3 月 27 日，乐居财经北京的徐迪报道，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目的 FZX-0303-6007 地块正式挂牌，其起始价为 6.36 亿元。

挂牌竞买申请的截止时间是 4 月 28 日；竞价的时间是 4 月 16 日到 4 月 29 日的 15:00。

楼面价折算约为 2.93 万元/㎡。

通州梨园 6007 地块旁边的是 6001 地块，此 6001 地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

去年 9 月 20 日，6001 地块正式挂牌。在出让文件的“多规合一函”里，包含两幅子地块，分别是 6001 居住用地和 0133 多功能用地。

其中 6001 的建筑面积不到 3.5 万㎡，0133 的建筑面积接近 4 万㎡。这两块地如果一起出让，就相当于做一个商办项目，同时配建一个住宅。

最终，6001 住宅地块单独上架了。一个月后，招商蛇口以底价 9.92 亿元将其摘得。之后，该地块被开发为云璟揽阅。上月底，云璟揽阅已取证入市，其指导价为 6.2 万元/㎡。

0133 多功能用地发生了变化，它变成了 6007 地块，并且在第二轮商品住宅供地清单中单独出现了。

通州梨园6007地块随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3其他类多功能用地→R2二类居住用地；

用地规模方面，从 1.29 公顷调整降低到 1.27 公顷；在地上建面方面，由 3.99 万平方米调整降低至 2.16 万平方米。

3、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；

容积率出现了巨大的变化。原本是 3.08，后来骤然下降到了 1.7。

云璟揽阅 2.17 的密度比它高。在整个通州，这种容积率的纯住宅用地数量并不多。

云璟的总建筑面积为 3.47 万平方米，规划有 367 套房源，其中已取证 353 套。6007 地块的建筑规模为 2.16 万，预计将供应 200 套住宅。

本次通州梨园的 6007 地块开始进入预申请阶段。出让文件对建筑设计提出了一些要求，具体如下：

外墙材料可以选用真石漆、面砖等。并且应当鼓励使用干挂式的外墙材料。建筑立面应鼓励采用节能效果较为良好的外墙材料。东西向的主要房间外窗需要采用外遮阳构造。

建筑色彩方面依据上位规划。规划范围处于暖色相的区域，且属于低艳度、中明度色彩控制区。配套建筑可以在一定程度上提高艳度，同时降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块在九棵树街道。地块在北京城市副中心 0303 街区。地块地处东五环至东六环之间。地块紧邻地铁梨园站。

梨园板块是通州区早期发展起来的居住区，其周边的生活配套较为成熟。这里有梨园主题公园，还有通州云景公园。同时，有中医药大学东直门医院（通州院区）。在教育方面，有梨园镇中心小学，也有史家小学（通州分校）以及育才学校。商业方面，有贵友大厦（通州店）等。

板块内新盘数量较多，其中有能建京玥兰园，有招商璀璨公元，有新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等。这些新盘的指导价均为 6.2 万/㎡，而实际成交价都低于 6 万。

1、能建·京玥兰园（东春台家园）

2023 年 2 月 18 日开盘，有 586 套住宅。这些住宅以刚需为主，主力户型为 84 - 113㎡的三居以及 57 - 80㎡的两居，还有少量 117 - 135㎡的四居。

到 2025 年 3 月 24 日的时候，网签的数量是 475 套，去化的比例达到了 81%，成交的平均价格大约是 5.5 万每平方米。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

有刚改或改善性质的楼盘，其中建面 120 以上的房源占比较大。2023 年 8 月 20 日，281 套期房开始开盘，主力户型为 89 - 142㎡的三居和四居；2024 年 12 月 14 日，现房部分开始开盘，一共有 280 套，主力户型为 83 - 160㎡的三居以及 125 - 143㎡的四居。

目前整盘的网签套数为 352 套，去化率大概是 63%，成交的平均价格是 5.73 万每平方米，它是当前板块中流速最快的新盘。

3、新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）

2023 年 12 月 3 日开始开盘。这里一共有 172 套住宅。这些住宅都是纯改善户型。主力户型是 136 - 178㎡的四居。还有 134 - 144㎡的三居。并且有少量 220㎡左右的复式户型。

目前网签的数量是 56 套，去化的比例约为三成，成交价接近 5.97 万每平方米，价位处于较高水平，因此去化的速度也较为缓慢。

云璟揽阅入市之后，颐瑞府后续那些小面积段的房源成交可能会变得更加困难。

4、招商云璟揽阅

规划有 12 栋 5 至 16 层的洋房和小高层。2 月 22 日，11 栋住宅取得了相关证件并进入市场。这些住宅共有 353 套房源。主力户型包括建筑面积约 79㎡、89㎡、108㎡和 128㎡的三至四房。目前已完成网签 85 套。成交均价约为 5.9 万元/㎡。

定位属于刚需或首改产品，然而在户型方面能够达到四代宅的标准。它具备南向通面宽的开敞阳台，北面有设备平台，部分边户还赠送侧边飘窗和转角飘窗，所以实际使用率并不低。

拟在 2 月 21 日至 3 月底期间挂牌出让。

本轮推出的地块位于市场需求突出的区域，本轮推出的地块位于基础设施和公共服务配套较完善的区域，其中 5 宗地块位于轨道交通站点周边。

从区域分布方面来看，中心城区有 2 宗用地。其中 1 宗在朝阳区，另外 1 宗在海淀区。城市副中心有 2 宗用地。平原多点地区有 1 宗用地，位于昌平区。生态涵养区有 1 宗用地，在延庆区。

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