本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（绿城中国2024年度业绩发布会现场。受访者/图）

张亚东“掌舵”近 7 年，如今已挥手告别。（以下简称“绿城中国”，03900.HK）正式迈入了刘成云时代。

近日，绿城中国举行了 2024 年度业绩发布会。在这次发布会上，绿城中国的新任董事会主席、非执行董事刘成云首次在公开场合露面。据了解，刘成云之前在很长一段时间里都在绿城中国的大股东中交集团的体系内担任职务。从 2023 年 6 月开始一直到现在，他担任中交集团党委常委、副总经理。

《中国经营报》记者留意到，在 2024 年这个时间节点，绿城中国呈现出了既有令人欣喜之处又有令人忧虑之处的一种答卷情况。相关数据表明，2024 年绿城中国达成的总合同销售额为 2768 亿元，在房地产行业中处于第三位；新增了 42 个项目，这些项目的总建筑面积约为 418 万平方米，权益投资额约为 484 亿元，权益比提升到了 79%；然而，在同一时期，股东应占利润仅有 15.96 亿元，与去年同期相比下降了 48.8%。

刘成云称，从成熟房地产市场的经验来看，房地产市场要经历从深度调整，逐步过渡到筑底企稳，接着再到市场拉升的过程，“止跌回稳”并非是一下子就能实现的。当下，房地产行业正处在“三个根本性重构”的阶段，已经迈入了“存量博弈、品质制胜”的新发展时期。“必须坚守市场化机制，努力把握结构性机遇，中交集团对绿城中国的支持将会越来越有力。”

7年“干将”仓促辞职

3 月 27 日上午，绿城中国停牌三天后正式宣告。张亚东因工作安排决定辞去执行董事及董事会主席职务。他提交了日期为 3 月 21 日的辞呈。根据该辞呈，其辞任将在 3 月 28 日董事会会议召开前或下一次董事会会议召开前（以较早者为准）生效。

张亚东辞职了，董事会在仓促间没有足够时间去商讨接任人选，所以公司申请暂停交易，以便能够尽快召开董事会会议。对于停牌原因，绿城中国在公告中作出了这样的解释。

2018 年 5 月，绿城中国开启了中交集团入股后的新历程。张亚东以中交集团代表的身份进入绿城中国管理层，到现在已经差不多 7 年了。同年 8 月，张亚东担任了绿城中国的执行董事以及行政总裁。

2019 年 7 月，张亚东正式担任董事会主席这一职务。他全面掌控了绿城中国。在那个时候，中国的房地产业依然处在上升阶段。正因为如此，张亚东更加注重规模的扩张。

据悉，2019 年，绿城中国进行了两轮组织架构的优化工作。在这两轮优化中，它精简了管理层级，让权责体系更加明晰，从而推动了决策效能的提升。

张亚东带来的变革成效十分明显。从相关数据可以看出，在 2018 年到 2024 年期间，绿城中国的销售额从大约 1564 亿元增长到了大约 2768 亿元，其行业排名也从第 17 位上升到了第 3 位。并且在 2024 年，绿城中国自身投入的项目销售额有了大幅度的提升，达到了大约 1718 亿元，所占比例超过了六成。

值得一提的是，在张亚东的领导之下，绿城管理（09979.HK）达成了分拆上市这一成就，进而成为了“代建第一股”。现今，绿城管理已然成为代建领域的龙头企业，并且连续 6 年都在行业中处于首位。

张亚东挥别了绿城中国，同时也挥别了绿城管理。在 4 月 1 日这一天，绿城管理方面发布了公告，公告表明张亚东由于个人工作安排而辞去了非执行董事、董事会联席主席以及集团内的其他职务，并且他的辞任于 3 月 31 日开始生效。

“中交基因”更为浓厚的刘成云接替了张亚东。绿城中国董事会作出决议，从 3 月 26 日开始，刘成云被委任为公司董事会主席。

公开资料表明，刘成云曾担任过总经理以及董事长等职务。在 2022 年 8 月，刘成云担任中交集团党委委员、总经理助理，同时兼任党委书记和董事长。从 2023 年 6 月开始直至现在，刘成云担任中交集团党委常委、副总经理。

高调“抢地”下的安全底线

2024 年开始后，绿城中国成为了在市场上备受瞩目的“地王收割机”。

2024 年 8 月，绿城中国在上海市徐汇区斜土街道斩获一块地块，价格为 48.05 亿元。该地块的成交楼面价超过 13 万元/平方米，绿城中国由此成为全国单价的“地王”。同年 10 月，绿城中国在杭州市上城区进行了 77 轮的“厮杀”后，最终以 34.2 亿元摘得该地块，刷新了杭州市当时的宅地成交楼面价纪录。

财报数据表明，2024 年，绿城中国新增了 42 个项目。这些项目的总建筑面积约为 418 万平方米，预计可售货值约为 1088 亿元。到 2024 年年末，绿城中国的土储总货值约为 4496 亿元，总建筑面积约为 2747 万平方米，权益建筑面积约为 1785 万平方米。在这些土储中，长三角地区的土储占比约为 60%，一、二线城市的土储占比达到 76%。

2025 年已至，绿城中国持续增强土地投拓的力度。3 月 28 日，在上海市的第三批次土拍活动里，浦东新区北蔡楔形绿地的 C09b - 01 地块吸引了众多目光。绿城中国以 29.16 亿元的总价成功竞得该地块，成交的楼面价为 71412 元/平方米，溢价率达到了 40%，从而成为了北蔡板块新的“地王”。

对此，绿城中国执行总裁郭佳峰指出，为提升获取优质地块的概率，公司将从三方面着手：其一，向内挖掘潜力，提升项目开发效率，做好前置研究，积极引导差异化的定位机会，而非高估冒进提升销售价格；其二，进一步发挥自身优势，坚守“好房子”的营造以及行业引领；其三，寻找结构性、小众的投资机会。

在业绩发布会上，刘成云多次着重提及安全的重要性。刘成云称，就总体投资策略而言，绿城中国在 2025 年将会坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”这一原则。在能够确保安全底线的情况下，要把握好节奏，精准地选择土地，全面提升项目的研判能力、出价能力以及操盘能力，以确保项目能够高质量、高标准地得以兑现。

郭佳峰表示，当前土地市场回暖态势较为明显，在局部区域出现了过热的情况。绿城中国将会谨慎地去应对这些状况，并且会始终保持理性。从 2025 年到现在，绿城中国新增的货值已经超过了 500 亿元，这个数值相当于 2024 年的一半水平。

刘成云认为，除了要聚焦一、二线的核心城市之外，绿城中国需要更加注重对项目自身质地进行研判，并且要关注非热点城市中优质板块所具有的结构性机会。

浙江省的县城和地级市等能级较低的城市有很好的项目，2024 年的投资项目中就有相关案例，其投资利润率能超过两位数。据郭佳峰透露，2025 年绿城中国在聚焦一、二线核心城市的同时，会持续留意浙江省内三、四线城市的投资机会，布局体量合适的改善类项目。

公司的货币资金较为充裕。2025 年的拿地货值目标与 2024 年大致相同。倘若机会良好，可能会超过 2024 年。郭佳峰进一步表示，希望 2025 年在拿地方面量好且质优，为 2026 年的销售额做好新的铺垫。

主动调结构加速去库存

2024 年的财报数据表明，绿城中国获得了 1585.46 亿元的收入。2023 年的收入是 1313.83 亿元，2024 年比 2023 年上升了 20.7%。股东应占利润为 15.96 亿元，2023 年的股东应占利润是 31.18 亿元，2024 年较 2023 年下降了 48.8%。

净利润近乎“腰斩”的一个原因是减值计提有所增加。绿城中国方面作出解释，若干资产的减值及公允价值变动净额从 2023 年的 20.35 亿元提升到了 2024 年的 49.17 亿元。这其中包含 39.25 亿元的存货减值以及 9.5 亿元的往来款减值等。

全国房地产市场整体处于下行态势，在此期间，绿城中国遭遇了库存高企的状况。财报数据表明，到 2024 年年末时，绿城中国的总存货约为 2500 亿元，这个数值约占其总资产的一半。

绿城中国管理层进行分析，近几年新增投资的平均净利率接近两位数，且基本上都已兑现。不过，仍有一定量的存货在不断结转，所以会受到整体市场环境、收入结转结构以及重难点库存去化等方面的影响。

高库存以及低利润带来的压力，正在成为“新帅”刘成云所面临的两大挑战。绿城中国的执行董事李骏指出，在 2024 年，公司重难点库存的去化金额为 422 亿元，这里包含住宅长库存、车位储藏室以及商业专项这三大类。并且，专项指标的平均完成率达到了 113%，超出了 48 亿元。

记者获悉，2025 年，绿城中国依旧会把去库存当作重点工作来抓。并且会主动对结构进行调整，提升质量、增加效益。与此同时，针对去化的各项工作在时间上比往年提前了。

据介绍，绿城中国在管理机制方面进行了全面升级，同时在销售打法上也进行了全面升级。它聚焦于“老盘新做”，围绕老项目的产品力进行升级，围绕老项目的展示力进行升级，围绕老项目的推广力进行升级，围绕老项目的销售力进行升级，围绕老项目的服务力进行升级，以此来加快库存去化。

2024 年开展“老盘新做”的项目，每月的流速平均提升了 106%。2025 年，我们把重难点库存房源的认定范围进行了扩大，把已经建成但未达到长期库存的房源以及新拓展的商办类货值等，都纳入到了重难点项目的考核当中。2025 年还会继续“老盘新做”，努力实现从仅仅在营销方面发力，到以产品突破和客户运营并重的体系性突破，争取获得显著的效果。李骏作出了这样的表示。

刘成云分析未来房地产市场走势。2025 年开年起，房地产市场呈现出多重积极信号。国家在政策层面持续加大力度。房地产行业已进入“止跌回稳”阶段。然而，“止跌回稳”所需时间较长，并非能一蹴而就。各城市止跌回稳的周期并不同步。一、二线城市比三、四线城市先开始企稳。二线城市会出现分化。优质项目的“头部效应”将更为明显。

值得关注的是，在刘成云的领导下，中交集团有可能会加大对绿城中国的支持力度。进入存量时代，我们需要保持坚定的意志，坚守市场化的机制，着重去把握结构性的机遇。在新的阶段，中交集团对绿城中国的支持力度会逐渐增强。刘成云直接说道。