不少朋友初次买房时会挑一套户型小的房子。之后家庭人口变多，收入也提高了，就打算买一套改善型住宅。

那么，购买改善型住宅究竟要注意什么呢？

首先要明确一点。买改善型住宅。目的不是“将就”。而是为了“住得更舒服”。

但不少人在售楼处遭置业顾问一番哄骗。最终买下“伪改善房”。住进去后才发觉问题诸多。

今天咱们就敞开心扉聊，告诉你买房必须盯死的8个参数！

1、容积率

容积率，直接决定了住得挤不挤。

在官方的定义里 容积率指的是 一个小区地上的总建筑面积 与用地面积的比率

说白了，就是一块地上能盖多少房子。数值越小，住得越爽。

住起来十分憋屈

日常生活中的糟心事，说起来那是一大筐。

实在是辣眼睛

正洗漱着，邻居家炒菜的饭味就飘过来了；

晚上一回到小区，满院子的小孩到处跑，保安根本管不过来；

健身器材抢不到，大爷大妈永久占位；

人多垃圾多，保洁阿姨都换好几批了，根本没人收拾...

改善型住宅的容积率要求：

1.高端改善(如别墅或联排):0.3-0.8

2.中高端改善(洋房、小高层):1.0-1.8

可以依据自身预算和偏好来挑选。要是追求更为安静的环境。要是追求低密度的环境。那就选择更低的容积率。

如果接受小高层但希望较好环境，1.8以下是合适的。

避坑点：

不少所谓的“伪改善盘”容积率超过3.0，宣称是高端楼盘。然而实际入住后会发现，楼与楼之间距离很近，居住者隐私难以保障，采光条件也非常糟糕。

要确保开发商承诺的容积率写入合同，避免宣传与实际不符。

2、绿化率

小区一般分为绿化和硬化。

绿化 = 种树、种草、搞花园（让人舒服的）

硬化 = 铺水泥、砖头、停车场（让人方便的）

好小区要平衡两者——不能全秃，也不能全种树！

绿化率，官方定义是小区里绿地面积占总面积的比例。

绿化高，夏天凉；绿化低，热成狗！！

说起绿化率的事儿，我朋友Jessica能给你讲半天。

她们居住的小区地面全是水泥材质。小区内没有大树能够遮挡阳光。到了夏天地面吸收热量后，就如同烤盘一般。如此一来，空调费用急剧上涨。

没有植物吸尘。路边和工地飘来的灰尘直接进入她家。窗户两天不擦就会有一层土。灰尘特别容易引发鼻炎和过敏。

绿化不足。活动空间匮乏。她带孩子玩耍。得去隔壁小区蹭儿童乐园。遛狗也只能去路边。呼吸汽车尾气。

改善房住宅：

绿化率 35%~50%，越高越舒服。

当然 绿化率并非固定数值 交房时种下的小树苗 5年后有可能长成大树 遮阳效果会翻倍 可以这么讲 物业决定着它的存亡 优先挑选大品牌物业更具保障

避坑点：

别轻信开发商的效果图 去看现房 还要查规划 合同中要写明绿化率标准 包括树种 草坪类型 以及养护责任 防止后期出现扯皮情况

买房时一定盯死这个数，别住进去才发现是“水泥监狱”！

3、总户数

这个很好理解，总户数多少就相当于开发商怎么“切蛋糕”。

户数多少与容积率 、户型大小有直接的关系。

而户数多的小区 大多是刚需大盘 或者公寓楼

总户数多的小区，问题可就太多了。

楼道里垃圾堆成山，已经成了家常便饭；

给物业打电话，常年占线打不通；

租客占了一大半，晚上直播+喝酒嗨唱，太要命了；

电梯动不动就坏了，家住高层的我已经找中介准备卖房了！

改善型住宅：

想住得舒适。那就留意容积率小于等于1.5的小区。起步门槛户型要越大越好。小区户数要越少越好。

避坑点：

买房前一定要查清总户数，别等住进去才后悔！

4、梯户比

简单来讲 就是几部电梯服务几户人家 这直接决定了每天等电梯的时长 以及乘坐时拥挤与否 还有心情烦不烦

梯户比越低，住得越爽；梯户比高就受罪。

常言说得好：“1梯1户的居住条件堪称皇帝级别。2梯4户的情况算作平民水平。1梯8户的状况如同难民一般。”

我是亲身经历过，以前租房梯户比高。

每天早高峰等电梯像打仗，上班迟到是常态；

而且电梯特别容易坏，修电梯能修到我怀疑人生；

更让人崩溃的是 好不容易等到了电梯 结果电梯里满员 只能眼睁睁看着它跳过我的楼层

改善型住宅梯户比：

2梯2户 或1梯1户，不等待、不拥挤、不尴尬！

避坑点：

买房前要问清楚梯户比。要知道每层有几部电梯。还要了解每部电梯服务多少户。不要被样板间的香薰欺骗。

5、车位比

车位比指的是小区总户数与车位总数的比例，决定着停车难不难。

这对生活的便利性至关重要。

高车位比比如1:1.2及以上时停车会很轻松。低车位比比如1:0.4到1:0.8时每次停车都很费时间。

别的暂且不提。小区车位配备数量不足。经常能看到群里有人因为停车问题发生争吵。甚至出现各种问候对方祖宗八代的情况。哎。实在让人无语。

还有些人存在乱停乱放的行为。车辆占用了消防通道。车辆还占用了人行道等公共空间。这不仅影响了交通。而且还非常不安全。

上次亲戚来了，屁股还没坐热就得给人去挪车，就挺无奈的！

还有一些小区设有机械车位。这些车位空间狭小。稍有不慎。就会导致轮胎被挤压。还会导致后视镜被刮擦等问题。

改善型住宅梯车位比：

1:1.2以上，每户至少1个车位，访客也有地方停。

避坑点：

有些“高端盘”车位只卖不租，逼你花几十万买车位！

6、得房率

得房率是购房者实际能使用的套内面积和房屋建筑面积的比率。它是衡量住宅实用性的重要指标。

说白了，就是你花钱买的房子里，实际能用的面积到底有多少。

现在这个楼市行情下，各地调整赠送规则：比如阳台、飘窗等。

以前或许算一半面积。现在可能全部赠送。或者不算面积。这使得套内使用面积增加。得房率得以提高。

所以当下市场上有新老标准的房子，得房率差异很大。同样是140平的房子，有的人得房100平，有的人得房180平。这差距实在太大了。

改善型住宅梯得房率：

第四代住宅设置了空中花园、露台等。这些不计入总面积。其得房率通常在100%到120%之间。能为购房者提供更大的实际使用空间。进而提升居住体验

避坑点：

优先选产权清晰的高得房率户型，避免交房纠纷。

7、日照时长

住宅日照时长指的是在规定的日照标准日（一般是冬至日或者大寒日）当中。住宅的外窗能够获得满窗日照的时间。

简单来说，就是你家每天至少能晒到太阳的最低时间。

日照对人的健康有积极影响。它能促进维生素D合成。还能帮助钙吸收。它能改善情绪。能减少抑郁发生。阳光中的紫外线可以杀菌。能减少室内病菌的滋生

南方 & 北方改善型住宅日照标准对比

南方改善住宅的日照参考标准：

冬至日 ≥2小时（常见于高端楼盘、低密社区）；

北方改善住宅的日照参考标准：

大寒日 ≥3小时（高端项目追求全天采光）；

像上述楼盘，多数日照时长符合改善型住宅要求。然而依据参考标准，能明显看出9栋低楼层未达标准。如此一来，便失去了改善的意义。

避坑点：

小心“西晒”，下午太阳直射的房间（朝西），夏天热到爆炸；

南方别贪多，日照太长反而夏天变蒸笼，平衡更重要。

8、窗墙比

就是你家外墙的“窗户面积”占“整面墙面积”的比例。

窗墙比大，家里越亮堂；

窗墙比小。家里墙上仅有一面小窗户。采光会差。白天或许都得开灯。人会产生压抑感。通风也不好。特别是南方梅雨季容易潮湿。

南方和北方改善住宅的窗墙比参考标准：

改善住宅可以适当提高窗墙比40%~50%（南向立面）

避坑点：

要警惕“全玻璃幕墙”住宅。北方冬季冷辐射很明显。应优选南向大窗的户型布局。还要优选东西向小窗的户型布局。

改善房的关键在于住得舒适，并非仅仅面积大。看完这八点，销售再怎么忽悠你也不用担心了。