直截了当地说，上海豪宅是上海房地产市场的象征，但它们并不能完全代表整个上海楼市。

2024年的豪宅市场威风凛凛，迈入2025年，上海豪宅市场依然热度不减，不仅多个知名豪宅项目开盘即告售罄，成为事实上的有力证据，而且诸如“新华路老洋房以每平方米50万元的价格成交”的消息更是火上浇油，让人一目了然。据此，可以预见到，坊间将2025年的上海楼市誉为豪宅大年，这一趋势已经愈发明显。

尽管上海豪宅的畅销并不能直接代表整个上海楼市的全面回暖，然而，上海豪宅能否起到“领头羊”的作用，逐步引领更多潜在买家加入，这一点显然具有重要的示范作用。

一、用地段销控，逼定“好房子”观望气氛

上海豪宅被誉为国内房地产市场的终极信仰，其购买力之强劲更是出乎众人意料。不妨看看上海房地产市场近期豪宅的表现：金陵华庭以每套5800万元的价格开盘，瞬间售罄；绿城潮鸣东方同样以每套5800万元的价格开盘，同样实现日光；陆家嘴太古源源邸以每套5700万元的价格开盘，同样迅速售罄；上海壹号院则以每套6200万元的价格开盘，同样一扫而空。

中外环的刚需项目普遍面临高昂的获客成本，成交过程颇为艰辛，而与此同时，价格翻倍的豪宅却展现出惊人的销售势头，开盘即售罄，形成鲜明对比。这种冰火两重天的局面，在同一座城市中既相互割裂又紧密相连。

富人不受“大环境”拖累么？

富人不会去二手市场“淘宝”么？

富人不担心“好房子”迭代的影响么？

尤其是近期在徐汇滨江地区，那座非一线江景的豪宅潮鸣东方，以每平方米19.5万元的价格超越了同期黄浦区的豪宅金陵华庭（每平方米18.9万元），却依然保持着热销态势，这引发了众多同行的不解，究竟还有谁能阻挡上海豪宅市场的豪情壮志呢？

我们更倾向于探寻这种“霸得蛮”现象的合理诠释，尽管对于富人的世界，我们感到难以理解。

面对价格有所下调的二手高端住宅，人们可能普遍秉持着“外表决定一切”的直观审美观念：既然具备充足的购买能力，那么购买一套曾经有人居住过的房产似乎略显遗憾，为此付出代价似乎也是理所当然的。

即便近期住建部发布的《好房子建设标准》已经正式公布，似乎也未能阻止富人“暂缓一步”的观望态度，这究竟是什么原因呢？

网络上充斥着各种陈词滥调，诸如货币过度发行、对抗通货膨胀、地段资源稀缺、配套设施齐全、保值增值等论调，这些观点已经说了20年，如今却还在重复炒冷饭！

讲讲自己的揣摩，上海豪宅为什么“不怕”好房子？

一方面，豪宅的产品规格普遍已经实现且超越了“优质住宅”的既定标准；3米层高、配备电梯的4层楼、环保材料的使用以及人车分离的设计，都已成为豪宅的基本要求，因此，人们不再需要等待，也不再担心无法满足这些条件。

另一方面，或许可以称之为抢位论调：优质房产“价值无限”，对产品创新与升级的无限潜能深信不疑，然而，优越的地理位置却是有限的。若不及时占据外滩、陆家嘴、徐汇滨江等地，待到心仪的优质产品问世时，却如同灵魂无处安放，岂不更加令人郁闷？因此，利用地段资源的稀缺性来平衡对产品的期待，或许也是一项重要的考量因素。

这算不算是富人的——“不等了”？！

二、上海豪宅V587，连“长期看人口”也不怕

那句话“火车跑得快，全凭车头带”恰如其分，上海豪宅似乎已不再局限于单方面的局部探讨，而是正逐步承担起“一人之力引领上海楼市摆脱困境”的产业使命、城市使命乃至历史使命。因为众所周知，若房地产业能够真正复苏，其意义非凡。

于是，坊间舆论场中，一股“事实胜于雄辩”的声音愈发高涨，并正逐步转向“事实胜于理性”的立场。例如，对于人口减少的担忧似乎在豪宅领域也能被忽视，甚至被错误论调所掩盖。那句关于房地产的至理名言——“短期看政策、中期看金融、长期看人口”——在面临上海豪宅市场时，是否也需要重新审视和定义呢？

近期，网络上广泛传播了一张图表，展示了上海2020年和2026年的幼儿园入园人数对比：2020年，上海幼儿园的入园人数为199906人；然而，根据预测，到了2026年，这一数字将大幅减少至125103人，降幅高达37.4%，令人震惊！

若图表所展示的数据真实可信，我们能够观察到它们与房地产行业，尤其是高端住宅市场的紧密联系：

首先，上海各区出生率全面减少是不争的事实；

其次，若以“郊区为刚需家庭居住地而市区则是改善型乃至豪宅区”的标准来划分，市区的人口出生量下降幅度更为显著：黄浦区下降了59.9%，徐汇区下降了47.4%，静安区下降了50.8%，长宁区下降了52.3%。而近期销售势头正旺的虹口和杨浦区，在这一数据上也分别出现了49.7%和51.4%的降幅！

若以该人口预测数据为依据，分析当前豪宅市场的热销情况，则可概括为：豪宅买家的年龄分布更加广泛，他们对周边教育资源的依赖程度相较于郊区的刚性需求者有所降低。

那么问题来了：“长期看人口”这句话的关键词到底是哪一个？

没错，这是关于“人口”的话题，然而需注意的是，它还受到一个条件限制，即“长期”这一因素。

关于人口对豪宅影响究竟有多大的争论，或许结论要一分为二：

一方面是人少了，房价从长线看会走低，但未必是短期显现的；

另一方面是人口增速放缓甚至减少，对豪宅的影响短期有限。

对方得出的观点是豪宅市场与人口增减并无直接联系，他们所依据的事实是上海豪宅的消费者遍布全国各地乃至全球各地，这样的结论是否过于草率，我们不妨拭目以待！

尽管上海的豪宅项目并不担忧优质房源的稀缺，然而它们担忧的是在持续供应的情况下，客户购买力的承接程度。换句话说，关于2025年是否能够成为豪宅市场的繁荣年份，目前我们只能说存在可能性但无法确定。毕竟，根据2024年的土地拍卖清单来看，今年下半年才是检验豪宅市场真正成色如何的关键时刻。

三、上海豪宅的敌人是“下一个”

某知名教练曾对中国足球队员发表过一句简洁却富含哲理的评价：“我国球员表现尚可，却难以持续保持高水平”，这充分说明一次性取得的成绩终究无法经得起时间的考验。

上海豪宅的当下固然可喜，但问题是未来呢？

上海市规划和自然资源局发布的土地出让公告以及克而瑞、中原地产等权威机构发布的季度报告揭示，土地供应和潜在项目涵盖了诸多领域，其中2024年核心区域的土地出让，如黄浦、徐汇滨江、前滩、北外滩等地，这些区域具有“原生豪宅DNA”，预计将在今年下半年正式进入市场。除此之外，徐汇、静安和黄浦老城厢的旧改项目也均能在2025年逐步投入市场。

今年端午节正值其时，徐汇东安新村的三宗地块成交，被誉为全球总价最高的“地王”，总价高达523亿元人民币。这些地块，按照绿城潮鸣东方的模式（年底购地，次年二季度开盘），项目有望在2025年顺利上市。

算下来，今年下半年上海高端住宅市场的供应量仍旧十分庞大。为了提前做好准备，应对客户需求的增长，上海核心区域的拆迁工作力度逐年增强。同时，救市政策的不确定性也激发了一些潜在的利好预期。至于最终是供大于求还是供不应求，恐怕要等到今年年底才能揭晓。

除了豪宅供应总量之巨令人咋舌之外，其供应结构亦将决定未来豪宅的总价水平及其定义。

观察区域分布情况，我们可以发现，不仅有如黄浦（外滩、新天地）、静安（南京西路）、浦东陆家嘴等传统核心区域，还有诸如前滩南（三林滨江）的低密度滨江豪宅、杨浦东外滩的国企高端项目主战场等地。此外，偶尔也能看到大虹桥区域的别墅或高端改善型产品，它们试图从豪宅市场中分得一杯羹。

其次，依据位置与参数的综合考量，我们可以推断出产品的类别：未来市场的主导户型将集中在200平方米以上的大户型、城市中的别墅以及顶层的复式住宅等，这些均属于高端的泛豪宅产品系列。

此外，观察上半年豪宅市场“涨幅即售”的活跃氛围，我们可以推测，未来房价预计将在每平方米15万至30万之间波动，形成一个价格区间；同时，总价方面，预计将有望达到5000万甚至更高，直指小目标。

第四是对不确定性的影响无外乎来自三个方面——

1、政策调控：若限价政策放松，高端市场供应可能放量。

2、经济环境：开发商资金链和购房者信心影响推盘节奏。

3、国际需求：上海放宽海外人士购房限制或刺激豪宅需求。

综上所述，2025年下半年，上海豪宅市场的上市总量相较2024年必然有所上升，毫无悬念。一份包含约30个豪宅新盘的清单已经列出，预示着今年剩余的七个月里，客户之间的竞争将异常激烈，争夺将愈发白热化。

言辞中透露着恒久不变的真理：上海高档住宅市场当前呈现出强劲的势头，这让业界人士倍感振奋，然而，这种强劲态势能维持多久，还需进一步观察。

同样地，上海高端住宅市场的独树一帜并不能全面反映上海房地产市场的多姿多彩，上海的高端住宅不仅需要自身持续繁荣，更需减轻其作为领头羊对整个市场信心与预期的负面影响。

从这个角度来看，初显富态并非真正的富态，上海的豪宅市场实际上还有很长的路要走（未完待续）。