而取消旧改项目里强制配建保障房的规定，直接激活1680亿元投资规模。全国有超过6000个项目走入“白名单”，取得银行授信规模快要达到万亿元。

更关键的是，两会清晰明确地定下基调，即“着力稳定房地产市场”，《求是》杂志更是撰写文章着重强调，“政策一次性给足，告别添油战术” ，这一顶层定下的基调，标志着楼市政策从“防过热”全面转变为“防过冷”，政策底的信号已然足够明晰。

从资金角度来看，有一个更值得留意的指标，是租金回报率的悄然变动。高和资本合伙人苏鑫表明，长久以来，住宅收益主要依赖资本增值，也就是房价上涨，却忽视了出租收益。然而当下，30个重点城市的住宅租金回报率中位数已然达到2.06%，超过55%的小区回报率超过2%。一旦租金回报率开始高于银行存款利率，资产的金融属性就发生了微妙的逆转，这会吸引长期投资者回到二手房市场。

与此同时，各路资金正加速往楼市涌进。在2026年1月到3月期间，外资大宗交易同比上涨了82%，到了3月单月同比增幅更是高达92%。施罗德等国际资管巨头设立了30亿元的长三角专项基金，加拿大养老基金用12.9亿元买下4座购物中心。险资的动作同样频繁，国寿资本花6.29亿元收购上海长租公寓60%的股权。这种“聪明钱”群体性的涌入，本身便是市场见底的重要证明。

供给端的去化压力，是房地产市场能否见底的第三个信号，经过四年深度调整，当前供给侧出现了历史性收缩。

从房企开发投资方面瞧，二零二五年全国房地产开发投资同比降低了百分之十七点二，跟二零二一年的历史高位相比已然“腰斩”，跌幅达百分之五十。这么个调整幅度，已然超过美国次贷危机时期的百分之二十七，逼近国际房地产调整的平均深度。

新开工面积出现断崖式下滑，这更具决定性。在2025年的时候，新开工面积同比下降了20.4%，并且较巅峰期下降了74%，已经回落至2004年的水平了。新开工面积所反映的是开发商对后市的信心预期，而新开工数据呈现持续萎缩的状态，就意味着未来1至3年的新房供应将会面临严重不足。

相较最高点，二手房价格回撤约 39%，且该调整深度超诸多国家房地产危机平均水平，致使泡沫被 substantial 挤压。待售面积同比增速仅 0.05%，处在 2021 年 7 月以来最低水平，核心城市去化周期降至 12 - 16 个月合理区间。

58安居客研究院院长张波剖析，供给端呈现出甚是骇人的“休克”样态，此乃强行促使供求关系朝着平衡状态复归。新房供应要是减低到特定程度时，积压的库存会逐步被消解，市场自身便会寻觅到全新的均衡点。这跟农产品价格抵达底部的逻辑是彼此贯通的，一旦价格低到能够对供给形成抑制作用，价格自然而然就会触及底部而后反弹。

专家们怎么看？

当然，话是需要从两方面去听的。关于2026年楼市能不能确认底部，这种情况在经济学界有着显著的不同看法。

拿丁祖昱、连平当做代表的乐观派，还有中金公司，觉得2026年将会正式去确认行业底部，他们所拥有的论据重点涵盖了：

首先，动态的供求关系正逐渐朝着好的方向发展。住房和城乡建设部的相关数据表明，在“十五五”这个期间之内，全国城镇住房有着将近50亿平方米的增量空间。这些需求主要是源自改善性需求，也就是居民会把手中老旧且破损较小的房子换置成为质量较好的房子，存在这样的需求。顺应着质量较好房子政策的不断推进，这类需求将会持续不断地进行释放。

第二点，库存的去化现在已经显现出成效来了，短期、中期以及长期的库存一同稳定住了，等待销售的面积增长速度下降到历史上非常低的位置，中指研究院做出预测，“十五五”期间新建的商品住宅每年平均销售面积预计将会维持在7至8亿平方米，市场会逐渐朝着供需平衡的方向回归。

其三，部分先行指标已然触底，二手房价格跌幅有所收窄，租金回报率有所回升，成交量接连回暖，各类信号均指向市场正处于筑底阶段。丁祖昱明确作出表示称：“在2026年情形大抵是楼市‘底部确认’的年份。此处所说的底部，并非是指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳以及价格跌幅的收窄。”。

观点更为直接的经济学家任泽平称，2026年中国房地产市场上涨是大势所趋，他建议组建大型住房银行收储，规模要在5万亿元以上，持续降息还包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，全面取消限购回归市场化，以此来释放刚需和改善型需求。

在那众多方面之中，有以摩根士丹利、瑞银作为代表的谨慎派别，对市场复苏所具备的力度持有保留的态度，他们并非是去否定市场正处于筑底的状态，而是觉得价格不会出现显著这一情况的反弹，他们所担忧的要点主要存在于三个不同的方面。

一是存在租金回报率同房贷利率的倒挂情况，从经济学的角度去进行分析，当房屋丧失了房价上涨所带来的资本利得功能之后，房屋定价的锚便只能回归到租金上，从租金回报率与国债利率的比较情形来看，在2026年1月的时候，一线城市的租金收益率为1.84%，30年期国债利率是2.3%，考量未来降息的预期，如果30年期国债利率长期均值处在2%这一水平，那二者之间仍旧存在约16个基点的利差。考量全球各处经验，一线城市当中住宅租金回报率，要比那30年的国债收益率高出80个基点往上，如此这般房地产市场的价格以及成交量，才具备达到稳态的可能性。

更为关键之处在于房贷利率的锚定效应，当前房贷利率处于3.06%左右，一线城市的租金回报率仅仅为1.84%，二者之间存有大约122个基点的倒挂情况，若将中国人对于房子的特殊偏好以及当前政策刺激效应考虑进去，租金回报率需要达到2.5%左右的水平才可实现平衡，这表明，从纯租金回报的角度去分析，房价大概还有25%左右的下跌空间。

再则是收入预期跟就业压力，国信证券经济研究所表明，若要维持楼市底部判断，需三个条件一并达成，其一，“小阳春”不再发生，以价换量的情况不会出现；其二，居民收入信心得到改善，且要有逻辑依据能支撑；其三，政策力度要足够大，能够创造需求或者提振预期，就目前情形而言，收入预期改善的逻辑支撑不太充足，想弄清楚这点，还得有一个更长时间的观察窗口才行。

其次是人口结构方面存在的中长期局限，虽说这属于众人皆知了无新意的谈论主题，然而人口趋向老龄化以及新生儿数量稀少的态势着实形成了对房地产需求端的长期性抑制影响，这种结构特性要素不会因短期内所施行的政策激励举措而生变，从而会在未来往后的十年甚至可以延续到更久远的时长范围之内持续性地对楼市的供应与需求之间的局面产生作用。

有观点认为中间派或许代表了大多数人的看法，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶觉得，2026年房地产市场依旧会呈现延续筑底以及分化的态势，政策端已然释放出清晰明确的“稳预期”信号，然而需求端的实质性复苏，仍然是要取决于更强有力的政策组合落地，还有宏观经济以及居民收入预期的改善。

楼市新周期的三大不可逆趋势

不论是乐观派，还是谨慎派，有一个观点是相同的，房地产市场的底层逻辑已然发生深刻改变，过去的“黄金时代”不会轻易回归，李嘉诚携带400亿回来，并不代表所有人盲目买房就能盈利，三个不可逆转的趋势正在重新塑造这个市场的样子。

先是普涨的时代完全结束了，往后的市场会展现出极端分化的态势。一线以及强二线的核心地区，由于供需结构紧张，产业基础扎实，人口不断流入，其价值依旧会稳固。然而人口流失的城市、远郊的区域，会持续遭遇价格调整的压力，流动性枯竭的风险不能轻视。

这种分化不是只有中国存在，日本在房地产泡沫破裂之后，东京等核心都市圈的房价，在经历少许时间的调整后，率先稳定下来，然而北海道、四国等人口流失的地区，房价却陷入到了长达数十年的漫长的持续下跌之中，美国在2008年次贷危机以后，纽约、旧金山等科技聚集的城市，房价早就超过了危机之前的最高点，可是“铁锈带”城市的房价直到现在都没能完全恢复。

对普通购房者来讲，这表明“买房就能获利”的时期已然结束。核心城市核心资产的挑选，需更为慎重的评判，不但要看地段，还得看产品品质、物业管理、配套资源等多个层面。

其次，房产回归到居住以及保值这种本质。在中国房地产在之前的二十年间，承载了太多本不该属于它的金融属性。那种高杠杆、快周转的炒房模式，催生出了一个又一个财富神话，还积累了系统性风险的温床。

2026 年的楼市，有一个显著变化正在出现，租金回报率这个“锚”正被重新加以重视，当租金回报率开始高于银行存款利率，房产的金融属性就从“投机增值”转变为“稳健保值”，高和资本合伙人苏鑫表明，这会吸引长期投资者返回二手房市场，促使市场从“炒家市场”朝着“用家市场”回归。

这一转变有着意味，未来购房的逻辑得要根本性调整，并非是去博取短期暴涨所带来的资本利得，而是要追求长期稳定的租金收益以及通胀对抗能力。这种关于投资逻辑的转变，跟REITs市场的崛起，还有城市租赁住房的发展，共同构成了房地产新模式的基础设施。

再就是行业格局被深度重塑，自2021年起行业进行调整，淘汰了数量可观的高杠杆房企，房地产行业正从“高杠杆、高周转、高风险”的旧样态，朝着“低负债、低杠杆、合理回报”的新样式转变，央国企凭借融资成本方面的优势，在市场份额里占据更大比例，优质民企通过产品力与 服务力，构筑起差异化竞争壁垒。

见底了吗？

最后，返回到本文的关键问题：二零二六年，中国房地产市场触碰到底部了嘛？

关于这个问题的答案，可不是单纯的“是“或者“否”这般简单，而是得按照层次区分，得按照城市区分，还得按照产品区分，进而去理解。

对于一线城市，以及强二线核心区域来说，市场底部已基本上得到确认。成交量持续呈现回暖态势，部分区域的价格已然企稳，甚至还有小幅回升的情况，政策底与资金底形成了共振，供给端出现深度收缩，这些信号均指向这类城市的调整已快要接近尾声。

具有参考价值的是国信证券的判断，其内容是，在乐观情形下，一、二线城市的核心区域，有希望在今年上半年，率先去确认底部。

面对三四线城市以及中低能级城市，当下市场依旧处于艰难的寻底进程当中。人口出现外流致使刚性需求萎缩，高库存造成去化压力，缺乏产业支撑使得就业不足，而这些结构性制约因素在短期内难以从根本上得到改变。这些城市房价的调整，或许还需要更长的时间方可完成。

从价格方面来看，“量先于价”这种修复规律表明价格底部的确认仍旧需要一些时间。当下市场所处状态，较为确切地讲是“成交量的底部已然显现，价格的底部正在探寻”。真正意义上的价格底部，常常需等成交量持续大幅增加、库存降低到合理程度、开发商现金流全面得到改善之后才会降临。

若从中长期层面来进行审视，在“十五五”这个期间，也就是2026年至2030年这个范围，将会是房地产市场构筑底部以及出现分化的关键时期阶段。中指研究院做出预计，伴随市场库存渐渐回落，再配合社会预期得到修复，房地产似乎有希望在“十五五”的中后期逐渐走出调整的阶段，进而迈向规模更为稳定、结构更加优化、以品质驱动的高质量发展阶段。

李嘉诚曾有一句十分知名且流传范围极广的投资方面的箴言，那就是，“不赚最后一个铜板”。在2013年的时候，他撤离了内地楼市，当时有好多人对他进行嘲笑，说他 “看空中国” ，还说他 “错失良机”。到了2026年，他却带着400亿回来了，这又引得好多人发出惊叹，称 “大佬抄底”。然而，李嘉诚压根就从来都不是在做那种短期的价格预判，而是一直在致力于做周期与价值的深度研判。

历史老是反反复复：极少数人于底部着手布局，绝大多数人在高位跟风追涨；极少数人明白懂周期，绝大多数人被周期给收割。二零二六年的中国房地产市场，正处在一场深度的价值重估进程当中。政策的托举稳住，供给的清理去除，需求的恢复修复，资本的大量涌入，这些信号聚合在一起，指向一个趋向：楼市最为黑暗的时刻正在消逝，然而普遍上涨一夜暴富的时代也已然彻底过去不复返了。

房地产依旧是国民经济支柱产业，从长远来看仍具备发展潜力，如今楼市最艰难的时刻已然过去，然而却再也无法回归到往昔全民参与炒房、每个人都能从中获利那般疯狂的时代了，这是一个呈现分化态势的时代，同时也是一个充满理性的时代，楼市的拐点信号已然明晰，那么你，做好准备了吗？