中国，只有三笔老钱。

一笔在上海，一笔在北京，一笔在香港。

这就很让深圳梗塞，所以深圳楼市停滞了！

最近，上海楼市呈现出非常强劲的复苏态势。其中，高总价的豪宅成交情况尤为突出，其成交占比达到了全国的 60%。

就连杭州，也沾着上海的老钱感，土拍拍出贵价...。

深圳是各大研究院通过“大数据”论证后认定的楼市反弹一梯队之一。并且，在深圳，只是“刚改”这一方面表现得较为出色。

上海所抢的房子价值在 3000 万以上；深圳所抢的房子价值在 700 万到 1000 万之间。

那是新钱、老钱，拉出来的2000万的价差鸿沟。

香蜜湖，其真实规划是“曼哈顿级别的金融中心”。然而，明眼人皆能看出，它与曼哈顿尚有一定距离。

所以，在楼市领域，香蜜湖片区的情况相对较为稳定。它的房价有所下降，然而并没有出现大幅下跌至一半的情况。

《香蜜湖指南.pdf》： 密码：azjjnmf888

“当八卦岭暴跌70%时，香蜜湖却坚挺了许久

掏空口袋上车，八卦岭尝试让人清零。

但深圳豪宅区，香蜜湖却稳住了中上产身家。

在楼市走向缩水的年代，香蜜湖宁愿有价无市，也没疯狂抛售。

但是，在 2024 年，香蜜湖陆续出现了补跌的情况。实际上与 2019 年相比，香蜜湖还是有 10%到 20%的跌幅的，并且楼盘之间存在分化。

八卦岭的鹏盛村，其成交价从最高的 10 万跌到了 3 万多。实际上并非所有的都跌了那么多，而是平均下来的情况。

市场，分化剧烈。

香蜜湖的均价波动幅度在-15.4%到+22.5%之间。这个波动幅度明显小于八卦岭的-71%以及宝中的-70%等板块。它体现了“教育+资本+生态”的复合护城河。

2025 年环比涨幅为 5.4%，在全市处于领先地位。这反映出国际金融城的预期对资本避险资金具有虹吸效应。

2025年，香蜜湖率先复苏！

“金融CBD里的“学校”，才能抗得住跌势

拉开各板块涨跌幅的，并不在学校。

而在是否“CBD”，是否“品质房”。

世界级金融中心这道招牌，是香蜜湖的护身符。

香蜜湖竹园小区和香珠花园都是老破旧，然而它们的跌幅没有八卦岭那么大。

这说明，地段因素在房价里起了很大的支撑。

香蜜湖比百花 - 华强北更坚挺。这表明宜居的豪宅以及品质房跑赢了百花。同时也说明，有钱的族群更倾向于素质和小班教育。

香蜜湖的学校，就比较丰富多彩一点。

除了经典款中的四大之一“深高级”的小初高之外，还有具有系列格局特色的学校。

-深圳外国语小学：私转公，国际风格的双语学校。深外集团

-明德学校：藤校基金，公立，对标国际办学的小班教育。

-红岭实验：万科基金，公立，素养小班教育，红岭集团。

-荔园外国语：豪宅门口，综合素质、升学硬核，集团本校。

不能说荔园系的人都是做题家。然而，从八卦岭的门槛以及吸引的潮汐般的跨区接送这一现象，可以看出有很多人是按照做题家的价值观念去追捧八卦岭的老破小。

更有选择从容度的家庭，在小学阶段将定位设定为“探索”，即探索未来的路径。正因如此，他们毫不犹豫地选择了香蜜湖那所更具素养风格的学校。

香蜜湖学位房赢的，并不是做题家、衡水价值那一套。

香蜜湖整体与南山科技园 - 高新区一带的风格较为契合。这里家庭的知识普及率较高，多元升学的基础较为深厚，人们能够住得起中心区，却不习惯长时间的通勤。

从学校上，是一等一的好。

在区位上，是深圳一等一的好。

环境方面是不错的。这里具备“金融+生态+教育+国际配套”这四个要素，且四个要素都已齐全。

香蜜湖，确实有独特的竞争力。

有学校加持，香蜜湖就总能在未来显出独特的定位优势。

“深圳的金融，香蜜湖的野望

如果说市民中心是会客厅，那也是v1.0会客厅。

深圳，想把操盘基金的人，拉到会客厅2.0——香蜜湖。

城市更新能够为香蜜湖释放更多的未来。可以填湖来建造会客厅，各个旧改项目都已箭在弦上，车公庙也在进行大规模的城市更新。

香蜜湖规划未开发土地占比超40%

（国际金融城+磁浮枢纽），

对比福田CBD（开发率98%）

和南山后海（开发率95%）

具备更强增长潜力；

2025年财富广场、翠海花园

等标杆楼盘价格回升，

预示片区进入"触底-修复-升级"新周期。

香蜜湖，有香蜜湖的五年计划，GDP的突破性想法。

然而，香蜜湖依然被南山、前海不断地挑战。

香蜜湖的挑战，其实在：

① 产业转化效率不足：金融空转现象明显，缺乏实体产业载体；

旧改周期比较长：香蜜湖度假村这块地的开发花费了超过 10 年的时间，楼龄老化的问题比较突出。

在深圳范围内，香蜜湖要在深圳 CBD 第一梯队中占据三强地位，就需要切实进行旧改、持续进行更新并且全力拿下 CBD。

“豪宅抢先涨，老钱上海的体面风

跟上海相比，深圳似乎只有“刚改”！

上海的塔尖，才是真正“以小目标”定价的圈层。

2024 年全国有 3000 万以上的成交。上海一个城市在其中占据了很大的份额，几乎是一半。把一手和二手的成交加在一起，上海所占的份额接近 60%。

几千万乃至上亿的房子，在香蜜湖仅占比三分之一多一些。在香蜜湖成交数量较多的，有财富公馆、香珠花园、竹园小区等这些小户型的房子，也有一些中端楼盘。

深圳“香蜜湖”这边风景独好。然而，深圳的置业主力仍是刚需和刚改。

深圳中端市场的活跃度，是比上海强的。

黄浦、浦东、徐汇、静安等这些区域，在上海豪宅市场中占据着主导的地位。浦东的联洋以及闵行的金虹桥等地方，其法拍豪宅的成交情况较为活跃，并且溢价率也比较高。

上海的豪宅，价格呈现出明显的梯度。在传统核心区，价格为 18-22 万/㎡。像黄浦、静安等这些传统核心区，单价也是 18-22 万/㎡。

新兴板块的房价在 12 - 15 万/㎡之间。例如长风板块和徐泾板块，它们的单价都在 12 - 15 万/㎡，两者之间的价差达到了 40%。

中国的塔尖部分，大体上是在一线城市扎根。价格方面也较为接近，然而北京在这方面表现得尤为突出。

上海：

陆家嘴：25万+/㎡；黄浦新天地：21.4万/㎡；

徐汇滨江：20万+/㎡；虹口北外滩：18-22万/㎡

北京：

西城金融街：40万+/㎡；海淀万柳：30万+/㎡；

朝阳 CBD 的房价为 18 万至 25 万每平方米；顺义中央别墅区的房价是 12 万每平方米以上。

深圳：

香蜜湖：22-30万/㎡；深圳湾：25-30万/㎡；

华侨城：18-25万/㎡；前海：15-18万/㎡；

广州：

珠江新城：25万/㎡；白云新城：15-20万/㎡；

番禺万博：12万/㎡；南沙自贸区：10-15万/㎡；

上海的豪宅成交数量最多。北京的豪宅成交数量位居其次。深圳豪宅的成交热度要比广州低。

上海的老钱，其家族从清朝后期一直延续至今，属于商界世家。例如，静安呈现出很从容的老钱风格。而徐汇虽然有一些高知元素，但格调依然是老钱的。

香蜜湖在深圳与其他中心板块相比较而言，其金融特色较为明确。然而，实际上香蜜湖是与车公庙组合在一起的，这样就呈现出非常浓厚的数码科技氛围。并且，香蜜湖并不缺乏华强北、华为以及科技园的大佬。

上海浦东以传统金融，包括证券、银行、保险等为核心。它依托上交所以及自贸区政策，致力于巩固自身在全球的第三大金融中心地位。这里几乎聚集了全球的老钱塔尖阶层，这是深圳难以与之相媲美的。

深圳金融拥有福田中心、香蜜湖、前海这三大支点。其中，福田中心的定位更类似于陆家嘴，然而，它在对全球资本的吸引方面没有那么广泛。

香蜜湖定位为“国际风投创投集聚中心+新金融中心”，通过双核驱动，聚焦科技金融、绿色金融、跨境金融等新兴领域，依托深圳的科技产业基础来打造“湾区金融创新引擎”。显然，它与上海存在明显差异。

香蜜湖与上海金融中心的竞争，其本质在于“增量创新”与“存量优化”的路径存在差异。香蜜湖凭借着政策红利、科技基因以及大湾区的协同作用，有希望在科技金融和跨境资本领域实现弯道超车。上海则依托于成熟的国际化生态，将会继续主导传统金融和离岸业务的全球话语权。二者在未来有可能形成“差异化分工、区域性互补”的格局。

上海豪宅热度爆火，与此同时，深圳由刚改稳健托市。深圳在 2025 年应该能够践行“止跌回稳”的大势。

香蜜湖，当勇领潮头！