日前，有网友在人民网地方领导留言板上提出询问。询问的内容是有关“辽宁何时出台空置房物业费减免相关规定”。

微集分注意到该网友留言在咨询，目前全国有 10 多个城市已经实施了空置房物业费打折政策，优惠幅度在 50%到 90%之间。该网友询问辽宁省在何时能够出台空置房物业费减免的相关文件。

4月17日，辽宁省住房和城乡建设厅回复称：

您好！您所咨询的问题，省里对其极为重视。修改条例的程序较为复杂，需要先经过司法厅的合法性审查，再由省人大常委会进行审定。当下，我们正在积极收集和整理相关材料，并且在认真地进行研究。我们会结合上位法的要求，努力争取早日完成辽宁省物业管理条例的修订工作。感谢您的关注与支持！

空置房物业费是否应打折以及如何打折，一直有广泛讨论。

辽宁某市房产局于 2024 年 5 月在答复人大代表相关建议时表明，空置房屋的业主并未实际入住。然而，物业服务人依照物业服务合同的约定，为业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护服务，还提供了环境卫生的管理维护服务以及相关秩序的管理维护服务。《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主有按照约定向物业服务人支付物业费的义务。并且，物业服务人若已按照约定和有关规定提供了服务，那么业主就不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由而拒绝支付物业费。基于此，空置房业主也应当按照物业服务合同的约定来支付物业费。

2023 年 8 月 9 日，全国人大常委会法制工作委员会发布了《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》。在该案例中，对于业主未实际入住使用的物业费交纳问题，列举了某省物业管理条例的规定，即物业交付后，若业主未实际入住使用，应当交纳物业服务费总额的百分之七十的费用。全国人大常委会法制工作委员会表明：此规定没有上位法作为依据，地方性法规不适合直接进行规定。对于未实际入住的业主能否减免物业费的问题，可以在物业服务合同中进行约定；倘若没有约定，就应当依照民法典的规定。地方物业管理条例中关于业主未实际入住使用但需缴纳物业费的比例规定，与上位法不相符，需要进行纠正。关于研究制定减少空置房屋物业费可行性措施的问题，因为《中华人民共和国民法典》已有明确规定，所以我市不能研究制定出台违反其相关规定的政策文件。今后，我们会引导物业服务合同的双方主体通过合同约定的方式，对空置房减免物业费的标准进行约定，从而逐步落实您的建议。

- 还包括经业主同意的其他费用。

答复表明，如您在建议中所讲，空置房屋的业主实际上并未享受到保洁、电梯运行等服务。要求这部分业主交纳全额的物业费，确实存在不合理的地方。然而，这部分费用在整个物业服务费用中所占比重极小，物业服务企业提供的服务都是公共服务，不会因为部分业主未入住而减少人员投入和服务。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定，业主对于建筑物专有部分之外的共有部分享有权利，同时也承担义务。并且不能以放弃权利作为不承担义务的理由。

根据规定，空置房业主未入住，这就意味着他们放弃了部分权利，然而他们仍需履行义务。在实际工作中，何为空置很难进行界定。正因如此，给予空置房业主减免部分物业费缺乏法律依据，行政部门也没有权力对空置房物业费的减免幅度作出硬性规定。

今年开始，江苏镇江等地进行了宣布，对于连续空置时长超过 6 个月的住房，能够申请享受物业费打七折的优惠。在此之前，山东青岛以及甘肃兰州等地也明确规定，连续空置 6 个月以上的房屋，其物业费可以打折。

江苏省镇江市的发展和改革委员会、住房与城乡建设局、市场监督管理局联合发布通知。该通知明确了市区空置房中普通住宅的前期物业服务收费事宜。规定若房屋连续空置 6 个月以上，物业费最多只需缴纳 70%。

镇江市发改委收费管理和价格调控处的唐艺荣处长表示，政策调整有两个目的。其一，是为了缓解物业服务收费方面的矛盾；其二，是为了适应房地产市场健康发展的需求。因为房地产市场进入了调整期，全市空置房物业收费的投诉数量有所增加，物业公司既不愿意打折收取物业费，又面临着收不到物业费的矛盾。当前房地产市场已从量的增长转变为质的提高。我们把空置房收费政策进行调整，以此作为切入口，期望通过这一举措来提升物业管理的服务效能。

空置的房屋如何收取物业费呢？北京航空航天大学法学院的副教授赵精武认为，需要对三个方面的因素进行考量。其一，依据民法典第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，并且如果物业服务人已经按照约定以及有关规定提供了服务，那么业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为由而拒绝支付物业费。所以，空置房的物业费可能只是部分会被减免，而全部减免是不可能的。其次，小区绿化等公共区域的服务，从客观角度来看，不存在单独为个别业主服务的这种可能性，而且这些区域的服务在整体中所占比例较大，因此空置房的物业费减免范围不应该过大。最后，不考虑各种事件因素，仅仅就减免物业费这一行为在现行的立法框架内进行讨论的话，可能是缺乏法律依据的。

赵精武称，空置房物业费减免的前提条件包含需业主能提供足够证明材料，以证明在某段时间房子确实无人居住。然而在实践中，业主如何拿出“空置”的证据，尚需司法机关进一步明确。从法理角度来看，空置房物业费减免有其合理之处，这也是合同关系中权利义务对等的体现之一。实践比理论预想的情况要复杂许多。如果一个小区的入住率较低，那么过高的物业费减免，一方面可能会使物业公司难以维持运营；另一方面，也可能会导致相应的物业服务质量出现下降的情况。眼下更需解决的事情有两个，一是如何认定“空置房”，二是空置房物业费减免的实施细则。这需要综合考虑多个要素，比如小区整体的业主入住率、物业公司的运营状况、小区所在地段以及先前签订的物业服务合同等。建议未来通过修订《物业管理条例》或者出台更具体的实施细则，以明确物业费减免标准，从而平衡业主和物业公司的利益诉求。