2024 年 12 月，合肥轨道拿下了红四方地块。该地块的价格是 3350 万元/亩，楼面价为 27916.7 元/平方米，价格极高，创下了合肥单价与楼面价的双料“地王”。

合肥曾经有初代高端豪宅生活圈层，栢悦公馆、凯旋门以及后来的壹号院将其串联起来，形成了合肥初代高端豪宅生活圈，且该生活圈环绕天鹅湖而居，到如今依然能够站稳 5 - 10 万/㎡的成交价。

现在片区内天鹅湾壹号的房价未来预期有可能突破 6 万/平方米，它会成为合肥“顶豪”的新代名词。

天鹅湖片区的升级，其核心是十五里河河道改造。天鹅湾壹号的代建工程能够打通天鹅湖与十五里河的水系脉络，从而形成约 37 公顷的滨水空间，此空间涵盖河道绿地、桥梁、商业综合体以及教育配套。未来，此地不只是合肥的“生态绿肺”，更是将景观、商业、居住相融合的超级城市综合体。

从整个片区的角度来看，天鹅湖片区正在发生从“政务核心区”到“滨水活力区”的转变，这是一种质变。

国内城市消费塑造中，滨水场景十分火热。北京等城市，还有上海、南京等，都纷纷提出要发展“水岸经济”。2022 年，北京首次在《进一步加强水生态保护修复工作的意见》中写入了“水岸经济”。

广东省也提出 “滨水经济带”，例如深圳宝安滨海文化公园

滨海文化公园将宝安区政府、图书馆、青少年宫串联起来，它是城市中央主轴的重要节点。因为要回应广东特殊的山海地貌，并且公园具有独特的滨海区位，所以整个公园的主题概念和形式表现都以海洋为主题。

所以在片区升级方面，天鹅湖片区此次的“大手笔”是值得期待。

NO.2|贰

教育升级，周边或将迎来爆发

合肥市五十中学天鹅湖教育集团将新建奥体校区，这是天鹅湖片区的另一个好消息。

该校区位于匡河路与仙都路交口的西北角。它处于天鹅湖片区的核心板块。校区的总用地面积大概是 3.9 万平方米。总建筑面积约为 4.7 万平方米。

据了解，设计团队把新建校园建筑与原体育中心建筑的视线在时空上进行了联动。他们将“一弯明月，满天繁星”这一美好的理念巧妙地融入到校园空间中，并且将其延续至校园的每一个地方。

该校区会与体育中心实现有机融合，也会与天鹅湖片区景观主轴实现有机融合，从而打造出符合现代教育理念的优质校园。

不得不说，奥体校区的配置挺高。实际上，在这个片区内的其他中学也都是重点学校，像合肥市第八中学（匡河校区）是重点学校，合肥市五十中学天鹅湖教育集团天鹅湖校区是重点学校，合肥市五十中学天鹅湖教育集团蜀外校区也是重点学校，它们都是合肥市一档学校。

所以整个片区的教育能级处于合肥的前列，教育资源的升级必然会对周边的房地产市场产生很大影响。

谈到房地产市场，天鹅湖片区现在正在出售的房源只有文渊府。其旁边的政务东近期也十分热闹，呈现出“火热”的态势。

红达天映是合肥首批实行现房销售的项目。它规划了 5 栋楼，楼高 17 至 25 层，约有 260 户高奢大平层住宅。住宅面积段在 143㎡至 225㎡之间。现房具有诸多优势，比如可以规避交付风险，其配套设施的可见性较高，并且临近地铁 5 号线以及西递小学、四十八中。

需注意：非新计容产品，开发商品牌力影响力小。

伟星 ONE139 是政务东的首个四代住宅。它对外放风时被视为千万级别的豪宅。其面积以 300㎡起步，主力户型为 400㎡。客厅挑高 6.2 米，还赠送 40 - 50㎡的露台。

需注意：门槛较高，放风价千万级豪宅。

有小道消息称其放风价大概在 3 万左右。

需注意：西侧紧邻金寨路高架，可能存在噪音和灰尘影响。

天阜壹号是江淮厂的三个儿子中的首个进入市场的项目。该项目在南北两侧都使用了干挂石材直至顶部。大部分楼栋采用了一梯一户的设计。目前正在出售的只有 165㎡的户型。165㎡的户型有 96 折的优惠。

需注意：目前尾盘，可选房源较少。

意禾澄庐在售的小高，面积在 144 到 226 平方米之间，总价是 332 万元到 793 万元；洋房的面积为 170 到 190 平方米，总价在 395 万元到 682 万元。

需注意：项目西侧紧邻宿松路高架，可能存在噪音和灰尘影响。

四川邦泰璟和朗月规划有 9 栋小高层以及 1 栋洋房。其户型面积大约在 132 到 175 平之间。均价在 2.78 万左右。当下项目若与车位一同购买，能够享受 94 折的优惠。如果单独购房，则可以享受 96 折的优惠。

需注意：四川邦泰进入合肥时间不长，品牌认可度一般。

保利龙川瑧悦是合肥第二个在新计容后入市的楼盘。它的整体得房率超过 90%。目前该楼盘的总价在 350 万到 550 万之间。

需注意：周边城市界面待升级。

NO.3|叁

总结

当天鹅湖的灯光将合肥的夜空照亮，这里不单是城市的客厅，并且还是野心的舞台。从红四方地王的出现，到政务东新房的竞争，万亿规模的合肥正借助天鹅湖这一工具，书写一部“顶级豪宅的进化历程”。而你和我，都属于这场变革的见证者。