近期，湖北汉川市的一起别墅购房争议备受瞩目。买受人周女士因贷款失败而寻求退房并索回款项，但开发商予以拒绝。即便她提起上诉，法院最终还是驳回了她的诉求。这其中究竟有何原因呢？

据相关报道，在2021年，周女士看中了一处房产。尽管她已拥有多处房产及贷款，心中仍担忧无法成功申请房贷。然而，销售员向她保证能够帮助她办理按揭，若未能成功，则可退房并退款。基于此承诺，周女士签署了《订购协议》，并支付了124万元作为购房的首付款，从而购得了一栋别墅。《订购协议》内规定，买方承诺自协议签订之日起不得更换或退房，且需在签订后的7天内全额支付购房款项，并在备注栏注明“如有变动，可退可换”。但鉴于买方名下拥有多套房产以及征信问题，银行贷款审批一直未能通过。当周女士依照《订购协议》要求退房并退款时，负责销售的员工已经离职。开发商的相关负责人在多次沟通后，也将周女士的联系方式删除。

周女士依照相关协议，向法院提起诉讼，旨在要求退还房款及退款。然而，法院在审理过程中指出，《商品房买卖合同》已经包含了《订购协议》中的相关条款，并且贷款责任应由购房者承担。由于周女士未能履行合同约定，她构成了违约行为，因此她没有权利单方面解除合同。

周女士后来与开发商签署了正式的《商品房买卖合同》，合同中规定：购房者在合同生效后需向银行申请185万元的按揭贷款，购房者已充分了解银行及公积金管理机构对申请该按揭贷款所需满足的条件和需提交的文件；若因购房者自身原因导致无法办理按揭贷款，责任应由购房者自行承担；在按揭审批额度不足或未获审批的情况下，若购房者于审批结束后15天内未能付清剩余房款，将被视为违约，并需按时间段支付相应的违约金。”

依据《民法典》的相关条款，预约合同，例如《订购协议》，其主要目的是为了预先确定未来正式签订的合同，比如《商品房买卖合同》。一旦正式合同成立，双方的权益和责任将依据正式合同的条款来执行。在本案中，法院判定，后续的《商品房买卖合同》对双方的责任进行了调整，而开发商协助办理按揭的承诺并未包含在正式合同中，因此购房者需要自行承担按揭的相关风险。

在购房的实际操作中，有一个容易被忽视的细节：开发商可能会作出“帮助办理贷款”、“若无法办理按揭可退还购房款”等承诺，这些承诺有的只是口头上的，有的则已经写入协议。然而，一旦双方正式签署了《商品房买卖合同》，合同中涉及的相关条款和约定很可能会发生变化，这一点我们必须引起重视。诸如此类情形亦不少见，《商品房买卖合同》与《补充协议》犹如形影不离的伙伴，通常情况下，《补充协议》中的条款有可能取代《商品房买卖合同》中的某些条款。鉴于此，面对任何需要我们签署的文件，我们必须细致审阅其内容，确保充分理解并认同其中的条款，方可放心落笔签字。

周女士的经历并非孤立现象，在我们的日常咨询中，类似的情况屡见不鲜。在此，我们再次提醒广大购房者，在购置房产时，务必根据自己的实际能力来决定。切勿轻易相信开发商能帮助办理贷款，无论开发商采取何种方式协助，最终的风险都将由我们自己承担。