“为何提前还房贷会处处受限呢？”上海市杨浦区的张女士贷款购置了一套商品房。为降低利息支出，她养成了只要手上有一两万元闲钱就提前还款的习惯。然而，近期她查询××银行房贷线上提前还款选项时发现，一年中最多能够提前还款的次数从之前的“5 次”降低为现在的“2 次”。

公开报道显示，有许多房贷借款人都碰到了类似状况。部分银行将线上房贷提前还款的金额收紧了，同时还款次数也收紧了，并且还款预约时间也有所延长。

××银行上海分行某支行个贷部门的工作人员表明，该行针对线上提前还贷业务设定了清晰的限制。客户每年最多能够申请 2 次线上提前还款，并且单笔金额的上限是 20 万元，审核周期大概为两个月。

该行对此次政策调整进行了解释，称这一举措是根据业务实际情况进行的动态优化，其目的是能更好地平衡客户需求与金融服务效率。同时，与其他情况相比，那些选择线下渠道办理提前还贷的客户，他们不会受到额度和次数方面的限制。

据悉，这类限制并非在全国范围内统一实施，目前仅仅在部分区域的部分支行有所体现。以××银行为例，《法治日报》记者近期对其北京某支行的“提前还房贷”相关政策进行了查询，没有发现该支行发布过与这类调整相关的文件。客服表示，应以还款界面的详情以及《借款合同》的内容作为依据。

华北电力大学（北京）人文与社会科学学院新金融法中心的主任陈燕红进行了介绍。关于“提前还房贷”这一情况，目前在国家层面还没有明确的、统一的“提前还房贷”政策。各地银行的相关做法，大多是根据自身的业务状况以及资金安排来进行的个别性调整。而相关的法律依据，主要是参考民法典中关于债权债务关系的规定。

例如，依据民法典第六百七十七条的规定，即“借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息”。需要指出的是，在购房者能否提前还房贷这一问题上，国家持开放的态度，而这主要是由购房者与商业银行在合同框架内的约定来决定的。陈燕红表示。

一些银行会为提前还房贷设置各种限制条件，这些行为是否合法呢？倘若在贷款之时并未有相关约定，那么个别区域支行是否有权利自行临时对其进行调整呢？

陈燕红觉得，从法律层面来讲，购房者提前还款是否合法，要依据借贷合同里的具体条款来作出判断。在实际情况中，提前还贷有可能使银行预期的利息收入降低，对银行的资金收益安排产生影响，所以部分银行会在合同中把提前还款行为规定为违约情形，并且约定相应的违约金或者补偿机制。各个银行的条款设定是不一样的。

A 银行规定，若贷款未满一年便提前还款，需收取提前还款金额的 5%当作违约金；而当贷款满一年后，就不再收取违约金。B 银行按照时间来划分违约成本，也就是说，倘若贷款未满一年就提前还款，会收取 3 个月的利息；要是贷款满一年后再提前还款，就只收取 1 个月的利息。C 银行规定，要是贷款不满一年就提前还款，就按照本金乘以月利率来计算违约金；但当贷款满一年后，就免收违约金。

总体来说，如果购房者在贷款合同里已经清楚地知道并且接受了有关提前还款的限制性约定，那么银行依照合同设定相关条件通常是可以被认为合法的。在这样的条款基础上实施限制，能够有助于保障合同的稳定性以及银行的经营可控性。陈燕红表示。

她提出，购房者与商业银行在签订贷款合同时，若未对提前还款设定违约责任条款，那么购房者提前还贷原则上不构成违约，并且银行也不得擅自设置限制性条件。在这种情形下，如果银行单方面对相关规定进行变更，从而限制提前还款行为，从本质上来说属于变更合同条款，应当依法与购房者协商达成一致。根据民法典第五百三十条第一款的规定，债权人是可以拒绝债务人提前履行债务的，不过如果提前履行并不会损害债权人的利益，那就可以除外。基于此，在双方没有就提前还款达成一致的情况下，如果购房者的提前还款行为没有对银行的利益造成实际的损害，那么银行从原则上来说就不应该拒绝购房者的还款请求。在此基础上，如果商业银行没有合理的依据而拒绝接受提前还款，那么购房者就有权利通过司法途径来依法维护自身的合法权益。

中国人民大学法学院的刘俊海教授表明，从借款人这一角度来看，提前还款属于诚信的一种体现，并且能够有助于降低银行以及债权人所面临的风险。当银行提前将贷款收回之后，这些资金便可以贷给其他的人，这样能够加快资金的流转速度，对资源的配置以及社会经济的建设起到支持作用，同时也有利于促进生产的流转。

他认为，国家为了防范金融风险，会鼓励及时进行还本付息。一些银行的区域支行负责人必须认真学习民法典，要对法律怀有信仰之心，对风险怀有敬畏之心，对借款人以及客户怀有感恩之心，只有这样才能够赢得尊重并且实现稳健发展。

突然得知提前还房贷的次数等受到限制，这让很多消费者难以接受。有消费者说：“提前还房贷难道不应该是我自己的选择和权益吗？为何在没有提前告知和约定的情况下就突然加以限制呢？”

陈燕红称，从法律角度而言，在提供贷款产品服务期间，银行需要严格地履行信息披露以及条款审查的义务，以此来切实保障购房者的知情权与选择权。按照《银行保险机构消费者权益保护管理办法》（以下简称《办法》）的相关规定，至少要履行以下这些程序：

银行还应建立完善的信息披露机制，务必确保披露的内容真实、准确、完整且及时。对于提前还款条款、收费标准、违约责任等重要信息，不能含糊其辞地处理，也不能故意隐瞒。银行要以容易理解的语言来披露产品信息，同时对专业术语进行解释，把风险明确地揭示出来。另外，对于那些关系到购房者重大决策的信息，要以特别明显的方式进行披露。最后，银行在宣传和销售的过程中不能运用欺诈、误导或者隐瞒性的手段。《办法》第二十三条明确规定，禁止“夸大产品收益或者服务权益、掩饰产品风险”这类行为。这样做是为了防止购房者因为受到信息的误导而签署不合理的条款。

银行在办理房贷业务时，应按照相关规定开展贷款条款审查与信息披露工作。尤其要对提前还款的相关约定进行提示和充分说明。要确保购房者明确理解合同内容，特别是其中的不利条款，然后再达成合意。只有这样，才能在意思自治的基础上实现有效订立，切实保障购房者的知情权与选择权。陈燕红表示。

为了能更好地让银行的经营安排与购房者正当的提前还款需求达到平衡，陈燕红提出建议，要从产品设计、内部管理以及政策引导这三个层面去进行优化。

银行在产品设计方面，针对不同人群，能够在贷款合同里预设多种还款路径。比如设立固定利率与灵活还款相结合的产品，这样可以平衡房贷业务贷款人的还款压力以及银行未来的预期收益。并且在保证还款机制透明的情况下，能够提升还款方式的灵活性。

银行在管理机制方面，可以依据自身的负债结构以及资产配置计划，科学地设定提前还款的相关时间段、受理的周期或者年度还款的上限，从而引导客户在合适的时点进行分批还款，以降低因集中还款而可能引发的冲击。

政府在政策方面，可以推动实行差异化的住房金融支持政策。比如引导金融机构去试点阶梯式的还款方案等。这样做能够降低购房者在阶段性的还款压力，让他们的还款意愿和行为得以稳定，从而促使形成长期且稳定的信贷关系，以此来达成银行风险控制以及购房者权益保障的双重目标。

作者｜法治日报全媒体记者孙天骄

来源｜法治日报

编辑｜韩玉婷 罗聪冉 罗琪