全国近百个住宅小区正在同步展现类似的情况。在一些城市，物业费正出现变化，少的下降 10％，多的下降 50％，这种物业费的下降被看作是房地产市场下行的压力传递到了物业服务市场。

去年年中开始，以城市为单位的物业费“降费”行动先后在重庆、武汉等城市展开。并且，兰州、长沙等城市进一步清晰地规定了空置房屋物业费的减免政策，这使得物业费下调看起来已经成为一种趋势。

高企的物业费可被当作房地产市场快速上涨时期的遗留问题之一，“降费”仅仅是纠偏行动的开端。这场关乎亿万家庭切身利益的调整，正在对物业管理行业的底层逻辑进行重塑。

插画/adan

“风暴”从城郊刮起

去年 6 月起，众多重庆小区业主向物业公司表达了降费的诉求。其起因是重庆规定住宅前期物业收费统一实施政府指导价，并且把物业服务划分成了四个等级，其中最高等级的四级服务物业费不会超过 1.9 元/平方米·月。倘若确实需要超出四级服务标准来收费，物业公司能够向住建部门以及发改部门提出申请并进行核价。新规定从 2024 年 6 月 1 日开始施行。

“前期物业”是接受政府指导价的。在小区成立业委会或业主大会之前，开发商为了完成交付和管理，会自行聘请物业公司来提供服务。而由小区业委会与物业公司签订的物业服务合同，是不受此指导价约束的，其价格完全由市场来决定。

其实，这一新规的本意是针对去年 6 月 1 日后申报前期物业费的物业公司。它意在抑制住宅前期物业服务费出现不合理的上涨。然而，一些存量小区的业主依据此规定提出了降低物业费的诉求。并且，在重庆确实存在大量尚未成立业委会，也未与物业公司签订物业服务合同的存量小区。这些存量小区中，物业公司所提供的服务依然属于前期物业的范畴。一些小区挂起了横幅，横幅内容为“按政府指导价四级标准（1.9 元/平方米·月）调整物业费”。最终，这演变成了一场波及范围很广的“降费”趋势。

去年年底之后，类似的故事在武汉开始上演。当下，武汉的主城区发布了物业费指导价，江夏区也发布了物业费指导价，黄陂区同样发布了物业费指导价，新洲区也发布了物业费指导价。并且，经开区正在研究制定物业费指导价，蔡甸区正在研究制定物业费指导价，东西湖区也在研究制定物业费指导价。这些指导价都指向前期的物业费。

这轮“降费”通常是政府先出台前期物业指导价，存量小区的业主会提出降价的诉求，接着政府出面来协调存量小区降费，这可以说是市场与政府共同作用的结果，其扩散速度非常快。去年，重庆的业主甚至制作了降费的流程步骤图进行传播，其中包括首先申请召开业主大会，发起降低物业费的议题。倘若物业公司不愿意降费，就成立业委会，向街道申请更换物业等。

如今，“降费”也并未在武汉停歇。

去年八九月的时候，宝业航天府的业主周杰召集了一批本小区以及周边小区的业主。他们通过武汉市政府的留言板，向小区所在的新洲区政府提出了降低物业费的诉求。在那个时候，他留意到，在武汉已经有一些小区下调了物业费，并且不乏有物业公司主动下调的情况。直接的“导火索”之一是江夏区在 2024 年 6 月中旬出台了住宅前期物业服务收费标准。江夏区属于武汉远城区，其五星级（有电梯）的基准价为 2.4 元/平方米·月，而宝业航天府的物业费标准为 2.4 元—2.65 元/平方米·月。他觉得同属远城区的新洲区应该向江夏区看齐。

2017 年以前，新洲区双柳板块是农业区。后来航空航天产业落地，当地房地产项目开始陆续启动。宝业航天府原本属于华夏幸福规划的 8 期孔雀城项目的第三期。由于华夏幸福出险，宝业集团收购了华夏幸福所持股权，把项目改名为宝业航天府，并于 2022 年 4 月底完成交付。

众多伴随新城出现的房地产项目有着相似情况，宝业航天府也不例外。它得益于周边的产业，还有相对较低的房价，所以在 2020 年前后成功吸引到了一批投资客。周杰就是其中的一位，他在 2021 年购买了房子。他向《中国新闻周刊》表明：当时的项目售价较为低廉。其中，高层每平方米的均价仅仅只有 6000 余元，洋房每平方米的均价也只有 7000 余元。然而，在长江的对面，楼盘的价格已经超出了 1 万元/平方米。

当时，很少有购房者对宝业航天府 2.4 元—2.65 元/平方米·月的物业费提出异议。虽然这一收费水平在武汉不算低。2019 年发布的《武汉市物业服务收费管理实施细则》表明，武汉中心城区住宅前期物业服务收费标准被划分成一星级至五星级。其中，四星级（有电梯）的基准价是 2.6 元/平方米·月。而宝业航天府处在五环外。

2022 年下半年，宝业航天府的房价开始出现下跌态势。当下，宝业航天府的房价已下跌了 50％至 70％，在售房源的单价大多为 2000 余元。尤为重要的是，周杰对宝业航天府所在的板块作出了“非常不适合居住”的评价，该板块不仅远离中心城区，并且周边规划的教育、商业等配套设施都还没有落地，在房地产市场整体下行的大环境下，很少有资金再进入这一板块。宝业航天府的业主大多为投资客。从 2022 年 4 月底交付之后，仅有几十户业主入住。而小区一共有 1800 多户，入住率还不足 2％。在小区内，很多房屋依然是毛坯房。

如果小区仅有几十户入住，那物业公司的成本会有多高呢？这是业主们普遍存在的疑问。仅从保洁方面来看，几十户业主能够产生多少生活垃圾呢？武汉对于不同物业服务等级的标准制定得十分详细，从 1 级到 5 级都有规定，比如每一等级的物业服务需要配置多少服务人员。然而，在宝业航天府，一名管家却要负责小区全部的 8 栋楼。

这使得 2.4 元到 2.65 元每平方米每月的物业费看上去“不太合适”。宝业航天府的高层每年物业费超过 2000 元，洋房每年物业费超过 3000 元。而新洲区一些老小区的物业费大概是 1.5 元每平方米每月。

业主们，包括周杰在内，通过武汉市政府留言板向新洲区政府提出了两项诉求。其一，小区前期的物业费用比较高，他们希望政府能够制定前期物业费的指导价。其二，希望政府出台空置房物业费的减免政策。今年年初的时候，新洲区出台了前期物业服务收费标准。在这个标准中，五星级（有电梯）的基准价是 2.3 元/平方米·月。

周杰认为宝业航天府的物业费降至 1.6 元/平方米·月左右是比较合理的。一街之隔的孔雀城二期在 2 月底把物业费单价降到了 1.8 元左右。

在这一轮物业费“降费”行动里，宝业航天府所处的新洲区有众多小区的降幅较为显著，这些小区堪称风暴的中心。从今年 1 月 1 日发布降低小区前期物业费标准的官方指导文件开始，一直到 3 月下旬，该区域已经有 35 个小区陆续降低了物业费。新洲区住更局物业科的科长汪飞进行了介绍。据估算，大概有 1.5 万户居民能够受惠。大部分小区的物业费降幅在 10％到 25％之间。尤其是近几年交付的楼盘，多数的降幅在 25％左右。平均下来，每户能够减负 500 元左右。

孔雀城二期是物业公司在政府的协调下主动降低了物业费。政府曾与宝业航天府小区物业进行协调，物业公司表明有下调物业费的意向，但一直没有实际落实。同时，物业公司称宝业航天府的物业费收缴率很低，一直存在资金缺口，甚至还需要开发商来填补。业主们只能期盼着成立业委会。周杰表明，成立业委会的目的不是去更换物业，而是期望能够与物业公司进行对话。

在这一轮“降费”的过程里，有众多像宝业航天府这样的小区。在房地产的新周期里，它们逐渐变得落寞。随着房价不断下跌，空置率一直高企，业主与物业公司之间围绕前期物业费而产生的矛盾，最终爆发了出来。

在某些小区，因为缺乏监督，业主不能够知晓物业公司所收取的费用当中，有多少是被用于小区的物业服务的。

前期物业“狂飙”时代落幕

众蚁社区的创始人韩冰，他是上海青年业委会委员联谊会的秘书长。韩冰认为，很难断言物业行业正处在“降费潮”之中，然而确实对过去物业费只涨不降的状况进行了改变。

在上海、浙江这些业委会成立比例较高的地区，物业费主要是市场竞争所导致的结果。从去年开始一直持续到现在的“降费”现象，更多地出现在之前没有成立业委会，而且前期物业费处于较高水平的小区。

在过去有房价上涨的预期时，房产被当作投资品，很少有人会去考虑物业费等这类持有成本。然而如今房价普遍下跌，要是持有成本一直处于高位，那么房产就会变成负资产。韩冰向《中国新闻周刊》进行了这样的讲述。

更重要的是，前期物业费存在虚高的情况。韩冰认为，前期物业虽然经过了招投标，然而这并非市场化的行为。中标者大多是开发商的物业子公司，并且会向政府部门进行备案。前期物业的甲方是开发商，开发商对物业公司的要求与业主不一致，两者在一定程度上形成了利益共同体。前期物业服务期间，物业公司在一定程度上承担了物业服务之外的其他工作。例如，配合开发商销售车位等。同时，由于缺少监督，业主甚至都不知道开发商自持物业是否缴纳了物业费，也不知道物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。

前期物业费虚高的背后有着其根源，这个根源就是业主在前期物业方面没有话语权。

物业公司认定物业费很难涨，所以习惯虚标前期物业费。在上海，一些项目的前期物业费很高，甚至达到二三十元每平方米每月，这就意味着 100 平方米的房屋每月物业费能达到两三千元。韩冰介绍了这一情况。

上海市浦东新区的大华斐乐公园，近些年刚刚进行了物业费的下调。该小区前期的物业合同规定，物业费单价是住宅 10 元、地下室 5 元、商业 12 元。开发商为了招引商业项目，有意将商业物业费压低。业委会找到评估公司进行重新评估，从而压低了住宅物业费，提高了商业物业费，最终调整为住宅 8 元、地下室 4 元、商业 16 元。

韩冰认为，前期物业合同存在的问题不只是价格虚高。一些前期物业合同中，有很多对物业公司有利的条款，例如在武汉的某小区，其前期物业合同约定，“业主共有物业设施及场所的经营收入的 95％要作为物业经营收入来补充物业服务费”。比如一些物业公司为了快速回笼资金，推出了“物业费交 10 年免 10 年”的政策。然而，有哪家物业公司能够保证持续服务 10 年、20 年呢？那些包含不合理条款的前期物业合同都经过了政府备案。政府在短期内通过“降价”的方式进行规范，但从长期来看，对于前期物业的监管不应仅仅局限于价格规范。

前期合同的矛盾很大程度上是由过去房企与物业公司高度绑定的模式导致的。有大量物业公司属于房地产企业的子公司，它们以“前期物业”的形式进入市场，签订了长期高价合同，前期的物业费会随着房价的上涨而提高，物业公司甚至成为了房企的“现金奶牛”。

在房地产业处于快速发展的阶段时，物业行业有一批上市公司涌现出来。其中一些公司的利润率曾经达到了百分之二三十。一位业内人士形容如此之高的利润率为“夸张”，他向《中国新闻周刊》表示：物业行业本应是低利润率且相对普惠的行业，却演变成了没有技术壁垒的暴利行业，并且在物业公司管理规模扩大的情况下，并未降低成本，保安、保洁等服务人员的工资也没有明显上涨。较高的利润率有部分是由不合理的前期物业费导致的。尤其在一些业委会成立比例较低的二、三线城市中，像管理一个 40 万平方米物业面积的小区，倘若前期物业费是 3 元/平方米·月，那确实是在“吸血”。

去年开始的“降费”行动确实将前期物业费上涨的态势给遏制住了。并且，物业公司正在与房企进行“解绑”，以往的那种扩张模式需要进行改变。

房地产新开工面积骤降，这直接对物业公司管理规模增速产生了影响。近年来，物业上市公司的管理规模增速一直在放缓，其管理面积均值增速从 2020 年的 37.29％持续下降到了 2023 年的 12.40％。2024 年到来，这一趋势持续着。物企不再将其规模增长目标对外公布。部分物企，像万物云、合景悠活等，在财报中甚至都未披露管理面积数据。

中指研究院物业事业部的研究副总监彭雨向《中国新闻周刊》表示，当前物业市场的供求关系正经历着深刻的变化。以往那种依托地产母公司的项目来进行输送，从而实现规模增长的模式已经无法继续维持下去了。并且，单纯地追求管理面积增长的那种粗放式扩张的拐点已经显现出来了。

万科旗下的物业公司万物云在 2022 年的财报中曾有所透露，其面临着一些挑战。新开盘业务出现萎缩，这导致了前介业务和案场业务大幅下滑。同时，开发商未售且处于空置状态的房屋，其物业欠费的情况有所增加。并且，代销开发商车位资产的生意也较为冷清。

物业公司希望与房企“解绑”。永升服务是港股上市公司，为旭辉地产旗下子公司。起初，其公司名字未包含旭辉元素，后来公司希望与旭辉地产更紧密绑定，便将名字改为旭辉永升。然而，近年房地产市场下行，公司又去掉了旭辉元素。这一过程能反映出物业公司与房企之间的关系。目前上海一些小区在选聘物业公司时，会对拥有房企背景的物业公司有所担忧，担心这些物业公司会把资金挪用给房企。并且房企从物业公司抽调资金的情况是确实存在的，就像一些房企会把费用成本挂到所属的物业公司账上。”韩冰说道。

他认为，一些城市的物业服务市场需形成新平衡，然而此过程定会让部分物业公司感到痛苦，部分物业公司此前在一些城市其实无需讨好业主。

“质价相符”是关键

去年 12 月，万物云董事长朱保全在一场演讲里说：当真正把市场打开时会发现，价格若往 2.5 元以上去，空间会变得越来越窄；价格若往下走，空间则会越来越大。

降价给物业公司带来了压力。从行业整体方面来看，物业费下调 20％—30％对企业的盈利空间形成了显著压力。物业行业的利润率本身就比较有限，尤其是在关乎民生的住宅物业领域，物企的利润率通常更低。当物业费下降时，在成本结构保持不变的情况下，企业的利润空间可能会被压缩到盈亏平衡线附近，甚至会出现亏损。”彭雨告诉记者。

去年重庆物业费出现“降费潮”的时候，曾有这样的声音，即怀疑其中存在物业公司为了竞争存量项目，而有意去鼓动业主更换物业的“撬盘”行为。

不过，韩冰不认为这会致使物业行业陷入低价内卷的状况。当业主大会产生之后，物业服务就进入了市场化博弈的阶段。“降费潮”只是短期的，最终市场必定会达到平衡，毕竟价钱和质量是相对应的，物业企业最终还是需要盈利的。

其实，在市场谋求新平衡的进程中，“降费”可能并非是单一的趋势。

今年上海的物业费或许会迎来上涨。以往，上海部分区会对服务老旧小区的物业公司给予补贴，通过设定一些较易达成的考核目标来奖励物业公司。然而，由于财政紧张，这类补贴将在今年年底被取消。对于那些物业费仅为 0.8 元/平方米·月的小区来说，它们可能会因此面临资金短缺的情况。徐汇区为了鼓励小区上调物业费，甚至出台了“涨多少补多少”的政策。韩冰介绍称。

他认为，物业行业的市场化程度还有提升空间。这种情况体现在前期物业阶段，那时业主没有话语权。

一些一线城市的小区已然习惯依赖政府补贴。政府应当适度“松手”。依据《中华人民共和国民法典》，业主是物业管理的责任主体。倘若一个小区的物业服务“糟糕至极”，必定会有业主挺身而出进行干预，进而形成新的价格平衡。现实情况是，政府常常会对一些物业费较低的老旧小区进行介入。在某些小区，尤其是位于一线城市中心城区的老旧小区，业主成立业委会的效果还不如拨打 12345 来得有效。

近年，一些城市中心城区的小区出现了物业公司丢盘和弃盘的现象。也就是说，物业公司在合同到期后不再继续续约，而是选择了撤场。对于这些被“丢盘、弃盘”的小区，地方政府通常会让国有物业公司进入场地，为其提供兜底服务。韩冰觉得，“丢盘和弃盘属于市场化行为。业主在频繁更换物业公司之后，能够理解较低价格难以请到优质物业公司来提供服务这一情况。这样就会促使供需双方形成新的平衡。政府应当创造环境，让项目能够加速流转。”

彭雨认为，在“降费潮”的作用之下，物业企业或许会首先采取主动行动，退出那些不盈利或者盈利情况较差的低效项目。

人士向《中国新闻周刊》举例说，公司原本计划在今年 2 月底服务合同到期后撤离一个北京本地小区。这个到期撤场的决定在去年年底就已经做出了，原因是该项目存在亏损，而亏损的原因是物业费收缴率比较低。然而，由于新的物业公司一直未能选定，经过政府等有关部门、业委会与公司的沟通和协商，公司撤场的时间特意推迟了一个月。而新的物业服务合同约定的物业费仍是1.45元/平方米·月。

物业费不存在绝对的高低之别。实际上，小区物业的账目是很容易计算的。一方面是小区的物业费以及公共收益收入，另一方面是小区保安、保洁等提供的基本服务，还有服务设施的支出。只要这两方面相互匹配，那么就是合理的。韩冰表示。

他曾担任业委会主任，把所在小区的物业费从 2.18 元提升到了 3.5 元。这个过程其实并不艰难，业主首先得清楚自己期望什么样的服务水准，接着由业委会进行算账，当时业委会推出了好几个套餐供业主挑选。

其实，业主对于物业的诉求并非仅仅是“降价”。在黄浦区某小区，业主曾向韩冰咨询，他们希望能够成立业委会。韩冰询问对方是否有降低物业费的诉求，业主表示并不要求降价，甚至愿意接受物业费上涨，不过物业服务质量必须得到提升。韩冰还表示，在上海，业委会通常会将物业费上调视为一项成绩。在保障价格方面是透明的，同时业主更换物业公司也足够便利，在这样的情况下，物业费应当交由市场来进行调节。

彭冰认为，物业企业未来会重视市场化定价能力的建设。他们会更清晰地向业主展示服务标准以及成本构成。还会推动“菜单式服务”分级收费模式，使价格与服务质量变得透明。同时，通过提升业主的满意度来提高缴费率，减少因降价而导致的现金流缺口。

（文中周杰为化名）

发于2025.4.7总第1182期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：物业费博弈升温

记者：陈惟杉