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这几天跑售楼处那几个在市场叫的响的盘签到处都排起了小长龙

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最近的二手市场也是这样

原本并未抱有太大期望的4月二手交易量，竟然在大家启程前的那个夜晚，传出了突破两万套的喜讯。

四月携带着下滑的印记，去年是这样的，而前年的四月更是近两年来房价调整的“开端”。

加上沸沸扬扬的贸易战，所以这个4月的成交我原本不想看

但没想到最后还是走出了2万套的成绩

而且走势非常有意思

这个假期如果你玩累了可以来撩一眼，看完也许更加了解今年楼市

01

4月成交有点反常

在4月份的前十天里，网签总量达到了6052套，这一数字相较于3月份的前十日下降了35%。

所以站在月初甚至整个4月你很少会听到市场关于成交热的消息

此现象受清明节效应及其他要素共同作用，综合来看，以这样的下降幅度，4月份的成交量预计将达到约1.6万套。

但从中旬开始，对应降幅不断收窄

从周一至周五，再到周末，尤其是月末的周六，比如4月26日，网签量高达1419套，这一数字一直持续上升，最终与2万套的记录持平。

这一追也追出了2021年以来最好的4月

逆势放在人身上是励志，放在市场身上就多少有点反常

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我们从4月初说起

4月初我们就曾预估过4月二手成交在2万套

预估的逻辑是去年9月新政后市场每月同比前一年同期涨幅稳定

以及每年3月-4月之间的同比平均在27%左右的波动

灰色部分为特殊年份波动，未计入平均值计算

这两个数据精准卡在了2万套

你将观察到数据呈现出一定的波动性，而这种波动性实则源于市场深层的需求架构，例如每月新增的居民落户、满足两年住房需求的群体，以及规模更大的二手房置换群体等。

其次更为重要的也更为真实的

你会看到今天市场需求的刚性

就即便4月成交先抑后扬，看似跟过去两年的4月同样的节奏

尽管如此，它最终还是实现了自去年九月以来至今年三月期间市场需求量的持续增长。

而且是承接上月的额定兑现

即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑赢2万套

02

有多刚呢

要知道今年4月要考虑的影响因素不仅是市场，还有中美贸易战

4月4日开始中美贸易战正式上升到媒体战层面

此后近一周的时间这都是大家茶余饭后讨论的话题

贸易战对于经济和地产的影响所有人看法不同

如果你去问普通购房者他最大的反馈可能是我再等等看吧

若你向那些二级市场投资者等较为专业的群体咨询，他们通常认为，从贸易战到楼市的影响，还需经过大型制造业、产业工人收入以及服务业等多个环节，这一过程最终才会传导至楼市，其间至少还需经历大半年的时间，甚至可能更长。

尽管贸易战可能或可能不会直接对房地产市场产生影响，但它的最直接效应便是，对未来的预期

当市场预期受到影响的时候从看房到下定都会受到影响

所以有不少中介会感觉到4月上旬看房的人一下就少了很多

只是不确定是4月的影响还是贸易战的影响

而这也是4月数据让人意想不到的地方

因为从更宏观的数据层面看，4月4日之后去掉清明节假期

本周期内，观房人数在4.7日至4.13日期间略有下降，紧接着，在4.14日至4.20日的一周内，观房人数迅速回升。

上海链家看房人数

此后该干嘛干嘛，该看房看房该下定下定

这也让月初我们预估的两万套数据完全不受影响

03

市场背后的刚性需求到底来自哪里

4月市场里的刚性需求有这样几个方面

首先是来自3月的外溢网签

本身3月就是成交旺季，另外3月的学区需求也会影响4月

像七宝、潍坊、张江这些板块还是会有学区房单子落地

其次就是放开限购后的“增量需求”

自去年九月至十二月，这份需求确保了成交量持续维持在每月超过两万套的水平，进而使得今年三月二手房的网签量逼近三万套，成为自2021年以来三月份数据最为出色的月份。

同样的这份增量不会到4月戛然而止

截至目前，单身购房者依旧构成各大房产中介门店交易的主力军，而在中介的购房客户中，单身群体占比高达近三分之一。

不过对4月影响最大的可能还不是上面两点，而是拆迁

东安新村区域、天平路街道周边、华山路邻近的中介店铺近期或许都曾遇到过类似的需求。

这些小区周边，价格介于300至400万元之间，位于一、二楼等较低楼层。

他们就是来自附近的拆迁户

都是长久居住在附近的本地人，拆迁之后也选择在附近购买

有些人是在去年年中进行搬迁的，也有一部分是在年底，但到了今年的3月至4月，正是他们收到拆迁补偿款的时候。

这类人群规模尚且较大，我的同事对2025年徐汇区某些拆迁项目的受影响家庭数量进行了统计。

可想而知东安新村、天平路、华山路附近拆迁涉及户数

这对于2万套体量的月成交而言值得提上一笔

也是这时候你会看到城中村改造这件事

它对市场供需两端的作用显著，特别是在需求方面，这一影响在短期内尤为突出。

04

这也是为什么现在的价格越来越难谈

这段时间成交的客户你会发现他们的成交谈判周期都格外长期

一个想着市场好了，我为什么还要降价

一个想着三月过去，这市场不就应该砍价么

这把刀之所以难以砍下，是因为目前许多房东自2020年起便涉足此行，他们的房产不仅满足“满二”条件，甚至达到“满五”标准，既能挂牌出售，又处于高位持有状态。

我卖房就卖房，干嘛要赔本，还赔那么多

所以现在房东的思维进入到，要么我的底价，要么转租赁

最后刚性需求背景下，议价空间是收窄的

市场的分水岭往往不是一日或者一周，而是长达几周甚至几个月

而眼下最大的那个分水岭是房东底线思维pk客户的底价思维

这是4月市场焦灼的地方

因此，在接下来的租赁市场中，房东们应当提振精神，他们面临的对手不仅包括来自保障性租赁住房的，还包括那些转租的二手房业主。

05

某种程度上今年的二手市场氛围开始定型

常常你会在月初便预见月末的成交情况，同样，在3月份，你也能预览到4月份的成交数据。

有些成交数据的背后确实存在结构这件事

越大的市场这类结构越明显

而我们时时刻刻需要做的一件事是观察结构之上的变量

眼下最大的结构就是上海购房门槛降低带来的需求增量

最大的变量就是类似贸易战这样的黑天鹅事件

目前看下来刚性需求还比较强韧

站在这个5月对于今年接下来的楼市有些答案已经搬上牌桌了

以上为正文，来自巧克丽丽

这是真叫卢俊公众号的第6054篇原创