中国人民银行在 3 月 13 日召开了党委扩大会议。这次会议所释放出的货币政策信号，给正在进行筑底修复的房地产市场注入了新的因素。会议明确表示要“实施好适度宽松的货币政策”，并且提出要根据经济形势来“择机降准降息”，同时还会综合运用公开市场操作，以保持流动性的充裕。这一政策转向与当前楼市呈现出“止跌回稳”的态势产生了共振。然而，背后所潜藏的一些问题，如区域分化、供需失衡以及政策依赖风险，依然需要市场参与者保持高度的警惕。

货币政策宽松：楼市复苏的催化剂

央行政策的调整具有明显的现实针对性。2024 年的房地产市场整体呈现出“筑底调整”的特点。全国的房地产开发投资与去年同期相比下降了 10.6%。商品房的销售额下降了 17.1%。到位资金与去年同期相比降幅达到了 17%。虽然从四季度开始政策不断释放暖意，但是房企资金链紧张的问题依然很突出，购房者的信心也不足。此次央行强调"保持流动性充裕"，将通过以下路径影响楼市：

融资端减压：

降准降息能直接使金融机构的资金成本降低，接着能带动房贷利率下降。从数据来看，2024 年个人按揭贷款同比降低了 27.9%，政策的调整有希望把刚需和改善性需求激活。对于房企来说，融资环境得到改善就可以缓解它们的债务压力，依据央行数据，2024 年房地产开发企业到位资金中的国内贷款同比下降了 11.5%，政策的宽松或许能够拓宽融资的渠道。

预期管理强化：

流动性充裕的信号能够提升市场的信心。在 2025 年的第 10 周，40 座城市的新房成交面积相较于去年同期增长了 24.7%，二手房成交面积同比增长了 36.2%，这表明了政策预期对成交量起到了拉动的作用。住建部同时推出的城中村改造以及存量商品房收储等政策，和货币政策一起构成了“组合拳”，从而加快了市场的修复进程。

区域分化加剧：

政策效应会呈现出明显的区域差异。一线城市以及部分比较热门的二线城市，像北京、上海，它们的新房去化周期已经缩短到了 10.7 个月。而三四线城市依然面临着 35.7 个月的高库存压力。央行的政策有可能促使核心城市的房价保持稳定。但是三四线城市需要对“流动性陷阱”保持警惕，也就是资金会向高能级的城市集中，这会加剧低能级城市市场的萎缩。

楼市复苏进程中的结构性矛盾

尽管政策暖风频吹，但市场深层次矛盾仍需关注：

供需失衡持续：

2024 年末时，全国商品房待售面积呈现同比增长态势，增长幅度为 10.6%。在这当中，住宅待售面积的增长比例是 16.2%。虽然有政策在推动“以购代建”以及房票安置等去库存的方式方法，然而三四线城市存在人口向外流出以及购买力不够的状况，这种状况在短期内难以得到解决。像洛阳等地所试点的“团购去库存”模式，体现出市场依旧需要依靠政策的创新来刺激需求。

政策依赖风险：

当前楼市的复苏在很大程度上依赖政策的驱动。2024 年在政策端已经推出了诸如放宽限购、降低首付比例以及专项贷款支持等措施。如果货币政策进一步变得宽松，那么就有可能将市场内生动力不足的问题给掩盖起来。数据表明，2024 年住宅的新开工面积与去年同期相比下降了 23%，投资意愿的低迷情况有可能会成为长期存在的隐患。

资产价格泡沫隐忧：

流动性过剩或许会促使核心城市房价上升。2025 年的政府工作报告首次清晰地提出“稳住楼市”。然而，要警惕资金过度流向房地产并集中起来，因为这可能会与“房住不炒”的基调产生冲突。央行着重强调“完善利率形成和传导机制”，其目的正是为了对稳增长与防风险的关系进行平衡。

货币政策与楼市：短期刺激与长期改革的平衡术

央行政策的实施需兼顾短期刺激与长期改革：

精准施策避免"一刀切"：

针对不同的城市要采取有差异的策略。比如在一线城市对限购政策进行优化，在三四线城市把棚改货币化安置的力度加大。央行能够通过结构性的货币政策工具，像再贷款、定向降准等，来引导资金流向那些重点的领域。

推动行业转型升级：

政策宽松存在一个窗口期，这个窗口期为房企提供了转型的机遇。住建部正在推动“好房子”标准的修订，同时也在推动智能化和绿色建筑的应用，而这些都需要配套的金融支持。央行可以创新绿色金融工具，以此来支持房企向低碳、智慧的方向进行升级。

完善风险防控机制：

央行明确要“完善房地产金融宏观审慎管理”，并且需要强化房企债务监测以及预售资金监管等相关制度。从数据来看，在 2024 年房地产开发企业到位资金当中，自筹资金同比下降了 11.6%，这表明该行业依然面临着资金链断裂的风险。

结语：政策宽松下的楼市新局

央行的货币政策调整为楼市的复苏提供了重要的支撑。然而，市场的复苏不会呈现“V 型反转”的态势，而是一个存在区域分化并且进行结构优化的渐进过程。对于那些核心城市而言，政策的宽松有可能会促使市场加快回暖的速度；而对于三四线城市来说，则需要警惕库存方面的压力以及对政策的依赖所带来的风险。房地产企业应该抓住融资的时机来优化自身的资产负债表，与此同时，还应当朝着绿色建筑以及智慧社区等方向进行转型。购房者需要理性地去评估政策红利和长期居住价值之间的关系。楼市要实现长效健康的发展，依然需要政策端、行业端以及需求端共同发力。