淄博城市之火，源于烧烤。

而淄博的卷，也藏在烧烤和地产两大赛道里。

淄博烧烤领域当中，存在着名为“小晚耍”的情况，它成功使之烤场转变成为剧场，而在地产圈子之内，有新东升置业，依靠高考状元身份的创始人所具备的解题思维，把别人都避开的高价地王、城郊位置的荒地、新区呈现出的红海状况，打造成有溢价的爆款。

这家房企，历经25年，仅仅磨出了9个项目，其秉持着‘把房子盖好、把服务做好’这样的初心，最终活成了区域房企的标杆，还为处在行业转型期的中小房企给出了答案，那便是好房子从来都并非大企业的专利，只要用心去做产品，终究会被市场看见。

1。舍弃1排楼，破解新区红海竞争

新东升之园在大学城郊选定位置布局，此区域周边7至11层的洋房、小高密集聚在一起，叠拼产品呈现出极为严重的同质化状况，若要实现突破困境，只有做到敢于舍弃、敢于创新。

新东升的关键想法是，用短期的切实利益去换取长期的产品价值。它主动把容积率从1.8降低到1.5，从而成为这个区域里仅有的4层低密社区，凭借“以高层的价格能够买到别墅”精准地击中了改善需求。

之园毅然决然地削减了一排楼的价值金额，从而换得了二十亩的宋式风格园林，进而打造出三百米长的景观中轴线，将公园引入社区之中，凭借景观达成了超乎寻常的溢价。

产品分四层打造，各层均有特色，一层设有院子，二层带有下沉庭院，三层具备露台，四层拥有屋顶花园，更为巧妙的是，首层庭院部分让予二楼，以此化解二楼房屋销售困难问题，使得每户皆自带销售亮点。

在这套组合拳的情形之下，之园首次开盘推出103套房源，从而揽获资金2.5亿，其房屋售卖价格是周边同类竞争产品的2倍，进而成为郊区地段大型楼盘成功突破困境的经典范例。

2。借鸡生蛋，打破城市边缘困局

总面积达50万㎡的佑园，处于城北新区的荒地位置，按照常规的操盘方式，要么就是以低价策略走刚需路线，要么就是投入大量资金去打造配套设施，然而新东升却施展了“借鸡生蛋”这般的智慧，也就是整合外部的资源，使得公共配套变成项目的核心卖点。

新东升积极主动地去与政府展开对接，把项目旁边那179亩的市政绿地，以及河道、文体馆进行统筹规划，进而打造出400亩那种“一半是景区、一半是社区”的城市空间。

在空中同步架设了520米的活力环跑道，跑道将公园、场馆、河景以及社区之间实现了无缝连接，如此一来，市政资源就变成了业主下楼就能享受到的生活配套设施。

于规划设计方面，运用田忌赛马样式布局，东侧的高层享有景观带来的溢价，中间的低密区域打造产品力方面的溢价，西侧以性价比路线开展走量运作，达成了全盘价值以及去化之间的平衡。

位于城北的荒地，就这样转变成了公园社区，佑园首次开盘，便登上了区域销售冠军的宝座，这证实了新东升的核心能力，它不单单是擅长盖房子，更是具备整合资源能力的城市运营方面的高手。

3。45种户型，孤品冲破地王高价压力

作为淄博全市地王的宸园，高地价表明一定要打破价格天花板，新东升的解决办法是，进行错位竞争，借助孤品来制造溢价。

其它人通过进行高密度开发来实现成本的摊薄，然而它却把1.9的容积率发挥到了极致，从而打造出了在该片区唯一不存在高层的低密社区，最终凭借6至9层的洋房以及院墅来锁定高端改善客群。

别人在做标准化的户型，而它呢，却是深入钻研需求，精心打磨出了45种具有差异化的户型，其中40%以上是带有院子的，像超级边厅、下沉庭院等各类设计都有涵盖，并且把客户细分这一工作做到了极致。

宸园凭借“生活前置”来消除购房时的顾虑，3000㎡会所于交付之前就开放，恒温泳池、社区会所食堂等配套在落地之际便开始运营，使得业主能够先进行体验之后再去买房。

先是到了2024年，接着宸园开盘，然后就卖出了9亿元，之后拿下了淄博年度销冠，最后高端改善市占率超过了50%。

这也证实了，高地价并非可怕之事，可怕的是欠缺产品力，当产品成为城市中独一无二的物品时，便具备了市场定价的权力。

4。不止会解题，更是打牢好房子的底层逻辑

之园、佑园、宸园的成功，每一个都是独特的解题思路。

它不是那种单一的点上的创新，而是新东升历经25年一直坚守“生产型企业”这个定位所产生的必然结果，要把品质、成本、服务的基础给做扎实，这才是打造好房子的关键的支撑要素。

于“将房子盖得完善妥当”以及“把服务做得周全到位”这些方面，新东升存有自身别具一格的见解主张。

在品质方面坚决不放过任何一个细节，精心制定了多达45项的施工标准手册，还明确了392项图纸控制点，施工合同更是长达17万字，其中明确规定了极其严苛的奖惩措施：要是工程尚未验收就进入下一道工序，每次将罚款5万，倘若存在偷工减料的情况，处罚金额为100万至500万不等。

旨在处理行业普遍存在的问题，针对2层建筑增添溢流管用以防止水反流，对楼板采用双层配筋方式来防止出现开裂情况，使保温层镶嵌于混凝土之中从而实现永远不会脱落，将居住的舒适感落实到每一个细微之处。

成本方面要做到精准地把控，省钱并非依靠偷工减料，而是依靠专业性优化，诸如淄博火车站北广场项目借助设计调整节省了8亿成本，宸园外立面历经三轮优化达成了品效平衡。

金钱花费于业主能够看见的地方，园林景观营造秉持实用、生态以及趣味这样的原则，配套设施达成开放之时便实现运营，使得每一分钱都转变为居住体验。

在服务方面，用心又用情，并秉持这一种原则，即“先做对客户的服务，之后再实施对老板的服务”，连云港设有一个名为苍梧玉苑的场所，它开放了长达7个月的时间，在此期间，社区内部有一个食堂，这个食堂接待了数量达到1.5万人次的人群，并且教了1数百多名业主学会了游泳。

构建全方位维度的服务体系，物业服务坚守住安全且干净的底线，商业管理服务去激活社区的配套设施，使得房子不但能够居住，而且更能够住得让人心情舒畅。

这份用心，换来了百分之九十五以上的物业费缴费率，换来了百分之三十的老业主复购率，还换来了同板块当中最高的二手房价格，从而最终让房产真正实现保值增值。

5。25年只做了9个盘，做受人尊敬的地产企业

处于高周转时期，新东升属于地产界的“另类”，历经25年仅仅开发9个项目，规模为260万方不算庞大，然而却交出令人瞩目的成绩，自2014年直至如今纳税超过18.64亿元，福园每亩纳税达500万元，多年来在淄博地产纳税方面位居首位。

新东升秉持自有资金搞开发，负债程度极低，然而顺遂走出淄博，于烟台、连云港、还有济南等处落地轻资产项目，达成产品以及管理体系的可复制输出。

这份成绩，源于“做受人尊敬的地产企业”的初心。

有一位名为曲东升的企业创始人，他把做学问时所具备的严谨态度，融入到盖房子的每一个步骤当中，他不追求规模的快速扩张，也不追求速度的提升，而是仅专注于打磨品质以及口碑，他不跟随潮流去制造概念，仅仅为了解决客户实际所存在的需求。

先是从棚改房福园着手，重新去定义民生工程的品质，接着连云港苍梧玉苑达成七个城市第一，还把终身质保写进合同，而后宸园成为山东高品质住宅试点，新东升的每一个项目，都在践行“好房子”的标准。

当下，房地产行业正在进行深度调整，9万亿的市场体量当中还是存在着机会的， 然而，这些机会仅仅是属于那种能够沉下心来做产品，并且能够做服务的企业的。

崭新崛起的新东升所拥有的故事，给处于区域范围内的中小房地产企业提了个醒，不用去羡慕那些规模庞大的企业，那些体量较小因而在转向方面更具灵活性的本土房地产企业，更加懂得当地客户的需求所在，更加能够全神贯注地打磨产品。

修好房屋作为基本的技能，做好服务当作必须回答的题目，坚持最初的那颗心，用心去精心雕琢，就算在专注于小众的市场里深入钻研，也能够在竞争激烈的环境中走出一条独特的道路。

以淄博烧烤之真诚，获全国之认可，新东升置业亦凭真诚，赢市场之青睐，终成淄博乃至山东迈向全国之行业标杆。

没有那种便捷的路径以及特定的模式，一步一个脚印，切实地去做好每一项事情，这便是最为质朴同时也是最为有效的地产领域的生存准则。

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