于天津中环之旁，有占地约一平方公里的新社区，其中建筑仿若悬浮于地面之上。龙曜城二期凤鸣把整个社区的地坪整体抬高了约五点四米，其下方形成一个巨大的架空层。此处并非传统阴暗的地下停车场，而是具备自然采光与通风的“阳光车库”。业主驾车归家时，能够从架空层经由垂直电梯入户，全过程无需经过露天坡道。该社区的地面全然留给了园林与步行道。

这种有着“全首层架空”或者“抬板社区”之称的设计，不是某一豪宅独自拥有的创意，2024年1月，天津市规划资源局颁布了《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，确定住宅用地首层全架空车库不被计入容积率，这一份文件，给类似的设计创意开启了政策空间。

随后的一年多当中，有超过30个城市陆陆续续发布了类似规定，2024年12月，杭州实施“计容新规”，其允许底层架空平台下面的停车空间不计容，2025年9月，上海发布相关意见，鼓励小区内部停车库设置在底层架空层，北京在2025年2月印发的“好房子”技术要点里，明确面积不超过建筑基底50%、高度4.9米以下的架空层不计容，2026年3月，宁波市也发布了推进住宅底层架空空间利用的通知。

这些政策有着共同特点，那就是借助规划方式，促使住宅建设从仅满足基本居住需要，转变为去提供具备更高品质的“好房子”。住建部于2023年提出了“好房子”这一概念，之后在2025年新版《住宅项目规范》正式施行，针对层高、隔音等指标给出了更为明确的要求。架空层作为业主的公共活动空间，被列入“好房子”的考衡量标准之中。

政策实施以后，设计方面出现的改变是明显能看出来的。传统的住宅社区是紧紧挨着地面建造的，住在首层的住户难以避免会遭受到潮湿问题、隐私被侵犯以及噪音干扰等困扰。然而，全架空的设计会把建筑整体向上抬高5到8米，这就好比是把原本的一楼变成了等于三楼往上的楼层。在天津的绿城·桂语安澜这个项目里，社区借助全架空停车设计把整体抬高了大约5.6米，使得地库从“地下”状态转变为“地上”状态，进而腾出了超过2.1万平米的地面空间用来建设园林。

在天津，架空层自身不再只是单调的停车区域，其补充要求鼓励在车位充足的情形下，设置不超过2000平米的邻里共享公共空间，该空间用以健身、休憩、会客交流，沿着城市生活道路界面，还能够兼容设置商业服务业设施，其规模最高可达地上总建筑规模的15%。

在天津上东的金茂锦棠项目是金茂的，它把这种复合利用体现得更加具体，项目以全架空设计作为核心，构建了一重垂直体系叫地下车库，还构建了一重叫架空层，又构建了一重叫地面生活，另外还构建了一重叫楼上生活，架空层之内整合了阳光车库，还有功能聚合空间以及车马厅，沿街修造了一条大约135米的“晓棠集”商街，商街之内嵌入了口袋公园与便民商业。

处在居住状态的人们，所经历的体验方面的那种改变，是在平常日子里的细微处所发生的。回到家的行动路线变得简易起来，原来是从停车的车库到达电梯厅的时候，是不需要再去上下那种坡度比较陡的地方的，就算是在下雨天的时候，也用不着去撑着伞。杭州滨江的兴耀·沐兰台那一个项目，利用了高达5.1米的那种架空平台的设计方式，从而让住宅整个的高度升起来了9米，当业主在架空层的那种类似会所一般的区域进行活动的时候，其视野是能够越过围墙的，进而能够看到更为遥远之处的景观。

停车所处的环境同样处于变化之中，传统地下车库存在的阴暗状况、潮湿情形以及通风难题，在具备侧向开窗的架空车库里得以减轻，一些项目启动于车库之中引入艺术造景以及线性灯光，尝试把原本属于功能性的空间变得更富美感。

这些变化之下，开发商得将成本跟收益重新去计算，全架空设计把土方开挖工程量以及基坑支护工程量给减少了，还有数据表明土方量能够减少百分之三十到百分之五十，建设成本由此降低了，与此同时，所获得的不计容面积能够用来设置商业配套或者公共空间，这有可能带来额外的销售收入或者运营收入。

然而，新的设计致使新的挑战也随之而来，北方地区冬季架空层的防风防寒事宜需进行专门处理，大开敞空间存在带来的噪音扩散问题，得借助建筑材料或者布局予以缓解，消防、人防等专项审查，同样需要针对架空层的特殊形态确立明确标准。

此刻，这类产品着重聚焦于改善型或者高端项目，于天津市场里，除了龙曜城凤鸣之外，存在金茂·泮湖满庭，以及中建悦庐·棠墅，还有绿城·晓月熙棠等好些采用全架空设计的楼盘，杭州的滨江兴耀·沐兰台依靠架空设计，获取了将近1万平米的不计容面积。

于2025年12月，苏州推出了首个首层全架空社区“中铁·咏月台”呈现给大家，其整体抬升的高度约为5米。合肥、南宁等城市，存在着类似项目处在规划当中或者已在建设之中的情况。

在政策方面，各个地方的规定依旧处于不断细化的状态。宁波在2026年3月发出的通知提出要求，住宅底层的架空空间用于将机动车、非机动车进行集中设置，并且要满足配建的相关要求，其结构层高不大于4.8米的那部分区域，建筑面积是不计入容积率的。与此同时还着重强调，房地产开发企业在销售的时候，应该向购房者明确展示架空层等不计容公共空间的范围、具体用途以及其所具有的共有性质。

从平面朝着立体转变的住宅设计，其背后是行业针对土地价值利用方式展开的重新思考，当社区被整体抬起来，地面空间就得以释放，建筑与城市的关系也就发生了微妙变化，沿街界面不再成为一堵实墙，架空层下面的空间能够成为商业、公共活动或者景观的向外延伸。

这种变化仍旧处于持续的状态，天津市规划资源局呢，于2025年3月发布出补充要求，针对架空平台、阳台以及露台等方面呢，进一步地提出了细化规定，鼓励借助合理设计来丰富多样化的利用，这里面提到了，利用架空平台以下空间兼容或者鼓励兼容设置的商业服务业设施，是不计入建筑密度的。

对于那些有购房打算的人来说，当他们挑选这类住宅之际，是需要留意架空层实际到底作何用途以及它的权属归属的。依据既定的规定，那种不计容的架空层是归业主共同所有的，开发企业是不可以进行分割登记的。在实际的使用情形当中，这些空间到底是单纯地用作为停车区域呢，还是设置了多种多样丰富的公共功能呢，这是会直接对居住体验产生影响的。

建筑高度的计算办法也出现了改变，多个城市作出规定，将底层架空层结构板顶面视作室外地坪，以此来计算建筑密度，计算绿地率，计算建筑层数，这表明，同样的建筑高度，在视觉方面会显得更具挺拔之感。

适应新设计的过程中也涉及材料的选择，采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料作为外立面的，在一些城市其饰面层可不被计入容积率，这为更多建筑美学提升的可能性提供了条件。

从设计起始直至施工阶段，全架空社区要求各个环节彼此协同，结构设计得去适应抬升以后产生的受力变化，管线综合要考量架空层以内的布局状况，景观设计要重点处理平台上下的高差关联，这些细节的切实落实，决定了最终进行呈现的品质。

当下，已有一轮实景展现的项目现身于市场之中。天津中建·理想城身为新规公布后最先的架空层住宅项目之作，把社区地坪整个抬高了约莫5.4米创设为架空层。绿城·锦玉兰借助5.5米的抬升之举，使大约7100平米的可加以利用的空间得以释放。

这些项目得以出现，致使“好房子”的标准变得越发具体起来。政策、设计以及市场需求共同形成一股合力，在此情形下，住宅产品的演变路径渐渐清晰可见。于这个进程当中，居住者体验所产生的细微改善，成为用以衡量变化价值的极为重要的尺度。