观点网目前的产业园市场，现状是供大于求，这使得租户普遍追求低价租金。这种情况导致缺乏竞争力的产业运营商，他们纷纷主动或被动地降低租金，以此来吸引租户。

建信中关村 REIT 的经营业绩直接体现了这一点。2024 年该基金的收入为 1.38 亿元，与去年相比下滑了约 20%。在这期间，该基金净亏损 3.32 亿元，确认了 8450.30 万元的商誉减值损失，以及 3.18 亿元的投资性房地产减值损失，总计 4.03 亿元。到期末时，基金的总资产约为 26.38 亿元，净资产约为 19.84 亿元。

在激烈的市场竞争环境中，建信中关村 REIT 的基础设施项目运用了“以价换量”的策略。通过这一策略以及提供装修改造服务，使得期内基础设施项目的平均月末租金和可供分配金额的同比变动幅度都比较大。

本期和年化现金流分派率较 2023 年有较大水平的下滑。

产城园区评论得知，建信中关村 REIT 的底层资产在 2024 年时的出租率比 2023 年有所上升。然而，其租金却出现了较大幅度的下滑。

大幅下调的租金

建信中关村 REIT 的底层资产包含三个基础设施项目。其中一个是互联网创新中心 5 号楼项目。还有一个是孵化加速器项目。另外一个是协同中心 4 号楼项目。

从经营状况角度来看，建信中关村 REIT 的出租率在多年间一直处于较低的水平。依据所披露的数据，在出租率这方面，到 2024 年 12 月 31 日时，基础设施期末的出租率为 72.09%。与上年末的出租率 63.75%相比，提升了 8.34 个百分点，同比上升了 13.08%。

四季度末，底层资产的签约率是 79.08%。这个签约率是在出租率的基础上，考虑了已签署租约但尚未起租的面积。相较 2023 年 12 月 31 日的期末签约率 64.39%，提升了 14.69 个百分点，同比上升了 22.81%。期末租金收缴率为 104.03%。

该基金表明，到 2025 年 3 月 31 日这一时点，基础设施项目有储备意向的客户为 9 组，其面积大概是 10250 平米，预计能够提升的出租率约为 8.06%。

产城园区评论得知，该基金上市后出租率呈现下滑态势。2022 年初出租率是 96.15%，到该年末下降到了 81.29%。2023 年末进一步降至 63.75%，而 2024 年出租率有所回升。2024 年 1 季度期末出租率为 72%，2 季度期末为 78.80%，3 季度期末为 72.49%，4 季度期末为 72.09%。

出租率的回升是因为出租价格有了大幅折损。建信中关村 REIT 在近几年陷入了价格内卷的困境之中。自 2024 年开始，该基金实施了“以价换量”的策略。在 2024 年的 1 至 4 季度期末，建信中关村 REIT 对出租价格进行了大幅下调。

2024 年，建信中关村 REIT 基础设施项目的平均月末租金是 4.71 元/平米/天。上年同期该项目的平均月末租金为 5.72 元/平米/天，同比下滑了 17.66%。其中，孵化加速器项目同比下降幅度为 24.65%，互联网创新中心 5 号楼项目同比下降幅度为 24.29%。

相应地，因为市场情况，项目租金做出了阶段性调整。2024 年全年新签及扩租面积为 63649.37 平米。期末时点的出租率比去年同期提升了，从 63.75%提升到 72.09%，提升幅度为 13.08%。相应地，平均月末租金下降了，从去年同期的 5.72 元/平米/天下降到 4.71 元/平米/天。

项目租金下降会对主营业务收入产生直接影响。在报告期内，基金基础设施项目的主营业务收入为 1.31 亿元。与 2023 年度相比，该主营业务收入同比下降了 21.86%。

并且，为提升市场竞争力，基础设施项目会为部分客户提供装修改造服务，且是定制化的，以此来争取签订中长期租约。

2024 年发生了招商改造合同费用，金额为 1627.45 万元。这导致报告期内维修改造费用同比上涨了 23.61%。其中，为引入某两大客户分别花费了 393.65 万元，其承租面积约为 8400 平米；花费了 877.58 万元，其承租面积约为 5700 平米。

部分存量租户续租且增量租户签约，这使得项目整体期末加权平均剩余租期得以提升至 3.05 年。2023 年第 4 季度期末加权平均剩余租期为 2.49 年，如今同比上升了 22.49%。其中，互联网创新中心 5 号楼项目同比上升幅度为 56.61%，孵化加速器项目同比上升幅度为 134.55%。

所以 2024 年可供分配金额同比下降了 48.20%。

竞争仍将持续

“内卷”是因为供过于求而产生的结果。从目前的市场情况来看，这种“内卷”还会继续下去。建信中关村 REIT 的底层资产都处在北京市海淀区上地区域的中关村软件园。

基金报告披露，目前中关村软件园园区内的空置面积约为 16.36 万平米。从可类比的项目情况来看，除了基础设施项目之外，园区内有 13 个楼宇存在较多空置面积。其中，有 4 个楼宇的空置面积超过 1 万平米，比如太极傲天大厦空置约 2.45 万平米，钻石大厦空置约 2.2 万平米，浪潮大厦空置约 1 万平米。

园区内有空置面积，物业具有多样性，这为租赁客户提供了多种选择。部分项目存在较大谈判空间。为实现客户签约的目标，区域内各项目一直在持续竞争，价格战的情况较为严重。

报告指出，部分企业考虑到成本控制，就选择搬迁到租金更低的区域；还有一些企业，因为受到优质办公环境以及形象提升等因素的影响，以较低成本搬迁到更高级别的楼宇。另外，随着 TMT、软件等行业热度下降，部分租户基于自身经营方面的考虑（主要是业务调整，减少承租需求），出现了提前退租和到期不续租的情况。

2024 年，建信中关村 REIT 基础设施项目有提前退租的情况，退租面积加起来是 18869.07 平米；还有到期退租的情况，退租面积总计 21458.67 平米；整体退租面积一共是 40327.74 平米。

并且，对比写字楼市场的价格调整幅度，产业园的租金降幅相对而言比较小。所以，产业园和写字楼业态之间的价格差异在逐渐变小。写字楼市场租金下降，肯定会分流一部分产业园区客户的租赁需求。再加上各类免租政策和优惠，市场的竞争态势将会变得更加激烈。

可见，建信中关村REIT未来或仍将面临一定经营压力。

在租户方面，到 2024 年末的时候，建信中关村 REIT 基础设施项目的产业租户，其总数达到了 70 家。从承租面积方面来看，有 5 家租户的承租面积是 5000 平米及以上；有 4 家租户的承租面积处于 2000 平米（含）到 5000 平米这个区间；有 29 家租户的承租面积处于 500 平米（含）到 2000 平米区间；还有 32 家租户的承租面积小于 500 平米。

租约期限可进行划分，其中租约在 1 年（含）以内的面积，它占实际出租面积的 3.82%；租约在 1 到 2 年（含）的面积，占实际出租面积 13.14%；租约 2 年以上的面积，占实际出租面积 83.04%。

值得关注的是，协同中心 4 号楼项目是单一大客户整租的。全年中，单一租户贡献的租金收入在总租金收入中所占的比例高达 25.01%。这就意味着，基金面临着潜在的大租户退租风险。

整体而言，北京产业园市场在接下来的时间里仍会遭遇激烈的竞争。依据世邦魏理仕（CBRE）的《2024 年第四季度北京商务园区市场报告》，北京的商务园区总体存量大概为 1026.64 万平米。其中，泛中关村集群（涵盖中关村软件园、上地信息产业基地、北清路、东升）的存量加起来约为 384.4 万平米，该存量占全市商务园区市场总存量的比例约为 37.44%。

四季度北京市的净吸纳量从负变为正，达到了 2.9 万平米。新租需求中超过七成来自 TMT 领域。一方面，头部互联网企业进行了大面积的扩租；另一方面，租金持续下行也促使中小型科技企业释放出了搬迁需求。全年整体市场净吸纳量同比下降 78%，仅为 6.0 万平米。75%的新租需求来自 TMT 板块，同时也来自医药及生命科学板块。制造业和能源及公共事业的新租需求紧随其后，且这两个板块的需求占比均有所提升。

四季度，北京市的空置率相比上一季度下降了 0.3 个百分点，达到了 23.6%。同时，与去年同期相比，空置率上升了 1.3 个百分点。四季度全市的平均租金报价，与上一季度相比下降了 1.6%，全年的降幅达到了 4.9%，为 148.5 元/月/平米。在全年中，各个子市场的降幅都比去年有所扩大，其中泛中关村集群的降幅依然处于领先地位。

空置压力仍将持续。

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