南京鼓楼学区房，再次刷新纪录。

刚刚，锐评君察觉到南京二手房成交单价排行榜有了新的情况（是近 90 天内的数据）。在南京鼓楼区南阴阳营小区，有一套面积仅仅 9.78㎡的单室套，它以约 10.84 万/㎡的单价被售出。

近几年二手房市场呈现出“跌”的态势。即便在所有区域中最抗跌的鼓楼学区房，其单价达到 10 万+/㎡的情况也并不常见。而这套卖出天价的“老破小”，到底有着怎样的魅力呢？

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这套房子稳居南京二手房最高成交单价（近 90 天内）的榜首。它位于鼓楼宁海路的南阴阳营小区。是一套房龄超 30 年的 1 楼单室套房源。

房源总建筑面积大概是 9.78㎡，卧室面积仅仅有 6.8㎡。最初挂牌的价格是 175 万，经过 3 次调价之后，最终是以总价 106 万成交的。成交的单价高达 10.84 万/㎡，这也刷新了小区历史成交单价的纪录。

再来看下小区环境。

南阴阳营小区属于“大龄”老小区，其环境较为老旧，管理情况也较差，生活的舒适度处于较为一般的水平。

这套单室套面积不足 10 ㎡且在 1 楼。它几乎能被算作老破小里的进阶版。“麻雀”户型却卖出了天价。关键在于这套房子有优质的学区配套。

南阴阳营小区的对口初中是南京 29 中。南京 29 中是南京顶级名校。周边学区房向来价格坚挺。

南阴阳营小区的房源大多是约 30 至 70㎡的小户型。单价比较高，不过总价是可以控制的。在 2020 年左右二手房市场高热期的时候，有一套中楼层的房源，单价是 9.16 万/㎡，建筑面积仅有 41.5㎡，总价也不到 400 万。

因此，南阴阳营小区长期被视为“初中学区房”的价值洼地。

翻看小区的历史数据，能够发现，尽管在近几年中，南京的二手房价格呈现出明显的下跌态势，然而南阴阳营的价格却依然比较坚挺。例如：

2022 年，小区成交的房源大多是 50㎡以上的常规户型。单价处于 5.1 万-6 万/㎡这个范围左右。

2023 年 1 月，有一套建筑面积约 33.63㎡的房源成交了，其成交单价为 8.56 万元/㎡。

2024 年，中楼层的常规户型成交价通常较为稳定，处于 4.5 万-5 万/㎡左右。与 2022 年相比，2024 年大多的成交价在 5 万-6 万/㎡，而现在的成交价跌幅仍在可控制的范围之内。

价格开始趋向稳定。

此次成交的房源，其面积比较小。不过，总价被控制在 100 万左右。通过这样超低的总价，能够拿下名校的学区资源，性价比是比较高的。

一方面表明，有名校作为依托、房龄比较新的房源确实是好的。然而，“小面积、低总价”的顶级学区房对那些为孩子努力的家长们所具有的吸引力，也是不能小看的。

今年 3 月初，在鼓楼龙江的新河二村，有 2 套建面约 32㎡的户型被卖出，其中一套的单价为 82890 元/㎡，另一套的单价为 81733 元/㎡。

去年 4 月份，嘉景苑有双汇文学区作为依托。其中一套建面约 14.96㎡的户型，以 11.36 万/㎡的单价被卖出。

多数选择这类房源的买家，看重的并非居住舒适度，而是“学区通行证”功能。

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入学时间决定了每年春节前后直到 5 月底是学区房交易旺季。同时，因为有“学区”这一硬核价值在，所以这段时间的学区房比普通二手房更火热。

二手房平台的成交单价排名在持续被更新，然而前 10 榜单几乎都被鼓楼学区房占据着。例如：

宁海路仙霞公寓，今年成交的首套房源就卖出了9.16万/㎡。

仙霞公寓拥有力小和 29 中的双学区。最新成交的这套房源处在中楼层。其户型是约 98.46㎡的三房。它属于兼具学区和居住属性的优质房源。

定淮门大街的新河二村，今年 3 月份卖出了单价。单价约为 8.29 万/㎡。截至目前，这个单价是今年该小区的最高成交单价。

新河二村的学区配置为双树人学区，包含树人小学和树人中学。该小区的体量比较大，其“小户型、低总价”的优势较为明显，曾经卖出过约 9.7 万/㎡的单价。

今年开始，小区已经卖出差不多 30 套房源。在这些卖出的房源中，有一套单室的单价是最高的。这套单室的面积约为 31.97㎡，单价达到了 8.29 万/㎡，总价仅仅是 265 万。

今年 3 月成交单价为 8.22 万/㎡的是迎江园，2 月份成交单价 8 万+/㎡的是匡庐花园，它们都是鼓楼板块的老牌学区房。

需要注意的是，鼓楼老牌学区房存在教育资源优势明显的情况。然而，房龄老以及居住舒适度差等问题也是不可忽视的。随着时间不断推移，这类房源的居住属性还会继续下降。

于是越来越多的买房人在注重学区质量时，开始关注房子的整体素质。他们对房源的选择更加严苛，将学校成绩、周边环境、居住体验以及未来行情都纳入被审视的范围。

学区房有起伏。名校赋予了它抗跌属性，这使它在二手房市场称霸。每年旺季时，它有高热行情，单价超高，普通二手房难以超越这些。

在大多时候，对于那些有条件并且热衷于“鸡娃”的家长而言，更好的学区房意味着能拥有更优质的教育资源，而优质名校向来是孩子入学时的首要选择。

学区房市场有起伏，但其诱惑力一直未降。正因如此，高价学区房市场较为坚挺。偶尔会有小面积房源以高单价卖出，这并不奇怪。

值得一提的是，前段时间有“禁止跨区择校”的通知。这一通知或许会对学区房市场带来一定的刺激。然而，按照南京多区“需提前 1 年落户”的规定（以鼓楼、栖霞、玄武、雨花等区为例），预计在短期内，这种影响不会太明显。

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