迈阿密的房地产市场正遭遇严重的需求大幅下降的情况，并且房价有着明显的向下变动的风险。

上周日，房地产分析公司 Reventure Consulting 的创始人 Nick Gerli 发出了警告。他称迈阿密大都会区的房地产市场正遭遇需求的“惊人崩塌”。同时，他直接驳斥了“迈阿密不会受房市下行影响”的市场叙事。这一状况与 Zillow 做出的最新预测是相呼应的。Zillow 这个机构已经连续好几个月对美国房市的预期进行了下调。目前它预计在未来的一年时间里，美国的房价将会下跌 1.7%。

Reventure 的销售数据显示，目前迈阿密的房屋销售量相较于疫情高峰时期降低了 50%。同时，其销售量比 3 月份的长期平均水平要低 30%。并且，迈阿密的库存已经上升到了 5.1 万套房屋，这一数值创下了有记录以来 3 月份的第二高水平。

值得注意的是，Zillow多次下调了房价预期。Zillow 的经济学家在 3 月发布的报告中表明：

挂牌数量上升，这使得价格增速被压低。因为更多的供应给买家带来了更多的选择，同时也给了他们议价的空间。

迈阿密房市需求"惊人崩塌"，房价存下跌风险

Nick Gerli 指出，目前的市场趋势若持续下去，整个迈阿密地区将会面临巨大风险。

从某种程度而言，需求出现了暴跌，并且这导致了库存的激增。在这种情况下，房价却还没有进一步下跌，这着实令人感到惊讶。然而，最终房地产市场的低迷状况可能需要一定的时间才能够显现出来。

Gerli驳斥了这只是"西海岸特有"下滑的说法：

我在佛罗里达州当地最先听到的是，这仅仅是“西海岸特有的”下滑情况，并且这纯粹是去年袭击坦帕的飓风所引发的问题。然而实际上，佛罗里达州的房地产市场在各个地区都遭受到了负面的影响。

数据显示，迈阿密房价增长已经开始转向：

Zillow转向看空，连续四个月下调房价预期

更广泛来看，Zillow的房市预测也呈现明显的悲观转向。

上周三，Zillow 的经济学家发布了最新的预测。他们预计在 2025 年 3 月到 2026 年 3 月期间，美国房价将会下降 1.7%。这是一个态度上的明显转变。今年 1 月，该公司曾预测未来一年房价会上涨 2.9%。接着在 2 月，预测下调至 1.1%。3 月又进一步降至 0.8%。最终在 4 月，完全转为负值。

Zillow 经济学家指出，购房的可负担性一直处于承压状态。因为这个原因，许多潜在的买家选择继续租房。这样的行为抑制了购房需求。他在 3 月的报告中进行了解释。

挂牌数量的上升正在压低价格增速，因为更多的供应为买家提供了更多选择和议价空间。

值得注意的是，美国房价在疫情期间有了超过 40%的上涨。2022 年，抵押贷款利率从 3%大幅飙升至 6%左右。这严重削弱了住房的可负担性。目前，30 年期固定抵押贷款利率依然在 7%左右徘徊且处于高位。美国的新房库存已经达到了 2007 年以来的最高水平。