本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

官网近日发布了《城市更新典型案例集（第二批）》。该案例集包含既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设等八大类。来自北京、山东、四川、广西、上海等地的 41 个项目入选了此案例集。

《中国经营报》记者获悉，从 2019 年起中央开始部署实施城市更新行动。在此之后，全国已经累计有近 28 万个城镇老旧小区开始动工改造，这些改造惠及了 1.2 亿群众。同时，加装电梯的数量超过了 13 万部，增设的养老托育设施将近 8 万个。

近年住建工作的一个重点依然是城市更新。《政府工作报告》今年提到，要持续推进城市更新以及城镇老旧小区改造。3 月 21 日专门召开了 2025 年城市体检工作部署视频会，强调要高质量完成 2025 年城市体检工作任务，并且要持续推进城市更新行动。

近年来，城市更新工作取得了哪些新的经验呢？城市更新项目又呈现出了哪些新的特点呢？近日，记者前往实地走访了第二批案例集中提及的四川省成都市玉林东路特色街区改造项目，目的是想从这些典型案例样本当中，探寻到城市更新的创新路径。

老旧街区找回活力

2024 年 1 月发布了《城市更新典型案例（第一批）》，其中有 28 个项目。今年的第二批城市更新典型案例数量增加到了 41 个，并且案例分析也更为细致。

与首批案例相比，第二批案例对激活老旧建筑活力的要求更高。山东省威海市火炬八街经改造后，2024 年游客数量同比增长 17.8%，旅游收入同比增长 15.6%。8 家企业成功“升规纳统”，新成立仅 5 个月的企业营收就过千万，带动了 400 多家商户和 2000 余人进行经营创业。成都的玉林东路项目，日均人流量从 1 万增加到 3 万至 5 万，成为老旧街区“流量重生”的典范。

玉林东路曾存在诸多问题，如交通拥堵，基础设施老化，人居环境较差，年轻人大量流失，商业逐渐衰败，街区活力减弱等。然而如今踏入玉林东路，楼龄达 30 年的街区已变得崭新。临街建筑既干净又整洁，不同楼栋的外立面涂装各不相同，却色调和谐。火锅店、烧烤店、咖啡馆、酒吧、潮牌店等各种业态的店铺紧密排列，门店设计既富有新潮感又带有烟火气。高楼龄形成了鲜明的对比，而穿着时髦的年轻人成为了街道上的主要人群。

数据表明，玉林东路运用“新招一批、保留一批、提升一批、搬迁一批、挖潜一批”这样的业态调整策略。在此策略下，商户数量从 80 家增加到了 153 家。新招的业态当中，首店所占的比例超过 80%。夜间经济的贡献度从 35%提升到了 65%。

文创赋能旧城改造

在玉林东路的路口处，有一座高度为 4.5 米的雕塑，其形状像玉琮，格外引人注目。这一座将古蜀文化和现代艺术相融合的雕塑，已然成为了市民们打卡的新地标。在沿街的店铺里面，蜀绣、竹编等属于非物质文化遗产的工艺品，以及文创衍生品，摆放得满满当当、各式各样。富有文艺气息的墙壁涂鸦，在各处都能够看到。

在玉林东路的玉林三巷，能够看到由社区闲置空间改造而成的“童年秘密档案馆”。场馆的工作人员向记者介绍，此场馆是由玉林东路社区提供的场地。在这里，参观者既可以写下自己的童年故事，又能够浏览他人的故事。目前，已经收集到了 7000 余份故事，并且其中有很多是来自四川省外的游客留下的。它已经成为了承载城市记忆的“活态档案”。

玉林东路的文创基础具有独特性。赵雷的《成都》传唱度颇高，其歌曲中提及的“小酒馆”处在玉林西路，并且与玉林东路相邻。玉林东路的改造利用了这一文化背景，引入了众多酒吧、咖啡馆等业态，在墙面涂鸦方面也有很多吉他、歌词等元素。

文创思维渗透到了空间设计里。玉林东路通过采用“U 型界面”规划，把车行道进行压缩，同时把人行道拓宽，从而打造出了“行人友好型”街区。路口的“视觉地标”装置、墙面的立体绿化以及互动式光影艺术，将市井的气息和艺术感巧妙地融合在了一起。记者将街道改造前的照片进行了对比。改造后的人行道变得更宽了，具备了充足的空间，可以摆放露营椅和小餐桌。街头艺人在这样的环境下进行表演，也不会对路人的通行造成影响，为“烟火气”留出了足够的空间。

平衡公益性与商业可持续性

老旧街区改造怎样实现可持续运营呢？玉林东路的解决办法是采用“O+EPC”模式，也就是运营加上设计、采购、施工一体化。在项目初期，政府把专业运营团队引入进来，并且与 130 个业权方以及 153 家商户一起组建了“多业权街区共发展联盟”，从而形成了“五统一”的管理机制，即统一品牌、统一管理、统一运营、统一服务、统一物业。

据介绍，联盟采用租金分层模式。这种模式中，基础租金能够保障业主的收益，而超额部分则用于街区的维护。通过这样的方式，实现了“共建共治共享”。数据表明，开街之后，沿街商铺的招商率达到了 100%，开业率也达到了 100%。商铺的坪效从原本的 600 元/平方米/月提升到了 2000 元/平方米/月，租金从原本的 60—80 元/平方米/月提升到了 150—180 元/平方米/月。更新两年之后，入店率有了显著提升，提升幅度接近 20 倍。消费人群的平均年龄也发生了变化，从 40 到 50 岁迭代到了 30 到 35 岁。改造全面更新了沿线的 153 家商铺，还调整了 70 余家业态品牌。新旧业态实现了功能互补与深度融合，呈现出了国际化的新市井生活。

玉林东路片区依据“政府规划、市场主导、有序开发、资金平衡、专业运营”的原则，制定出了科学的开发时序。借助 PPP 模式把融资渠道进行了拓宽，区级财政的专项资金对基础性工程的实施提供了助力。并且，制定出相关政策来平衡各方的利益，打造出特色的产业链，促使玉林东路商业街区实现市场化运作。在实施过程里，把运营提前到前面进行。这样就能实现策划、设计、采购、施工这几个方面的一体化。通过这种方式，可以解决设计和施工脱节的问题。同时，还能强化运营的主体责任，保证项目在全生命周期内都能得到高效的管理。在运营团队和社区居民一起努力的情况下，项目达成了建设与运营的精细化管理目标，并且建立了长效的、统一的运营管理机制。

清华大学中国发展规划研究院常务副院长董煜总结道，城市更新需要构建一种可持续的机制，这种机制包含“政府引导、市场运作、公众参与”。具体而言，政府要提供政策支持以及初期的引导，市场通过专业化的运营来激发活力，而居民参与则能够确保改造贴合实际的需求。并且，这一机制已经在全国的多个地方得到了推广。

在重庆江北区塔坪片区的老旧小区改造项目里，总投资达到 1.3 亿元。其中，有 0.2 亿元是由中央财政给予支持的，0.5 亿元是区级财政提供的支持，0.6 亿元则是社会方面的投资。物业公司打造了“街区物业”模式，它依托智慧物业系统来提供集约化服务。这种服务涵盖了市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增的管理服务事项。通过经营性空间利用、智慧停车管理以及 24 小时社区热线服务，在不增加财政负担的情况下实现了物业公司的正常运营，同时也增强了物业团队的自我“造血”能力。

城市更新工作至今仍在持续细化。相关司局负责人称，后续将着重抓好民生类、发展类以及安全类项目。在安全类项目方面，今年要继续建设改造地下管线达 15 万公里以上，并且完成 1000 个排水防涝重点项目的建设，以此提升城市安全运行的保障能力与韧性。