让租房生活更美好该怎么做？让租房像买房一样拥有归属感和幸福感该怎么做？这需要政府、企业、房东、租客一起给出答案。特别是在“好房子”一词首次被写进政府工作报告，国家大力推动“好房子”建设的这种背景下，住房租赁市场正面临着一系列问题，比如如何通过提质改造来激活大量存量住房的价值，如何为人民群众提供高品质的居住选择等。这不仅是对市场的考验，更是对行业参与者智慧与责任的呼唤。

存量提质增效成为租住领域的时代命题

当前，我国住房租赁市场正迈向新的发展阶段。清华大学房地产研究中心、新华网文化产业研究院以及自如研究院一同进行调研并编撰了相关内容，且得到了中国建设报社的支持，《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）表明，全国租房人口已将近 2.6 亿，在这其中，四大一线城市的租房人口规模占比接近 50%。与此同时，租客结构也在发生变化。

蓝皮书数据表明，在全国 40 个重点城市的租赁市场里，35 岁以上的租客在所有年龄层租客中占比提升较为迅速。其中有这样一些租客，他们已经购置了房产，然而由于“通勤方便”“孩子读书”“家庭成员增加”等原因，依然选择了租房。

35 岁及以上群体回流，推动了改善型租房居住需求的兴起。整租型的需求明显增长，尤其是多居室整租需求。租客衡量租住品质时最为关注的三大因素为室内环境舒适、房屋品质高以及周边交通便利。有超过四成的租客愿意为“质量更好的基础装修”增加预算。

然而，供需错配的问题正在日益凸显。需求端出现了结构性升级，住房租赁居住需求正加速向品质化演变。而市场的主要供给却依然被困在“零散化、低标化、短期化”的传统模式当中。

目前，我国住房租赁市场的供给主要是以个人业主的房源。普遍存在着一些痛点，比如装修老化、配套缺失以及服务不足等情况。海量的分散式个人房源，在运营管理方面缺少专业化、规模化、平台化以及机构化的规范。

市场存在供需矛盾，同时有品质提升的需求，于是明确提出了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的要求，也提出了“盘活存量用地和商办用房”的要求，还提出了“适应人民群众高品质居住需要”的要求，以及“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”的要求。

可以说，当今市场迫切需要让这些以存量为主且品质欠佳的房源提质增效。同时，这也是租住领域的时代命题。

长租机构担起打造“好房子”重任

在此背景之下，多主体和多渠道共同推动“优化存量、提高质量”这件事，成为了破解供需矛盾以及激活市场潜力的关键路径。

清华大学房地产研究中心主任吴璟提出，在模式领域更领先的长租机构正以新质生产力代表的角色承担重要价值，在产品领域更领先的长租机构正以新质生产力代表的角色承担重要价值，在服务领域更领先的长租机构正以新质生产力代表的角色承担重要价值，在科技领域更领先的长租机构正以新质生产力代表的角色承担重要价值，这些长租机构正承担起推动房地产市场消存量提质量、为城市居民打造“好房子”的重要价值。

目前，住房租赁市场存在三大房源类型，分别是个人业主房源、机构化长租房、保障性租赁住房。在我国住房租赁市场中，供应主体 90%以上为个人出租。蓝皮书调研结果表明，个人业主手中的房源普遍存在一些问题，其中“老旧”问题较为突出，超过 50%的房源房龄超过 10 年，还有超过 20%的房源房龄已有 20 年以上。

业内人士表示，能够借助长租机构来推动市场化长租房的改造升级，也能够借助长租机构为保障性租赁住房项目赋能，使其提质增效，这样做可以释放住房租赁市场的发展价值，还能够适应大众对于高品质居住的需要。

实际上，长租机构的核心是专业化运营。通过规模化管理，能够有效盘活市场上的存量房源；通过标准化管理，能够将存量房源转化为高品质的租赁住房。这既解决了城市中闲置房屋的资源浪费问题，又为租客提供了更为稳定、舒适的居住环境。长租机构使用统一的装修标准，借助智能化的管理系统，提供完善的租后服务，从而大幅度提升了租客的居住体验，让租房生活拥有了更多的品质和温度。

很多租客更青睐长租机构，与之对应的原因是房屋品质高且服务好。一位受访者表示：“专业长租机构在品质安全管理方面更有保障，它更正规，也更在意信誉，并且服务齐全，让人很省心。”

房东的出租理念和出租方式在逐渐改变。他们对先改造后出租、配备齐全家电以及保洁房屋等能提升房屋品质的“租前准备工作”的认同度越来越高。并且，他们更愿意直接将房屋交给长租机构托管运营，一步到位，从而获得省心的出租体验。

吴璟持有这样的观点，即住房租赁供应主体朝着专业化机构转型这一趋势是不可逆转的。从相关数据来看，全国住房租赁企业的数量已经突破了 15 万家。专业化运营机构管理的房源占比在不断上升，同时市场的集中度也在持续提升。需要特别指出的是，当下我国住房租赁市场的机构化率仅仅约为 10%，依然存在着巨大的提升空间。

释放长租机构发展潜力 让“好房子”、好生活更落地

可以发现，怎样通过政策引导、进行模式创新以及开展多方协作，来促使住房租赁市场机构化快速发展，并且释放长租机构的发展潜力，已经成为达成“好房子”愿景的重要任务。这不但与市场效率的提高有关，还和亿万租客的幸福感以及归属感相关。

目前，头部长租机构以自如为代表。这类机构在个人业主、机构化长租房、保障性租赁住房这三类供给主体房源的改造优化方面有着成熟经验，在管理运营方面也有成熟的运营体系。它们以“模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好”的“一稳四好”战略，来加速住房租赁存量的盘活效率，助推行业在品质化、专业化、规范化方面得到提升。

以个人业主的存量房源改造作为例子。北京金台路甜水园东里小区有位业主叫庞女士，她手中的房源是建于 20 世纪 80 年代的。在遭遇了因房龄老、装修老、格局旧等这些问题而导致难以出租的困扰之后，她决定把房屋委托给长租机构自如，让自如对房屋进行装修并出租。自如根据对房源状况的评估，为庞女士的房源制定了“心舍 3.0”简爱风格的产品方案。该方案引入了国际化简约美学，进行了人性化功能定制，配备了灵之智能家居，运用了深呼吸 2.0 环保体系，采用了智艺精工标准工艺等，以此对房屋进行升级。

自如在改造升级过程中，通过对周边目标客群的需求进行分析，把租客群体的生活偏好考虑在内，将房源设计成宠物友好型。在阳台上专门设置了宠物活动空间，同时配齐了智能喂食器和自动猫厕所。结果，房源上线后，就被一位带猫的租客签约入住了。

在住房租赁领域，自如将可租、可售、可自住作为标准，为业主提供房屋资产升级的一站式方案。自如打造好产品的同时，2021 年推出全新“增益租”模式，此模式让庞女士实现了 0 空置期出租，实现了业主、租客与平台的三方共赢，也印证了专业化、规模化运营的效能。事实上，头部长租机构以自如为代表。对于“非改租”物业、新筹建的大型租赁楼盘等整栋自持住宅类资产，以及集体租赁用地、商办类或工业类资产，同样能够凭借产品、服务和科技，使机构化资产展现出新的活力。

今年，以新建大型租赁社区为例子。自如与全球知名的投资公司景顺房地产宣告进行战略合作，进而成立了合资公司——星耀如景。该合资公司的首个项目将会在北京石景山落地。此项目是基于石景山区的自然生态、工业文脉以及冬奥骑行等这些年轻化的元素，为周边城市的新市民群体打造出潮流的租住社区。该项目总投资约 12 亿元，规划的房源约有 1500 间。后续会申请将其纳入保障性租赁住房体系。项目的公区设置了骑行健身空间和宠物托管空间。屋内采用全封闭式阳台、全落地窗、全屋地暖以及全屋智能等全生活配套。能够提供高品质的居住体验，有好的服务，实现智能化。从而成为北京地区待建租赁住房“好房子”的新标杆。

自如在 2011 年成立，到现在已经 13 年了。它的业务已经进入 8 个国家和地区，覆盖了全球 100 余个城市。目前，凭借对“家”的理解和积累，自如已经发展成一个平台型公司，能够提供买卖、租赁、智能家装、生活服务等全周期、全链条的产品与服务。

分析人士指出，企业在不断创新运营模式，在不断提升服务品质，在不断打造“好房子”。与此同时，政府也需要在政策指导方面给予长租机构更多的政策倾斜，需要在税收优惠方面给予长租机构更多的政策倾斜，需要在金融支持方面给予长租机构更多的政策倾斜，以鼓励长租机构规模化、规范化发展。

全国人大代表田轩在今年“两会”期间提出，能够借助专业化、规模化长租机构在模式方面的优势，推动市场化长租房改造升级；能够借助专业化、规模化长租机构在产品方面的优势，推动市场化长租房改造升级；能够借助专业化、规模化长租机构在服务方面的优势，推动市场化长租房改造升级；能够借助专业化、规模化长租机构在科技运营能力方面的优势，推动市场化长租房改造升级，同时也能借助这些优势赋能保障性租赁住房项目提质增效。保障性租赁住房运营过程中存在部分结构性矛盾与运营能力短板问题，尤其是在这方面，鼓励将长租机构的模式、产品、服务以及科技运营能力引入到保租房运营中。

全国政协委员商文江表示，对于个人房源，建议长租机构对城市中用于出租的老旧房屋进行改造。并且，政府要对改造后达到标准的房屋给予补贴，以满足民生需求。

租住生活很美好，一方面在于居住空间舒适，另一方面在于租客居住体验提升以及居住权益得到保障。住房租赁市场机构化崛起，这是实现上述愿景的重要推动力。在社会各方共同努力下，租房不再只是“过渡性选择”，而是一种与买房并行的、充满确定感和幸福感的生活方式。这是住房租赁市场的未来，也是“好房子”时代赋予我们的使命。 住房租赁市场有其未来，“好房子”时代也赋予了我们使命。 住房租赁市场的未来与“好房子”时代赋予我们的使命紧密相连。

撰文：陈静思