实施城市更新行动，正迎来全面部署和重大进展。

近期，中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）正式问世，同时，相关解读发布会亦同步举行。这一系列举措为“城市更新”这一关键任务的未来发展方向提供了明确指引。

通过仔细阅读相关政策与发布会内容，我们注意到，城市更新的重点已经转向了对现有建筑的改造升级。

城中村拆迁不再成为城市更新的代名词，城市更新的焦点也随之转变，不再仅仅关注新增量、追求规模扩张和扩大城市框架，而是开始注重现有存量的利用，追求品质的提升以及结构的优化。

从城市发展的视角来看，新政策的出台，对西安这座首批城市更新试点城市，无疑将引发一系列的变化和深远的影响。

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八大任务，指明城市更新方向

在存量经济时代，国家的发展目标、市场需求以及民众的期望均发生了转变，因此，城市建设需积极应对这些新情况。

因此，显而易见，《意见》中提出的城市更新八大核心任务，其焦点集中于现有资产的改造与升级。同时，这八大任务在排列顺序上层次分明，从小到大依次涵盖了现有建筑、陈旧小区、完整社区、城市功能、基础设施、生态系统等方面，结构条理清晰。

值得注意的是，通过有效激活和利用那些闲置的土地以及老旧的建筑资源，城市更新的焦点已经转向了改善居住条件这一民众普遍关注的实际问题，而且这一过程有望成为推动内需增长、促进投资和消费的关键动力。

首先，着眼于“打造优质住宅、优质小区、优质社区、优质城区”这一核心目标，《意见》中诸多关键任务都涉及对老旧小区生活环境及条件的改造与优化提升。

在推进城镇老旧小区的整治与改造工作、实施全面社区建设计划、以及强化城市基础设施的改造与升级等多个领域。

具体而言，这包括对存在安全隐患的住宅进行改造；对老旧小区中老化严重的燃气管道进行更新，为楼栋安装电梯；提升小区的停车、充电、消防、通信等配套设施的完善度；增加助餐、家政等公共服务设施，以及便利的商业服务设施和公共活动空间。

以西安为参照，据公开资料，2024年，西安对158个老旧小区进行了改造，新建了1.5万个公共停车位，并对燃气、供热、排水等五大类管网进行了2.3万公里的排查。

今年，西安市确立了目标，即完成124个老旧小区的精细化改造与更新，同时计划加装和改造超过1000部电梯，并为住宅小区增设超过2万个电动自行车充电接口。

这124个老旧小区的改造工程，影响的户数达到24029户，楼栋数为556栋，其范围遍及9个区县。具体来看，新城区有13个，碑林区有10个，莲湖区有24个，雁塔区有15个，未央区有17个，灞桥区有6个，高陵区有5个，临潼区有22个，周至县有12个。

其次，《意见》着重于推动老旧街区、厂区以及城中村等区域的改造升级，特别强调对现有房屋的改造利用和品质提升，以此催生经济发展的新活力。

《意见》指出，需对商业步行街及旧商业街区进行改造升级，并促进文旅产业助力城市更新；同时，倡导通过市场化手段促进老旧厂区的更新与改造，引入新的业态和功能。

在改造利用老旧厂房、低效楼宇以及传统商业设施等既有建筑的过程中，我们致力于促进建筑功能的转变和综合运用，并依照相关法律法规，对土地用途进行合理的调整和变更。

实际上，城市更新项目通过为老旧低效建筑注入新的生机与活力，这一做法已经经历了成功的尝试和探索。

一方面，通过促进老旧街区、老旧厂区的功能转型和业态提升，我们正在打造更具吸引力的新型消费场所，诸如西安老菜场、叁伍壹壹创意园等已成为众人熟知的改造典范。又如，经过提升改造的“皇城里·民乐园”步行街，将民俗文化和餐饮服务相结合，致力于打造夜间经济的新亮点。

此外，通过将废弃的老工厂改造成创意园区，成功吸引了文化创意、科技创新等新兴产业的入驻。以大庆路西电片区为例，2023年，该片区的一些老旧厂区经过改造，转变成了莲湖数字出海产业园，这个专业园区不仅具有特色，还专门服务于跨境直播和数字出海贸易。

商贸性质楼宇中，长期空置率较高的如悦荟广场、苏宁易购广场等，已通过“商改办”手段，成功激活了这些闲置资源，并提升了它们的商业价值。我们注意到，近期“西安悦荟广场”已经更名为“解放数创广场”，而苏宁易购广场也更名为“复兴商务中心”。

除此之外，《意见》第八项核心任务“城市历史文化保护与传承”中明确指出，必须严格执行“老城区禁止拆除”的规定，并确立最为严格的保护区划。

西安这座历史悠久的古都，中心城区内遍布着众多历史遗迹和建筑，《意见》中提出的各项要求，无疑为西安中心城区的城市更新设定了更为严格的标准。

三学街片区，作为被选为西安五大城市更新试点区域之一，其位置位于古城墙之内，显然是西安老城区的核心地带。

碑林博物馆近期全面开放，它是三学街片区的重要组成部分，已经完成了改扩建工作。接下来，三学街片区的城市更新工作将聚焦于环境整治、管道改造、老旧小区建筑改造以及道路优化等方面，大规模的拆除和重建将不再成为可能。

碑林博物馆

三学街片区

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城市更新，资金保障很关键

不可否认，在城市更新的历史进程中，我们曾遭遇过回迁难题以及项目烂尾等问题。如今，《意见》明确指出，城市更新必须构建一个包括“专项规划、片区策划、项目实施方案”在内的完整规划实施体系。

在制定规划过程中，务必给予高度重视，确保对建设何种房屋、由谁使用、由谁购买等问题进行深入研究，尤其是对现有资产盘活与优化的机制进行深入探究。

简单来说，即是谋定而后动。

在这其中，持续推进城市更新行动，资金保障是关键。

《意见》在强化支撑保障方面，明确指出需“完善多样化的融资投资渠道”。

实施措施涵盖增强中央预算内投资力度、借助超长期特别国债对达标项目提供援助、中央财政助力城市更新行动的开展、地方政府需增加财政投入、推动资金整合与统一调度，同时确保债务风险在可控范围内，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目提供支持，并严格禁止任何违法违规的借贷融资行为。

官方发布的统计资料表明，在2024年，我国共计推进了超过六万个城市更新计划，累计完成的投资额达到了大约2.9万亿元。

2024年，中央预算内投资、超长期特别国债以及增发的国债等资金规模将超过4250亿元，旨在资助地方进行城镇燃气管道的更新改造，以及城市排水防涝能力的提升等项目的实施。

从地方政府发行的专业债券视角来看，其中一部分资金已用于棚户区改造、城镇老旧小区的更新等项目。根据企业预警通的数据，截止到5月18日，仅“棚户区改造”这一项目的资金投入规模就已达18247.57亿元，这一数字几乎触及了2024年全年的预算总额19163.70亿元。

以西安为参照，在其颁布的《补齐小区设施短板实施方案》中，明确指出西安旧区改造所需资金主要来源于安居工程专项基金、中央预算内拨款、政府配套的财政资金、专项债券以及超长期国债等多种渠道。

电梯加装工程所需资金主要依赖于政府提供的补贴以及社会各界投资，而电梯更新改造的资金则主要来源于超长期国债以及社会投资；至于电动自行车充电接口的增设项目，其资金来源包括政府补贴以及企业自行筹集的资金。

在《推进回迁安置项目建设实施方案》中，明确指出政府对于棚改项目的投资资金将纳入中央及省级的棚改规划，并借助市场化棚改贷款以及棚改专项债券进行综合调配；而社会投资项目的资金则由投资者自行负责；此外，政府对于城改项目的投资也力求全面纳入中央和省级的改造计划，建设所需资金将通过城改专项贷款、城改专项债券以及城改配套融资政策等多种途径进行统筹安排。

团结片区

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各大城市动作频频

西安如何计划？

新《意见》的出台，为各大城市在城市更新方面明确了未来的道路，同时也提出了具体的要求。

实际上，自今年起，我国城市更新项目的推进速度明显加快。20日，一场关于城市更新工作的全国性视频会议于北京举行。

随后，众多地区接连举办住房和城乡建设领域的会议，对2025年的城市改造关键工作进行了安排。例如，深圳、上海、贵阳以及湖北省、河北省等地，相继成立了住房和城市更新相关机构，并明确了城市更新的职责范围。

特别是在针对城市更新项目的实施上，不少城市已经出手。

2月22日，上海浦东新区举办了“民生为本共创未来”2025年重大民生项目的启动仪式，当天共有99个项目正式开工，总投资规模达到了约648亿元，这些项目集中发力在七大领域，旨在推动城市的全面更新。

广州方面亦强调，要加大力度、加快步伐推动城市更新工作。据悉，广州本年度的目标是确保城市更新领域的固定资产投资超过1800亿元，而在这些投资中，用于城中村改造的部分将超过1000亿元。

同样作为试点城市的成都、南京等，已经出台城市更新规划。

回到西安之后，尽管西安的城市更新具体计划尚未对外公布，然而根据目前西安所披露的各种信息来看，西安接下来的城市更新工作，将采取区域划分、试点先行、逐步推进的策略进行。

张家堡环岛

西安方面对今年城市更新计划的部署，相关政府部门如住建、自然资源规划等已明确表示，计划在西电、团结、幸福林带、三学街、张家堡等城市更新项目集中的区域率先开展试点工作。

西安近期举办了城市更新行动指挥部的工作会议，由市长叶牛平亲自率领团队对莲湖区西电区域、未央区团结区域、长安区未来信息港区域以及新城区幸福林带区域进行了实地考察。会议中，叶牛平市长特别指出，必须科学制定开发规划方案，合理规划开发实施步骤，加速盘活那些闲置和低效的土地资源，迅速组织土地征收、储备和供应工作，从而全面激发这些区域的发展潜力。

在未来的发展中，西安的城市改造将主要聚焦于这些特定区域，而对于这些区域的城市更新具体如何进行，则需要进一步提供更为详细的规划资讯。

目前，西安市的城市更新专项规划方案一经公布，便成为了我们关注的焦点。

城中村拆迁问题，正如我们之前所阐述的，其进程将主要围绕外围区域和重要项目的推进进行，比如未来信息港片区的建设即将启动。与此同时，在主城区内，诸如八里村、吉祥村等地，目前预计仍将以改造作为主要任务。