徐与李欣结成新的搭档关系。他们放开了手脚，向四处展开行动。并且斩获了多宗具有高溢价的地块。

近几年，华润置地的拿地金额下降速度比销售额的下降速度更快。华润置地的拿地总量较为薄弱。华润置地的土地储备货值存在不足的情况。中指研究院企业研究总监刘水向《21CBR》记者分析，华润置地这样做是出于补仓的需求。

李欣曾明确表态，公司对规模没有要求，但对行业排名有诉求。

华润置地在调整压力下，销售额出现下滑，但排名保持稳中有升。2024 年，其全口径销售额约为 2611 亿元，在克而瑞榜单里排名第三。

李欣团队在这轮补仓拿地时出手较为谨慎。他们瞄准的是核心城市的核心区域。一二线城市在他们的拿地中占比超过 94%。他们倾向于采用合作方式，以此来降低风险。同时，他们也更加注重利润。

刘水举例说明，杭州有一块地块的溢价率达到 72.5%，其楼面价是 5.06 万元/平方米，而周边的二手房均价超过 7 万元/平方米，由此预计会有较大的毛利空间。

存货重压

李欣主政期间，华润置地得以积极拓展，这得益于有着充裕的现金以及保持着畅通的融资渠道给予的支持。

去年 10 月起，公司单月销售额的增长与去年同期相比转为正值。今年 1 月和 2 月，累计的销售额达到 251 亿元，与去年同期相比增长了两成。

徐荣在业绩会上坦言，随着更多支持性政策的出台，市场有逐步企稳的希望。同时，高库存压力依然存在。

扩储之际，去化成为团队的核心任务。

李欣表示，房地产行业已经全面进入了存量时代，华润置地的工作重心已经转移到了库存去化这一方面。

克而瑞统计显示，下半年时，可售资源里存货的占比提升到了 75%。另外有数据表明，截止到去年的中期，2020 年以及之前获取的项目货值所占比例超过了三成。

记者留意到，华润置地在一些三线城市的项目，去化情况较为艰难。例如，在 2020 年获取土地的绍兴置地中心·润樾山，从 2021 年开始开盘到现在，依然没有全部售罄。

即便在一线城市，也存在区域分化。

上海闵行区的映江润府，其备案名是映江名邸。该项目在去年 5 月开盘。由于登记认购的客户数量不足，所以取消了摇号。此项目累计推出了 758 套房源，目前的去化率还不到八成。

华润置地为了加速卖楼，部分楼盘采取了以价换量的策略。据监测显示，去年它在多地推广了特价房源。

北京的西红门橡树湾三期，在 5 月推出了一批特价房，单价为 5.4 万元/平方米，同时网签备案价接近 6.4 万元/平方米。

许多项目开展了常态化的降价行动。例如，广州的天河润府，其均价在去年开盘时为 5 万到 6.5 万元每平方米，而到了今年则降到了 4.5 万到 5.7 万元每平方米。

核心城市的地价成本比较高。一系列让利措施被叠加了起来。2024 年开发业务的毛利率下降了 8.5%到 16.8%。它为公司贡献了 150 亿元的净利润。

动能转换

薄利已是地产开发的常态，好在，新动能开始崛起。

2021 年开始，华润置地把业务进行了梳理并整合为“3 + 1”。它除了有开发销售这一业务外，还对经营性不动产进行了布局，同时开展轻资产管理业务，以及生态圈要素型的三大业务。这些业务涵盖了购物中心、写字楼、酒店、物管、代建、租赁等。

新业务的现金流较为稳定，并且利润更高。例如，其中以购物中心为主的经营性不动产业务，其毛利率超过了 70%。

多年投入，这些经常性业务渐进收获季。

2024 年带来的收入为 416.5 亿元，净利润是 103 亿元。这部分净利润仅占总收入的 15%，然而却贡献出了超过 40%的利润。

“作为业绩稳定器的托底作用更加凸显。”李欣表示。

按照规划，在 2025 年时，公司经常性业务所带来的利润贡献将会增加到 45%。李欣团队有着这样的期望，那就是将“经营性不动产与资管”做大，让它能够扛起业绩的大旗。

截至 2024 年底，华润置地拥有在营的购物中心有 92 个。在这一年里，新开的购物中心约有 16 座。预计到 2027 年末，购物中心的总数将会增加到 117 个。

管理层提及，会持续获取优质的购物中心地块。同时，会推动存量收并购项目得以落地。

李欣拥有庞大的商业资产，在他的领导下，华润置地加快了向大资管的转型步伐。

去年，公司发行了两个公募 REITs。一个是华润有巢住房租赁 REIT，另一个是华润商业 REIT。这两个公募 REIT 与华润万象生活共同构成了“一轻两重”的资产管理架构。

到 2024 年底的时候，它的资管规模达到了 4621 亿元。其中，有超过一半的资管规模来自购物中心。

对于两个公募REITs，团队都准备扩募。

管理层提及，在未来的一到三年时间里，华润有巢 REIT 有进行收并购一些资产的可能性。并且，正在对推进私募 REITs 进行研究。

开发是华润置地的基本盘。在新旧动能转换的时候，李欣团队需要努力坚守排位，以保住规模。