撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1678篇原创

图片来源|AI自动生成

头部房企的生存游戏愈发残酷。

4月渐渐远去，5月时，众多房地产企业的销售数据排行榜已对外公布。据中指院提供的信息，截至2025年4月，排名前100位的房企总销售额达到了11198.6亿元，与去年同期相比下降了10.2%，这个降幅与1月至3月相比基本保持一致。而在4月份，这100家房企的销售额同比下降了16.9%，相较于3月份的降幅有所增加。

图表来源|中指院（特此感谢！）

2025年1-4月，各阵营房企销售额均有下降。

TOP10房企的平均销售额为542.3亿元，这一数字比去年减少了9.9%；而TOP11至30房企的平均销售额为137.3亿元，同比下降了12.5%；TOP31至50房企的平均销售额为69.2亿元，同比下降了2.5%；至于TOP51至100房企的平均销售额为32.9亿元，同比下降了13.0%。

观察TOP10房企的表现，我们发现前四个月的市场态势出现了一些微妙的变化，其中最显著的一点是：销售额同比实现增长的房企数量有所下降，从前三个月的5家减少到了3家。具体来看，由增长转为下降的房企包括华润置地和保利发展。

前四月，华润置地的销售额达到了685亿元，与之前三个月的0.93%的增长率相比，出现了4.86%的下滑。蜜妹分析认为，华润置地在一线和二线城市拥有众多高端项目储备，然而，截至2025年前四个月，这些高端项目正面临去化上的挑战。

经济形势及政策环境的变动导致高端市场客户在购房选择上更为慎重，他们对产品品质、配套设施以及性价比等方面的期待更为严苛；同时，市场竞争愈发激烈，其他房地产企业在高端产品领域持续投入，这导致华润置地流失了部分客户。

此外，华润置地在某些城市的项目分布可能面临区域市场供需不匹配的困境，这一状况进一步对销售业绩的实现产生了不利影响。

今年华润置地的拿地动作颇为激烈。以深圳后海沄玺花园为例，该项目与中海联手，以185亿元的总价成为地王，单项目的货值更是高达300亿元以上。然而，面对未来市场的诸多不确定性，尤其是高端市场对政策变化的敏感度，这些项目的销售周期究竟如何，仍需进一步观察。

保利发展这家房企在业绩由正转负的过程中，其状况也呈现出显著差异。在头四个月，其销售额达到了876亿元，与前三个月相比，增长率从0.16%变成了负增长8.75%，下降幅度相对较大。

近两年来，保利发展一直占据着行业销售额的领先地位，其销售网络亦日益扩大。特别是在三四线城市，保利所购入的低价地块去化速度较慢，而一二线城市的项目则因市场竞争激烈以及政策限制，导致利润受到挤压，面临着“左右为难”的困境。

此外，鉴于当前行业普遍呈现萎缩态势，保利发展在业务多元化布局上虽在一定程度上分散了资源与精力，但这也可能给各业务板块间的协同发展带来一定的挑战。以保利在地产开发、物业服务、文化艺术等领域的业务为例，如何有效实现资源共享和优势互补，始终是一个需要长期深入探讨的课题。

华发股份涨幅达到44.77%，越秀地产上涨40.27%，而建发房产的涨幅相对较低，仅为1.65%，这三家公司股价走势相对稳定。

在跌幅排名前五的企业中，有三家的降幅相较于前三个月有所增加，具体来看，位列第六的绿城中国，其跌幅从三月前的-1.54%上升到了-5.96%。

招商蛇口排名第八，其前三个月的跌幅从-12.72%进一步扩大至-15.34%。

第十位万科，从前3月的-40.64%扩大至-41.11%。

另两位滨江集团和中海地产的降幅则有不同程度缩窄。

总体而言，目前排名前十的房地产企业市场份额正逐步上升，预计未来那些财务状况良好的国有企业和混合所有制企业可能会继续收购地方性小型房企，从而推动行业集中度的快速上升。

在另一端，随着存量市场的竞争愈发白热化，头部房地产企业的竞争态势愈发剧烈。展望未来，房地产企业的核心竞争力量很可能集中在运营能力上。在战略定位的精确性和执行力的果断性方面，它们的重要性远超规模本身。

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