2025年12月31日，于北京，那享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布了《2026大中华区房地产市场展望》报告。2026年乃“十五五”规划开局之年，大中华区商业地产市场会受到宏观经济、产业布局、市场供给以及消费迭代等多重因素相互交织的影响。报告表明，房地产高质量发展这种核心趋势，还有新质生产力培育这种核心趋势，将会催生出写字楼、零售物业、工业物流、大宗交易等多个领域的新需求以及新机遇。

宏观趋势驱动转型，高质量发展成核心主线

将时间维度设定为2026年，从宏观角度看，经济发展的核心着力点会转变为扩大内需以及提振消费，发展的重点方向会从供给侧转向需求端，通过“在人所处之地进行投注式工作”来提高居民于教育、社保、住房等方面的安全感，如此一来，能有效地让消费潜力得以释放，除此以外，那种具备新颖性质生产力以及现代化产业体系的建设会持续不断地得到推进，新能源用于载人行驶的车辆、利用生物手段制药等等领域的成功前行之路会进一步被效仿和推行，2026年着重关注因那些技术转化而兴起的增量市场。照此趋势下去 ，有希望带动企业规模扩展以及新企业诞生，进而间接地带动产业方面的地产以及写字楼等相关物业的需求增长。

自房地产行业自身迎来根本性角色转变，从“有房住”过渡到强调“住得好”的升级趋势愈发显著。报告进行预计表示，未来两年整体市场价格有希望企稳，进而成为推动温和通货再膨胀的前奏，市场增量会集中于保障性住房建设、租赁市场培育以及城市更新工程这三大方向。

细分市场亮点纷呈，核心竞争力加速重构

写字楼市场：科技驱动需求，自用买家筑牢韧性

正催生写字楼市场新需求的是高水平科技自立自强战略。TMT行业扩张会推动核心创新中心对高标准办公空间产生需求，金融行业在加速向优质资产去靠拢，新能源和高端制造业对总部及研发设施的需求也会持续释放，并且它们都对符合ESG标准、人才集聚效应显著的楼宇有所偏好。

既是写字楼资本市场中重要支撑的自用型买家，那些处于高科技、金融等领域具备高成长性的国内企业，积极去购置自用空间，这既能有效地把控资本支出，又能够树立起稳定的总部形象，在核心城市市场里，自用型买家投资交易额占比不断持续提升，从而凸显出其在租赁与资本市场方面的双重作用，另外，配套设施已然成为业主的核心差异化竞争优势，像健康设施、协作空间、智能楼宇技术等这类高端配置，则会成为提升租金预期以及拉升出租率的关键。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英讲道，大中华区写字楼市场，在2026年，正作为产业发展的空间载体，迎来需求结构的深度调整，科技产业扩张与自用需求崛起分别形成双重支撑，并且叠加楼宇品质与配套升级所呈现的竞争趋势，市场韧性与发展潜力持续凸显。

零售物业：国潮崛起与体验消费重塑市场格局

在国产品牌正迎来的，从“规模扩张”转变至“价值创造”的转型周期里，中国已渐渐成为全球零售创新的开始之地。新世代的消费重心朝着情绪价值转变，小众品牌、国潮设计以及定制化服务迅速兴起，消费场景也展现出碎片化、圈层化的特性，购物场景深深地融入娱乐、社交以及自我提升等多种情境之中。

日益发展的智能技术，正不断地持续重塑着零售消费的边界，零售企业加快速度从单一渠道运营朝着全域融合运营策略的方向转变，智能导购、虚拟体验、供应链去进行优化、动态定价等一系列技术应用，与零售业深度地融合在一起，进而推动行业运营逻辑的重新构建。

戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇言辞称,于消费升级以及业态创新驱动情境之下,2026年零售物业市场正历经着深刻的格局重塑进程。国产品牌实力得以提升,并且新世代消费理念发生转变，二者彼此形成共振态势,体验感以及智能化成为行业竞争的核心赛道。

工业物流市场：协同整合与智能升级提升核心竞争力

强化市场韧性的关键在于供应链协同整合，物流与制造设施的整合和国家提升工业效率的方向极为契合，通过于制造中心周边配置仓储还有增值加工环节，能够有效降低运输以及仓储成本，进而推动形成智能化、自动化产业集群。

智能自动化系统正加快走向实实在在可以操作落地的阶段了，它能够不断起到提升物流工作效率的作用。在存在着那劳动力成本不断在往上升高以及电商交付时效方面的要求急剧增进这两种压力一起出现的情况下，业主会进一步加大对于机器人技术，还有自主移动机器人也就是AMRs等这样的智能系统的运用布置力量，从而能够最大程度地去提升设施的吞吐货物以及运营工作的效率。与此同时，“中国+1”战略促使某些低价值生产环节向外转移，进而释放出一批具备位置优越、基础设施完备特点的优质工业资产，因本土制造龙头以及跨国企业存在吸纳需求，这便为投资者造就了收购朝着未来优质设施的机会，并且进一步稳固了大中华区于全球高技术制造核心枢纽的地位。

由戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表明，依据产业链升级以及物流效率提升的双重需要，在2026年的时候，工业物流市场会成为房地产领域的关键增长极。设施协同整合、技术智能升级还有优质资产流转，一同构建起市场的核心竞争力。

大宗交易市场：内资主导格局，REITs市场持续扩容

二零二五年前三季度，大中华区商业地产总的交易金额达到两千六百八十六亿元人民币，和同比相比保持着稳定状态，二三线城市投资自身活跃度有明显改善。展望二零二六年，因为利率下降、自用需求增多以及C - REITs扩容而受益，中国大陆以及香港的投资交易活动有希望进一步得到改善。

市场布置展现出境内买家发挥主导作用的显著特性，在2025年的前三个季度里面，中国大陆市场的境外投资所占比例下降到了历史上的最低位置，保险公司、银行以及自用买家变成了核心的势力，因为海外市场利率宽松政策的影响，外资的投资表现处于低迷状态，这种形势在短期内估计将会延续。需要给予关注的是，中国REIT市场会持续不断地增长，并且会深度地融入到国家经济发展的战略之中，随着C - REITs试点资产范围打算扩大到写字楼以及酒店领域，这将会给行业去除杠杆、推动城市实现可持续发展提供关键的支撑，同时也为公众提供了优质的不动产投资渠道。

戴德梁行大中华区副总裁,同时也是大中华区资本市场部主管的李志荣称,在政策导向跟资本偏好共同的作用之下,到2026年大中华区商业地产大宗交易市场会继续保持稳健发展态势。内资主导的市场格局会进一步稳固,REITs市场不断扩容还为行业注入新的流动性以及发展活力。

资产管理与绿色转型成关键，多重机遇值得关注

因商业地产竞争变得越发激烈，且空置率不断在攀升，也使租金承受着压力，在此种背景状况下，资产管理已从仅仅只是单纯的维护工作，升级成为项目差异化竞争的核心手段。借助提高运营所具备的效率，推动ESG改造，优化租户组合等这些举措,能够明显提升净营业收入也就是NOI，吸引机构资本，保障资产价值稳定。

已成为行业“必答题”的是绿色转型。投资者和租户对ESG表现的关注度提升是这种情况的背景 ，在此背景下绿色认证建筑的资产价值和吸引力显著增强了。从节能设计到既有资产改造 ，把可持续发展理念贯穿在项目全生命周期内 ，这成为降低风险以及保持资产长期价值韧性的关键。

这份报告还指出，在二零二六年的时候，房地产市场当中依旧存在着多个值得予以关注的机遇，具体而言，其一表现为，公募REITs扩容会对写字楼以及酒店物业的成交活力起到提振的作用，进而推动整个行业朝着精细化的方向去发展，其二包括，国有资产证券化将促使地方政府融资渠道得到进一步拓宽，其三体现为，新能源、新材料、航空航天以及低空经济这样子的一些新兴支柱产业将会迎来政策和资本方面的双重红利，由此给租赁行业带去新的需求，其四是，资产管理在行业调整周期里变成了提升资产价值的核心关键所在。

戴德梁行有首席政策分析专家、叫魏东，其还是北区研究部主管，他表示，从总体情形来看，2026年是“十五五”规划起初之年，中国经济依旧处在调整时期，建立统一大市场以及现代化产业体系的帷幕缓缓拉开。在这样的背景状况下，大中华区房地产市场会在高质量发展主要线路引领之下，借助细分赛道的差异化竞争还有核心能力重新构建，迎来结构优化与价值提升的全新发展阶段。